Inwestycje w nieruchomości cechuje spora bariera wejścia ze względu na wysokość kapitału.

- Samodzielnie można więc inwestować w mniejsze projekty, takie jak zakup mieszkania na wynajem czy tzw. flipa. Jeśli indywidualny inwestor marzy o wejściu w większe projekty, może to zrobić wraz z innymi inwestorami. Na tym polega właśnie crowdfunding nieruchomości – wyjaśniają eksperci portalu GetHome.pl.

Reklama

Wyobraź sobie, że chcesz zacząć inwestować w nieruchomości. Wiesz, że duże projekty mają zbyt dużą barierę wejścia, ze względu na konieczność zaangażowania kapitału. Twój czas jest również ograniczony – masz stałą pracę i nie jesteś w stanie poprowadzić sam inwestycji w pełnym zakresie. Ponadto nie masz odwagi – przez brak doświadczenia i wiedzy. Czy musisz rezygnować ze swoich marzeń? Nie – w takiej sytuacji sprawdza się właśnie crowdfunding nieruchomości.

- Wspólne działanie w ramach crowdfundingu pozwala na pozyskanie środków na realizację dowolnego celu, czyli na przykład zakupu lokalu komercyjnego. Crowdfunding związany z nieruchomościami, w ostatnim czasie jest najszybciej rozwijającym się segmentem grupowego inwestowania – tłumaczy Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl.

Koncepcja crowdfundingu

Jak wyjaśniają naukowcy Denis Schweizer i Tingyu Zhou – Crowdfunding nieruchomości jest formą finansowania, w której deweloper inicjujący projekt na rynku nieruchomości za pośrednictwem wyspecjalizowanej platformy internetowej przedstawia ofertę sprzedaży instrumentów udziałowych lub dłużnych w przedsiębiorstwie lub projekcie, w celu przyciągnięcia i zachęcenia dużej grupy inwestorów.

Inwestorzy mogą inwestować swoje środki w celu zakupu, wybudowania czy chociażby wyremontowania nieruchomości. Po realizacji celu biznesowego, którym może być na przykład sprzedaż lub wynajem, dzielą się zyskami. Zyskiem może być czynsz z najmu lub dochód ze sprzedaży, a nawet dywidenda czy kupon od pożyczki.

Główną zaletą crowdfundingu nieruchomościowego jest mniejszy próg wejścia. Dzięki temu nie trzeba posiadać zapasu kapitału, a mimo wszystko można zaangażować się w duży projekt. Do innych zalet można zaliczyć fakt, że inwestorzy nie muszą się ograniczać do jednego rodzaju inwestycji, dzięki czemu dywersyfikują swój portfel. W ten sposób ograniczają ryzyko niepowodzenia inwestycyjnego. Poza tym, korzystając z platform można inwestować nawet nie wychodząc z domu.

Przejrzyste zasady

Crowdfunding nieruchomościowy jest dla dewelopera inną (poza emisją obligacji i kredytu) formą pozyskiwania kapitału. Grupowe finansowanie pozwala im w szybki sposób zebrać potrzebny kapitał do przeprowadzenia inwestycji. Jest to mniej kosztowne niż emisja obligacji czy akcji. Inwestowanie społecznościowe przyjmuje różne formy, są to na przykład:

  • crowdfunding udziałowy, gdzie inwestorzy w zamian za przekazany kapitał nabywają prawa udziałowe w spółce dewelopera;
  • crowdfunding pożyczkowy, gdzie inwestor udziela pożyczki deweloperowi na realizację określonego celu.

Przedmiotem inwestycji mogą być nieruchomości komercyjne, nieruchomości mieszkaniowe, ale też nieruchomości gruntowe czy nieruchomości do remontu.

Platformy do crowdfundingu należy rozpatrywać jako źródło wiedzy o planowanych inwestycjach. Osoby wybierają na stronie, w który projekt chcą zainwestować - a w przyszłości czerpią ustalone korzyści. Przy każdej ofercie opisany jest szczegółowy model współpracy biznesowej, który określa poziom bezpieczeństwa, prognozowaną stopę zwrotu i wysokość wymaganego kapitału. Umowa inwestycyjna formułuje m.in. przedmiot budowy, określa również zasady wygenerowania oraz podziału zysku po sprzedaży nieruchomości. Inwestorzy sami decydują, z jakim kapitałem chcą przystąpić do projektu, co powoduje, że oferty są dostępne w zasadzie dla wszystkich.

Decydując się na inwestowanie za pośrednictwem platformy, należy przede wszystkim zwrócić uwagę na rodzaj nieruchomości, rodzaje opłat, okres zwrotu z inwestycji, rzetelność platformy, zrealizowane inwestycje, opinie inwestorów, metody ochrony kapitału udziałowców, dostęp do informacji o postępach prac oraz możliwość wyjścia z projektu przed czasem.

Imponujący zysk

Jak informuje Magdalena Gostkowska-Drzewicka w artykule „Crowdfunding jako źródło finansowania inwestycji w nieruchomości” - inwestycje o charakterze udziałowym są obarczone wyższym poziomem ryzyka. Stąd oczekiwana stopa zwrotu z tych inwestycji charakteryzuje się wyższym poziomem niż stopa zwrotu uzyskiwana w modelu pożyczkowym.

W systemie udziałowym stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości kształtuje się na poziomie od 7% do 33% rocznie, przeciętnie jej wartość wynosi 18%. Z kolei w crowdfundingu pożyczkowym otrzymać można zwrot z inwestycji wynoszący od 7% do 19% rocznie. Średnia stopa zwrotu kształtuje się w tym przypadku na poziomie 14,25% (dane dotyczą 2014 roku).

Zgodnie z przepisami prawa

Od ponad trzech lat trwają prace nad przyjęciem jednolitych ram prawnych dla crowdfundingu w całej Unii Europejskiej. 5 października 2020 r. przyjęto tekst Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie europejskich dostawców usług finansowania społecznościowego dla przedsięwzięć gospodarczych (czyli - Rozporządzenie ECSP). To ważny dokument, który ujednolica zasady finansowania społecznościowego w modelu inwestycyjnym. Już 10 listopada 2021 r. ma wejść w życie. Natomiast w Polsce Ministerstwo pracuje nad projektem ustawy wdrażającej to rozporządzenie. Celem rozporządzenia jest oczywiście ochrona inwestorów angażujących swój kapitał w projekty finansowane za pośrednictwem crowdfundingu.

Dynamiczny rozwój

Pierwsza platforma została uruchomiona w 2010 roku, a pięć lat później na świecie działało aż 214 takich serwisów. Według informacji jednego z takich portali - crowdrealestate.pl - szacuje się, że obecnie na całym świecie funkcjonuje ok. 800 tego typu podmiotów – co w porównaniu do wyniku z 2014 r. stanowi istotny wzrost.

W Polsce jeszcze w 2015 roku funkcjonowała zaledwie jedna platforma. Dzisiaj, przeglądając strony internetowe, można bez problemu trafić na wiele ofert inwestowania społecznościowego. Przykładem portalu, gdzie można odnaleźć takie oferty, jest social.estate. Jak można dowiedzieć się na stronie, to aplikacja do inwestowania w nieruchomości komercyjne wynajęte m.in. dla sieci spożywczych. Są też portale, gdzie oferowane są inwestycje mieszkaniowe, na przykład crowdrealestate.pl, mzuricfi.pl, czy inwestycje mieszane sharevestors.com.

Według różnych szacunków, prawie 70% ogólnego kapitału crowdfundingu nieruchomości pozyskuje się dzięki platformom mającym swoją siedzibę w USA. Platformy inwestowania społecznego w nieruchomości popularne są także w Wielkiej Brytanii, Australii, a nawet Chinach. W Europie, w tym w Polsce powoli się rozwijają, dzięki czemu drzemie w nich jeszcze niewykorzystany potencjał.

- Inwestowanie grupowe w nieruchomości pozwala mniejszym inwestorom finansować duże projekty. Co ciekawe, bez konieczności kredytowania. Jest to stosunkowo bezpieczna lokata kapitału. Jednak jak każda inna metoda inwestowania w nieruchomości, nie jest zupełnie pozbawiona ryzyka, które zawsze należy brać pod uwagę. Dlatego każdy inwestor powinien trzymać rękę na pulsie. Prognozuje się, że ten alternatywny sektor finansowania inwestycji będzie miał trend wzrostowy – wyjaśnia Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl.