Końcówka roku 2025 pokazuje, jak mogą wyglądać przyszłe miesiące na rynku nieruchomości. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że w ostatnim kwartale znacznie zwiększyła się liczba nowych mieszkań wprowadzanych na rynek. Nazywają to „odbiciem podażowym”, które będzie szczególnie widoczne, gdy poznamy dane za cały grudzień. To wpłynie również na ceny.

Ceny mieszkań spadną? To zaskakujące, ale prawdopodobne

Analitycy zwracają uwagę, że obecny rok kończy się z czterema obniżkami stóp procentowych. W 2026 r. spodziewane są maksymalnie dwie kolejne, ale nawet ich brak spowoduje większą dostępność kredytów hipotecznych. Teoretycznie powinno to doprowadzić do podwyżek, ale eksperci wskazują na tzw. literę „K” w gospodarce.

Oznacza to moment, w którym pomimo rozwoju gospodarczego hamuje rynek pracy. Jest to szczególnie widoczne w sektorze SSC i IT, gdzie centra usług – ze względu na rosnące koszty pracownicze – przenoszone są z Polski do innych, tańszych rejonów świata. Powoduje to niepewność po stronie tych pracowników, którzy są głównymi klientami na rynku pierwotnym. Szczególne znaczenie ma to dla Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta. Deweloperzy odpowiadają na to obniżkami.

- Od kilku miesięcy widać rabaty i obniżanie ceny przez deweloperów. W rok 2026 wchodzimy z niską inflacją, ale też ryzkiem geopolitycznym. Do tego mamy pewną słabość rynku pracy, co powoduje odkładanie decyzji o zakupie przez konsumentów. Mamy również wysoką konkurencję wśród deweloperów. Wszystkie te czynniki doprowadzą do wojny cenowej i elastyczność negocjacji – ocenia Jan Dziekoński, ekspert z RynekPierwotny.pl

Co oznacza wojna cenowa deweloperów?

W 2024 roku deweloperzy wystartowali z budowami mieszkań, które w 2026 roku zostaną oddane do użytku. Pojawia się zatem presja sprzedażowa, by w dość krótkim czasie znaleźć klientów. Z drugiej strony potencjalni zainteresowani, których według szacunków jest nawet milion osób, nie spieszą się z zakupem. Czekają na kolejne obniżki i uważnie obserwują rynek pracy oraz sytuację za wschodnią granicą. To – zdaniem ekspertów – ma skłonić deweloperów do obniżek.

- W roku 2026 będziemy widzieli powolny, ale trwający spadek cen na rynku pierwotnym i wtórnym. Naszym zdaniem na rynek wrócą też inwestorzy kupujący na wynajem. Będą to raczej profesjonaliści, spodziewający się zwrotu w perspektywie długoterminowej – komentuje Jan Dziekoński.

Wspomniane obniżki nie zawsze będą widoczne bezpośrednio – porównując cenę miesiąc do miesiąca. Prawdopodobnie przyczynią się do większej skłonności do udzielania rabatu bądź „dorzucania” dodatków do oferty jak miejsce parkingowe czy komórka lokatorska.

Ruszą budowy, ale w 2027 roku będzie luka

Eksperci zwracają uwagę na efekt zmiany przepisów. Warunki zabudowy (wuzetki), które uprawomocnią się do końca roku będą bezterminowe. Do połowy roku obowiązuje specustawa lex developer, a mniej więcej w tym samym czasie gminy będą zmuszone do uchwalenia planów ogólnych. Poza tym inwestycje zgłoszone przed końcem roku nie będą podlegały ustawie o miejscach schronienia.

W związku ze zmianami deweloperzy „ścigają się”, by złożyć jak najwięcej wniosków o realizację nowych inwestycji. Tym bardziej, że od 2023 roku większość podmiotów posiada rekordowe banki ziemi i czeka na dobry moment, by uruchomić inwestycję. Podobne działania obserwowano zawsze przy większych zmianach przepisów. Oznacza to sporą podaż nowych mieszkań w 2028 roku, jednak wcześniej – po wyczerpaniu się obecne puli – lokali może zacząć brakować.

- W statystykach GUS widać obecnie duży spadek liczby budowanych mieszkań. Deweloperzy mają spory zapas ziemi, a to może oznaczać dołek podażowy w 2027 roku. Czy wobec tego warto teraz kupić mieszkanie? W mojej opinii tak, choć nie ma sensu podejmować decyzji pospiesznie. Spokojnie można oglądać oferty. Tym bardziej, że przez kilka najbliższych miesięcy deweloperzy będą skłonni do negocjowania cen – komentuje Marek Wielgo, ekspert z portalu RynekPierwotny.pl.