W Polsce działają obecnie 82 inwestycje, w których znajduje się blisko 13 tys. jednostek condo – wynika z danych portalu InwestycjewKurortach.pl. W planach jest ok. 20 kolejnych, nowych projektów dysponujących łącznie ok. 2 tys. pokoi na wynajem. Pytanie, ile z nich wejdzie na rynek i kiedy, bo wojna w Ukrainie nie pozostała bez wpływu i na ten segment nieruchomości.
– Dotknęła wszystkie inwestycje w gospodarce. Transakcje nieruchomościowe, które były w toku, zasadniczo się realizowały, chociaż znane są przypadki zawieszania projektów, natomiast nowe zostały wstrzymane. Początkowy szok spowodował praktycznie zatrzymanie rynku, a ruch dopiero teraz zaczyna stopniowo powracać – mówi Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowa Invest & Hotels, i dodaje, że spadło szczególnie zainteresowanie wschodnim regionem Polski. Poza tym najprawdopodobniej, co dotychczas było mniej widoczne, różne kategorie nieruchomości będzie cechowała inna koniunktura i dynamika. Również po szczycie kryzysu zdrowotnego w innym miejscu są biura, hotele czy mieszkania.
Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl, potwierdza, że w przypadku nowych inwestycji deweloperzy analizują sytuację. Nie rezygnują z planów, choć bywa, że nieco opóźniają projekty. Uważa jednak, że czynnikiem, który może bardziej wpłynąć na spowolnienie na tym rynku, będzie ogromny wzrost cen gruntów, które w wielu przypadkach są dziś przeszacowane, i zakup po tak wysokich cenach po prostu przestaje się deweloperom opłacać.
– Dodatkowo spowolnienie może raczej nastąpić jako konsekwencja odpływu pracowników budowlanych, z których dużą grupę stanowili Ukraińcy – tłumaczy Marlena Kosiura.
Nie bez znaczenia są też przetasowania w hotelarstwie i turystyce, do których doszło na skutek pandemii. Deweloperzy nie kryją, że rynek stał się trudniejszy, a przez to bardziej ryzykowny. Spadek popytu na condo spowodował bowiem, że pogłębiły się nadużycia na rynku, ale też wzrosły stopy zwrotu i gwarantowane zyski z nowych inwestycji.
– Przecież za dotychczasowe operatorzy nie płacili wcale albo zysk był mniejszy, co i tak jest korzystne, gdy państwo zamknęło hotele w pandemii. Dlatego zdecydowaliśmy się na intensyfikację sprzedaży apartamentów wakacyjnych, które de facto mogą być tzw. second home. Właściciele takich apartamentów mogą korzystać z nich na własne potrzeby, np. pracować zdalnie czy wypoczywać, ale także dysponują opcją wynajmu dla turystów – wyjaśnia Jan Wróblewski.
Poza tym przy stale rosnących kosztach budowy spadają marże, co też czyni rynek mniej opłacalnym dla inwestorów. Stąd zakusy zagranicznego kapitału na rekompensatę w postaci nieopodatkowanych giełdowych REIT-ów dywidendowych pod rynek wynajmu mieszkań PRS.
Jeśli chodzi o popyt, to zdaniem ekspertów widoczne zawirowania są raczej przejściowe. Dotychczas bowiem przed zakupem lokali w takich obiektach nie powstrzymały inwestorów indywidualnych ani ostrzeżenia UOKiK oraz KNF, ani pandemia i zamknięcie branży, ani problemy z wypłatami, jakie są w większości obiektów z tego rynku.
– A były to czynniki bezpośrednio związane z branżą i kupującymi oraz ich zyskami. Dla przypomnienia: według śledztwa i ostatniego raportu, jaki przygotował portal InwestycjewKurortach.pl, w przypadku 52,4 proc. lokali, czyli 4 263 jednostek rozumianych jako pokój lub apartament w obiekcie hotelowym, nastąpiły opóźnienia w wypłatach zysków. I mimo tych statystyk nowe inwestycje sprzedawane w modelu zarządzania i wypłaty zysków nadal znajdują nabywców – zauważa Marlena Kosiura.
Poza tym to wciąż dobra lokata kapitału. Szczególnie teraz, gdy wszystko drożeje, do czego przyczyniają się inflacja, ceny materiałów, koszty pracy oraz wzrost cen gruntów.
W długiej perspektywie nieruchomości cały czas chronią kapitał właśnie przed zawirowaniami na rynkach finansowych ze szczególnym uwzględnieniem inflacji, której niestety spadku w najbliższym czasie nie możemy się spodziewać – twierdzi Jadwiga Sikorska-Kniter, dyrektor sprzedaży INFINITY Zieleniec Ski&Spa, i zaznacza, że ceny nieruchomości w ostatnich miesiącach dynamicznie rosły. Wiele wskazuje również na to, że proces ten będzie postępował już nawet nie tylko ze względu na sytuację na Wschodzie, lecz także ze względu na rosnącą inflację oraz ograniczenie podaży nowych ofert.
– Co prowadzi nas do wniosku, że obecnie jesteśmy w dobrym momencie, jeśli chodzi o zakup takiego apartamentu – uważa Jadwiga Sikorska-Kniter.
Do tego wojna w Ukrainie może docelowo pozytywnie wpłynąć na rynek. Osoby przed nią uciekające korzystają nie tylko z bezpłatnych noclegów, wynajmują też mieszkania.
– Jeśli lokal w aparthotelu jest w pełni wyposażony, m.in. posiada kuchnię i sprzęty, to może liczyć na średnio- lub długookresowy wynajem przez obywateli Ukrainy. Ten ruch już jest zauważalny w miastach, co jest wybawieniem dla takich hoteli, ponieważ turystyka w dużych miastach w zasadzie od początku pandemii jeszcze się do końca nie reaktywowała. Napływ uchodźców jest dla tego segmentu szansą – mówi Marlena Kosiura.
Dlatego dziś poszukiwane są lokale z aneksami kuchennymi. Kupujący stawiają więc na lokale, które mogą być samodzielne. Deweloperzy idą natomiast za trendem i większość obiektów, które są w budowie lub planach, posiada właśnie takie lokale z aneksami. Niezmiennie powodzeniem cieszą się lokale w kurortach. Inwestycje miejskie w formule condohtelu sprzedają się wolniej.
– Inwestorzy coraz większą wagę przywiązują do natury i atrakcji, które umożliwią aktywny wypoczynek, i dotyczy to przede wszystkim apartamentów położonych w górach. Ważna jest też perspektywa wypoczynku w trakcie wszystkich pór roku oraz poza szczytami turystycznych sezonów. Klienci chcą mieć opcję korzystania i najmu apartamentów przez cały rok. Coraz ważniejsza staje się też towarzysząca aparthotelom infrastruktura, ponieważ klienci szukają obecnie czegoś więcej niż tylko noclegu, przykładając wagę do kompleksowości obiektu i oferowanych w nim usług – zauważa Jadwiga Sikorska-Kniter.
Zwiększył się też metraż poszukiwanych apartamentów. Jeszcze rok, dwa lata temu powodzeniem cieszyły się przede wszystkim mikrolokale o powierzchni 20–30 mkw. – Dziś widać wyraźnie, że klienci poszukują apartamentów większych, o wielkości 40–50 mkw. – informuje Marlena Kosiura.
Pojawił się też nowy model na tym rynku – sprzedaż nowoczesnych domków w osadach wakacyjnych, które działają w modelu podobnym jak condohotele. Inwestor indywidualny kupuje taki domek, a następnie zyski wypłaca mu operator, który zajmuje się wynajmem.
Nie jest tajemnicą, że w ostatnich latach Polacy znacząco się wzbogacili, co widać po rosnącej liczbie klientów gotówkowych. Ale są też coraz bardziej świadomi zachodzących procesów w gospodarce oraz znaczenia czynników zewnętrznych.
– Wiedzą, po co inwestują w apartament, przeważnie zdają sobie sprawę z zalet takiego rozwiązania, ale też z poziomu ryzyka, które w porównaniu z innymi formami inwestowania jest stosunkowo niewielkie. Coraz częściej wybierają również wypoczynek w ramach pobytu właścicielskiego w zakupionym apartamencie w celu indywidualnej regeneracji – informuje Jadwiga Sikorska-Kniter.
