Aktualne skojarzenia Polaków ze spółdzielczością mieszkaniową dotyczą przede wszystkim obecnych czasów i epoki PRL-u (zwłaszcza lat 70-tych oraz 80-tych). Co więcej, spółdzielnie mieszkaniowe cieszą się niezbyt dobrą opinią. Przyczyniły się do tego publikacje mediów o nadużyciach w spółdzielczych molochach. Negatywna ocena wszystkich spółdzielni na pewno jest nadużyciem, bo w tej grupie można znaleźć instytucje, które dobrze zarządzają zasobem mieszkaniowym i nadal budują przystępne cenowo mieszkania (nie tylko dla swoich członków). Skojarzenia ze spółdzielczością mieszkaniową prawdopodobnie byłyby inne, gdyby w Polsce kontynuowano model działalności spółdzielni z czasów II Rzeczpospolitej. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w ramach kolejnej historycznej analizy postanowili wyjaśnić, jak międzywojenne spółdzielnie mieszkaniowe różniły się od ich obecnych odpowiedników.

Spółdzielnie własnościowe w II RP były opcją dla zamożnych

W pierwszej kolejności warto podkreślić, że korzenie polskiej spółdzielczości mieszkaniowej sięgają czasów starszych niż początek II Rzeczpospolitej. Pierwsze spółdzielnie mieszkaniowe na ziemiach polskich powstały w 1890 r. Chodzi o bydgoską spółdzielnię Beamten-Wohnungsverein oraz poznańskie Towarzystwo Pomoc-Spółka Budowlana. W pierwszych 30 latach polskiej spółdzielczości mieszkaniowej dominował model lokatorski, czyli opierający się na wynajmie mieszkań. Później większą popularność zdobyły spółdzielnie własnościowe (tzw. spółdzielnie mieszkaniowo-budowlane). Ich działalność stała się możliwa po uchwaleniu ustawy o spółdzielniach z 1920 r. Ten nowoczesny akt prawny dopuszczał również działalność spółdzielni typowo lokatorskich (formalnie określanych jako „spółdzielnie mieszkaniowe”). Oferta tych spółdzielni była skierowana głównie do uboższej ludności miejskiej. Z kolei spółdzielnie własnościowe cieszyły się zainteresowaniem zamożniejszych obywateli II RP. Na ten podział nakładały się również sympatie polityczne. Za wspieraniem rozwoju spółdzielczości lokatorskiej opowiadali się przede wszystkim lewicowi politycy. Spółdzielczość własnościowa była natomiast promowana przez bardziej konserwatywne kręgi polityczne.

Warto wspomnieć, że bardziej popularne spółdzielnie własnościowe (mieszkaniowo-budowlane) w czasach II RP funkcjonowały na zasadach nieco przypominających obecne kooperatywy mieszkaniowe. Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl chodziło o połączenie niewielkiej grupy osób zainteresowanych nowym domem lub lokalem i posiadających odpowiednie środki. Takie osoby mogły liczyć na samodzielną własność lokalu lub domu. Budowę finansowano przy pomocy wkładów budowlanych wnoszonych przez członków spółdzielni. Po zakończeniu inwestycji spółdzielcy tworzyli zrzeszenie zarządzające blokiem lub osiedlem domów. Dokładne zasady działania każdej spółdzielni mieszkaniowej ustalał jej statut. W tym kontekście warto dodać, że przedwojenne prawo spółdzielcze nie było rozbudowane. Zgodnie ze świadomym podejściem ustawodawcy, kluczową rolę odgrywały postanowienia statutu, a nie odgórne państwowe regulacje.

Międzywojenna spółdzielczość działała na zbyt małą skalę

Reklama

Podział spółdzielni mieszkaniowych na własnościowe (mieszkaniowo-budowlane) oraz lokatorskie był charakterystyczną cechą przepisów stosowanych przed II wojną światową. Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl operacyjna przewaga spółdzielni należących do tej pierwszej grupy wynikała z możliwości finansowych ich członków. Pieniądze potrzebne do zakupu mieszkania w modelu własnościowym mieli np. wyżsi oficerowie i urzędnicy oraz przedsiębiorcy. Dzięki relatywnie zamożnym członkom zdolnym do pokrycia kosztów budowy mieszkań, spółdzielnie własnościowe nie były mocno uzależnione od zewnętrznego finansowania. Problem stanowiła natomiast mała skala własnościowego budownictwa realizowanego przez spółdzielnie. Można to wyjaśnić faktem, że tylko niewielki odsetek Polaków mógł sobie pozwolić na sfinansowanie budowy nowego lokum w mieście.

Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że pod koniec 1936 r. na terenie ówczesnej Polski działało 235 spółdzielni mieszkaniowych posiadających około 22 000 członków i 20 000 mieszkań. Ten skromny wynik byłby lepszy, gdyby państwo bardziej wspierało nieliczne spółdzielnie lokatorskie. System finansowania spółdzielni lokatorskich przy pomocy preferencyjnych kredytów z Państwowego Funduszu Budowlanego niestety okazał się niewystarczający względem potrzeb. Można żałować, że tak się stało, bo ustawa prawo spółdzielcze z 1920 r. była uznawana za bardzo udaną i tworzyła dobre ramy prawne dla rozwoju spółdzielczości mieszkaniowej.

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.

>>> Polecamy: Mieszkaniowy rekord Polski: 17 mln zł za lokum w zrewitalizowanej kamienicy