rozwiń >

Mieszkania na sprzedaż - analiza rynku wtórnego i ceny w listopadzie 2025

Listopad 2025 roku przyniósł wyraźne wyhamowanie na rynku mieszkań używanych, co potwierdzają dane portalu Adradar. Z rynku wtórnego zniknęło 31 tysięcy unikalnych ofert sprzedaży, co oznacza spadek o 11 proc. w porównaniu do poprzedniego miesiąca, października. Był to jeden z najgorszych wyników w skali roku, ustępujący jedynie styczniowi. Jednocześnie odnotowano niską liczbę nowych ofert, zaledwie 29 tysięcy, co w rezultacie doprowadziło do kurczenia się całkowitej dostępnej podaży. Łączna liczba mieszkań na sprzedaż spadła do 147 tysięcy, co jest wynikiem o 1 proc. niższym niż w październiku i o 7 proc. niższym niż w analogicznym okresie 2024 roku.

Spadek popytu na mieszkania wtórne a rywalizacja z deweloperami

Eksperci wskazują, że główną przyczyną spadku zainteresowania mieszkaniami z drugiej ręki jest nasilona konkurencja ze strony rynku pierwotnego. Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl, zauważa, że deweloperzy agresywnie promują swoje oferty, zwłaszcza pod koniec roku, wykorzystując takie okazje jak Black Friday, aby przyciągnąć kupujących atrakcyjnymi promocjami. Mniejsza liczba chętnych na mieszkania używane była w listopadzie zjawiskiem ogólnopolskim, chociaż dynamika zmian różniła się w poszczególnych segmentach i miastach.

Metropolie w kontrze. Podaż mieszkań wtórnych kurczy się pomimo ogólnokrajowego spadku

Mimo ogólnopolskiego spadku popytu, duże miasta wykazały odmienny trend w zakresie dostępności mieszkań. W metropoliach podaż na rynku wtórnym gwałtownie się kurczyła, co sugeruje utrzymującą się siłę popytu. W Poznaniu oferta spadła o 8 proc. w listopadzie (po 3 proc. spadku w październiku), do 3,6 tys. lokali. Podobne tendencje zanotowano w Łodzi i Katowicach (spadek o 4 proc.), we Wrocławiu i Krakowie (o 3 proc.) oraz w Warszawie (o 1 proc.). Zdaniem Marka Wielgo, jest to sygnał silnego popytu w metropoliach, kontrastujący z ogólnym spadkiem w kraju. Od kwietnia, czyli od momentu obniżek stóp procentowych, podaż na rynkach wtórnych największych miast systematycznie spada: w Krakowie o 28 proc., w Warszawie o 27 proc., w Poznaniu o 25 proc., a we Wrocławiu o 24 proc. Równolegle, w metropoliach odnotowywane są rekordowe poziomy podaży mieszkań deweloperskich.

Rywalizacja rynków wpływa na ceny. Stabilizacja i spadki w największych miastach

Rosnąca konkurencja ze strony rynku pierwotnego miała bezpośredni wpływ na kształtowanie się cen mieszkań używanych. W największych miastach sprzedający musieli powstrzymać się od podwyżek, a wielu z nich zaczęło obniżać ceny już przy wystawianiu ofert. W efekcie, w listopadzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań z rynku wtórnego spadła w ujęciu rocznym o 4 proc. w Krakowie, 3 proc. w Warszawie, 2 proc. we Wrocławiu i 1 proc. w Poznaniu. Niektóre lokalizacje odnotowały jednak wzrosty cen: Trójmiasto (+4 proc. r.), Łódź (+3 proc. r.) i Katowice (+1 proc. r.). Pomimo tych spadków, średnie ceny w metropoliach pozostają wysokie: Warszawa (ok. 17,8 tys. zł/m kw.), Kraków (16,9 tys. zł/m kw.), Wrocław (14,2 tys. zł/m kw.), Poznań (11,8 tys. zł/m kw.), Łódź (8,8 tys. zł/m kw.) oraz Katowice (11,6 tys. zł/m kw.). Wielgo podkreśla, że nawet w miastach z tendencją spadkową, np. we Wrocławiu i Poznaniu, zostały przerwane serie miesięcy bez podwyżek, co świadczy o zmienności lokalnych trendów.

Podsumowanie rynku - korekta, potencjał do odbicia i różnice regionalne

Listopadowe dane wskazują, że rynek mieszkań wtórnych w Polsce jest w fazie lekkiej korekty, wywołanej sezonowym spadkiem popytu oraz agresywnymi promocjami deweloperów. Jednocześnie, w metropoliach wciąż utrzymuje się wysoki popyt i od wielu miesięcy kurczy się podaż mieszkań używanych, co stwarza warunki do potencjalnego odbicia cen w przyszłości. Promocje na rynku pierwotnym zmuszają sprzedających na rynku wtórnym do ustępstw cenowych, co w największych miastach doprowadziło do stabilizacji lub spadku cen. Dla kupujących obecna sytuacja oznacza większą możliwość negocjacji cen na rynku wtórnym, choć w metropoliach, z uwagi na ograniczoną podaż, szybkie decyzje mogą być kluczowe. Rynek wtórny staje się coraz bardziej zróżnicowany, a ogólnokrajowe trendy nie przekładają się w równym stopniu na metropolie, gdzie lokalna dynamika cenowa jest istotnie inna.

Czy grudzień 2025 to dobry moment na zakup mieszkania w Polsce?

Grudzień 2025 roku jest postrzegany jako dobry moment na zakup mieszkania w Polsce, głównie ze względu na stabilizację cen, spadające stopy procentowe oraz rynek, który faworyzuje kupujących. Aktualne trendy cenowe wskazują na stabilizację lub lekką korektę cen w największych miastach po wcześniejszych wzrostach, z prognozowanym wzrostem w całym 2025 roku wynoszącym zaledwie 0,8 proc. Co istotne, podaż lokali osiągnęła rekordowe poziomy (ok. 60 tys. w ofercie deweloperów w dużych miastach), co znacząco wzmacnia pozycję negocjacyjną nabywców i kończy okres "pompowania cen" po wycofaniu rządowych programów wsparcia. Niemniej jednak, eksperci Credit Agricole przewidują przyspieszenie wzrostu cen do 5,2 proc. w 2026 roku, co będzie efektem ograniczonej podaży nowych mieszkań i poprawy gospodarki. Sytuacja kredytowa jest sprzyjająca, ponieważ stopa referencyjna NBP spadła do 4,00 proc. od 4 grudnia 2025 roku, poprawiając zdolność kredytową i obniżając raty, które w wielu miastach stają się niższe niż koszty najmu. Inflacja CPI wynosi około 2,8 proc. rok do roku (październik 2025), z bazową na poziomie 3,0 proc., a chociaż grudzień może przynieść nieznaczny wzrost inflacji do 5-5,3 proc. w pierwszym kwartale 2026 roku, ogólny trend dezinflacyjny sprzyja dalszym obniżkom stóp. Główne argumenty za zakupem obejmują: większy wybór mieszkań i silniejsza pozycja negocjacyjna kupujących, stabilizacja cen dająca czas na przemyślany wybór bez presji wzrostów, a także opłacalność inwestycyjna wynikająca z wysokiego popytu na najem i potencjalnego wzrostu cen w 2026 roku.