Już postanowione. Podatek od nieruchomości idzie mocno w górę. Takich rekordowo wysokich stawek nikt się nie spodziewał

Niesprzedane mieszkania z nową metką. Podatek nawet 30 razy wyższy

Podatek od nieruchomości może wzrosnąć aż… trzydziestokrotnie. Taką decyzję wobec deweloperów podjął katowicki samorząd. Chodzi o lokale mieszkalne, które nie znalazły jeszcze nabywców i pozostają w rękach firm deweloperskich. Miasto uznało, że nie są one wykorzystywane do celów mieszkaniowych, lecz służą prowadzeniu działalności gospodarczej – jako towar handlowy, lokale pokazowe lub element zapasów przedsiębiorstwa.

W efekcie takie mieszkania przestają być opodatkowane według preferencyjnej stawki dla lokali mieszkalnych, a zaczynają podlegać stawce przewidzianej dla nieruchomości firmowych. Branża deweloperska alarmuje, że skala podwyżek jest bezprecedensowa i już zapowiada spory sądowe.

Dlaczego miasto sięgnęło po tak radykalny ruch?

Katowicki samorząd tłumaczy, że lokale pozostające w posiadaniu deweloperów nie mogą być utożsamiane z mieszkaniami zajmowanymi przez osoby fizyczne. Skoro nie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, lecz są elementem działalności gospodarczej, powinny być opodatkowane jak nieruchomości przedsiębiorstw.

– Dla samorządów to sposób na zwiększenie dochodów oraz możliwe zwiększenie popytu poprzez wywieranie wpływu na deweloperów. Dla inwestorów to potencjalnie setki tysięcy złotych dodatkowych kosztów rocznie – uważa Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.

Skąd bierze się przepaść w wysokości podatku?

Jak wyjaśnia ekspert, podstawą do takich działań są obowiązujące przepisy o podatku od nieruchomości, które różnicują stawki w zależności od sposobu użytkowania lokalu. W 2025 roku maksymalna stawka dla lokali mieszkalnych wynosi 1,19 zł za metr kwadratowy. Dla lokali wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej limit sięga aż 34 zł za metr kwadratowy.

– Różnica między tymi wartościami jest ogromna – lokal mieszkalny, który zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, może kosztować właściciela zaledwie kilkadziesiąt złotych rocznie, podczas gdy mieszkanie, które tej potrzeby nie zaspokaja, generuje nawet trzydziestokrotnie wyższe obciążenia – tłumaczy Bubiel.

To właśnie ta różnica sprawiła, że część miast zaczęła szukać sposobów na zakwalifikowanie pustych lokali mieszkalnych jako zajętych na działalność gospodarczą. Co to oznacza? W praktyce roczny podatek za 60-metrowe mieszkanie może wzrosnąć z około 71 zł do ponad 2 tys. zł – wylicza bankier.pl. Serwis przypomina, że Katowice stosują maksymalne stawki dopuszczone przez resort finansów, podobnie jak wiele innych dużych miast.

Kiedy mieszkanie przestaje być mieszkaniem?

Jak zauważa Anton Bubiel, pojęcie lokalu mieszkalnego zajętego na działalność gospodarczą od lat budziło kontrowersje. – Właściciele mieszkań będący przedsiębiorcami nierzadko otrzymywali wezwania do zapłaty znacznie wyższej stawki, nawet jeśli w długim terminie wynajmowali je wyłącznie na cele mieszkaniowe – przypomina ekspert.

Sytuację miała uporządkować uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku. NSA wskazał w niej, że decydujący jest faktyczny sposób użytkowania lokalu. Jeżeli mieszkanie realnie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych – również w ramach najmu długoterminowego – powinna obowiązywać stawka mieszkalna, niezależnie od tego, kto jest właścicielem. Inaczej jest w przypadku lokali pustych, wykorzystywanych np. w najmie krótkoterminowym lub w sposób niezwiązany z funkcją mieszkaniową – wtedy możliwe jest zastosowanie stawki dla działalności gospodarczej.

Katowice już wysyłają decyzje. Czy inne miasta pójdą tym tropem?

Na fali nowego orzecznictwa niektóre samorządy zaczęły działać bardziej zdecydowanie. W Katowicach urzędnicy wysyłają firmom – właścicielom mieszkań – decyzje podatkowe uwzględniające niemal trzydziestokrotną podwyżkę, jeśli lokale stoją puste.

Czy podobne rozwiązania pojawią się w innych miastach? W Krakowie Rada Miasta przyjęła uchwałę kierunkową, która stanowi instrukcję dla prezydenta miasta, ale na razie nie oznacza automatycznej zmiany stawek. Samorządy widzą w tym mechanizmie potencjalne źródło dodatkowych dochodów, a jednocześnie instrument polityki mieszkaniowej, szczególnie wobec deweloperów.

Więcej pieniędzy do budżetu i presja na deweloperów

Lokalne władze coraz uważniej przyglądają się firmom, które utrzymują zapasy niesprzedanych mieszkań, licząc na poprawę koniunktury. Zdaniem samorządów to dobry moment, by sięgnąć po dodatkowe środki, a jednocześnie wymusić szybsze wprowadzanie lokali na rynek. W debacie pojawiają się nawet postulaty, aby podwyższone opodatkowanie stosować wstecz, nawet za okres do pięciu lat.

Konkretne kwoty. Ile może zapłacić deweloper?

Anton Bubiel podaje przykład z Warszawy. – Podatek za mieszkanie o powierzchni pięćdziesięciu metrów kwadratowych przy stawce mieszkalnej 1,19 zł za metr wynosi około 60 zł rocznie. Przy stawce 34 zł za metr obciążenie rośnie do około 1700 zł rocznie. Różnica to około 1640 zł, czyli mniej więcej 150 zł miesięcznie – wylicza.

– Dla dewelopera sprzedającego mieszkanie za 750 tys. zł taki koszt jest praktycznie nieistotny i nie skłoni go do obniżki cen. Sytuacja zmienia się jednak przy większej skali działalności – dodaje.

Firma posiadająca 100 podobnych lokali zapłaciłaby dodatkowo około 164 tys. zł rocznie. Przy zastosowaniu nowych zasad wstecz za pięć lat obciążenie mogłoby sięgnąć od 800 tys. do nawet miliona złotych.

Zdaniem eksperta to poziom kosztów, o który warto walczyć w sądach, dlatego sporów dotyczących klasyfikacji niesprzedanych mieszkań może być bardzo dużo.

Rynek się nie załamie, ale strategie mogą się zmienić

Według Bubiela nawet gwałtowne wzrosty kosztów kredytów w ostatnich latach nie doprowadziły do załamania rynku mieszkaniowego. Dlatego dodatkowe setki tysięcy złotych rocznie dla dużych firm raczej nie wpłyną na ceny.

Zmiany mogą natomiast dotyczyć strategii biznesowych. – Deweloperzy mogą ostrożniej planować inwestycje, etapować projekty i unikać nadprodukcji mieszkań bez pewności sprzedaży. Możliwe jest też przekierowanie części lokali na najem długoterminowy, by zachować status mieszkalny i uniknąć wyższej stawki – wskazuje ekspert.

Najbardziej narażeni są najmniejsi inwestorzy, którzy nie mają zaplecza prawnego ani finansowego, by walczyć z decyzjami gmin.

Polski Związek Firm Deweloperskich: „To bezprawie”

Nową interpretację przepisów ostro krytykuje Polski Związek Firm Deweloperskich. – To próba powiększenia dochodów miasta, ale bezprawna – komentował w serwisie oceniamydeweloperow.pl Maciej Wandzel, prezes organizacji.

Według niego wyższy podatek powinien dotyczyć wyłącznie lokali faktycznie wykorzystywanych do działalności gospodarczej, np. w najmie krótkoterminowym. – Deweloper buduje mieszkania po to, żeby je sprzedać klientom. Nie znam żadnego dewelopera, który miałby inny cel działalności – podkreśla Wandzel.

„Czy miasto samo uzna siebie za spekulanta?”

Deweloperzy zwracają uwagę na specyfikę rynku katowickiego, gdzie wysoka podaż mieszkań wynika raczej ze słabszego popytu niż ze spekulacji.– Tempo sprzedaży nie może być podstawą do sugerowania, że deweloper działa inwestycyjnie – argumentuje prezes PZFD.

Wandzel wskazuje też na niekonsekwencję władz. Miasto samo posiada znaczące zasoby pustostanów. – Czy Katowice uzna samo siebie za spekulanta rynkowego? To bardzo podobna sytuacja – pyta retorycznie.

Sprawa trafi do sądów?

Branża zapowiada, że nie odpuści. Urzędnicy przyznają, że decyzje podatkowe będą masowo zaskarżane. – Naszym zdaniem w sądach okaże się, że Urząd Miasta nie ma racji – zapowiada Wandzel.

Spór o podatek od niesprzedanych mieszkań dopiero się rozpoczyna, a jego finał może mieć znaczenie dla całego rynku nieruchomości w Polsce.