Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Segment mieszkań premium, który dynamicznie zareagował na zawirowania gospodarcze ostatnich lat, ponownie notuje rekordowe zainteresowanie. Dane przygotowane dla DGP przez JLL pokazują wyraźny skok. O ile w najlepszym pod względem sprzedaży 2023 r. deweloperzy sprzedawali średnio w kwartale 173 luksusowe apartamenty, a w 2024 r. 129, o tyle w 2025 r. jest to już średnio 213 lokali kwartalnie.
– W I połowie 2025 r. wciąż niski popyt kredytowy zachęcał deweloperów do inwestowania w luksus. W tym okresie nowa podaż mieszkań premium była jeszcze wysoka, wyniosła 613 lokali, jednak już w III kw. spadła do zaledwie 42. Deweloperzy uzupełnili ofertę i ponownie skupiają się na jej sprzedaży. Można dostrzec, że w tym segmencie nowa podaż z reguły pociąga za sobą wzrost sprzedaży – tłumaczy Anna Karaś, senior consultant, residential research w JLL.
Przypomina, że rynek mieszkań luksusowych nabrał rozpędu po raz pierwszy w 2022 r.
– Wtedy drastyczny wzrost inflacji i stóp procentowych wykluczył z rynku dużą grupę klientów kredytowych. Wówczas deweloperzy skupili się na zamożnych klientach, którzy zaczęli inwestować w rynek premium, chcąc ochronić swoje oszczędności przed spadkiem wartości. W tym okresie obserwowaliśmy dynamiczny wzrost cen nieruchomości, więc działanie to było uzasadnione – analizuje Karaś.
Efektem był dynamiczny wzrost podaży. W 2022 r. łącznie na sześciu największych rynkach deweloperzy wprowadzili ponad 1,5 tys. luksusowych apartamentów. Oferta na koniec 2022 r. przekroczyła 1400 mieszkań i była wówczas rekordowa w historii tego rynku. Sprzedaż w 2022 r. sięgnęła 420 apartamentów.
Rok 2023 przyniósł zmianę. Deweloperzy wyhamowali wprowadzanie nowych inwestycji, skupiając się na sprzedaży wcześniej wprowadzonych projektów, ale także na klientach kredytowych, którzy powrócili na rynek dzięki wsparciu programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Duży wybór w segmencie premium zaowocował jednak wzrostem sprzedaży, która w skali roku sięgnęła prawie 700 apartamentów.
– W 2024 r. miała znów miejsce sytuacja podobna jak w 2022 r., choć już nie w takiej skali jak poprzednio. Duże zmniejszenie popytu kredytowego skłoniło deweloperów do skierowania uwagi na segment premium, którego oferta w międzyczasie się zmniejszyła – mówi ekspertka JLL.
W 2024 r. deweloperzy wprowadzili na rynek 945 luksusowych apartamentów (o prawie 40 proc. mniej niż w 2022 r.). Popyt spadł w porównaniu z 2023 r. o 26 proc., a oferta na koniec 2024 r. ponownie zbliżyła się do 1400 mieszkań (1377 sztuk).
Kto i dlaczego kupuje luksus
Co zatem napędza rynek premium dzisiaj? Przede wszystkim ciągłe bogacenie się społeczeństwa. Przybywa osób, które chętnie inwestują w luksusowe nieruchomości i poprawę komfortu życia. Drugi rosnący trend, typowy dla zachodnioeuropejskich metropolii, to inwestowanie przez najbogatszych w drugie, a czasem kolejne luksusowe domy. Ewoluuje też podaż – oferta w segmencie premium staje się coraz bardziej wysublimowana, rośnie, różnicuje się, jest też coraz bardziej luksusowa. W gronie elit finansowych posiadanie wyjątkowego apartamentu staje się jednym z niezbędnych wyznaczników sukcesu.
Kolejnym powodem jest wzrost zakupów ze strony bogatych zagranicznych klientów. Jest to związane z jednej strony z międzynarodowym charakterem firm działających w Polsce, a z drugiej – z poprawą wizerunku i atrakcyjności polskich miast. Nie bez znaczenia jest napływ w ostatnich latach zamożnych nabywców z Ukrainy.
Anna Karaś wskazuje na trzy główne grupy klientów kupujących dziś mieszkania o podwyższonym standardzie.
– Pierwsza to osoby kupujące lokal jako główne miejsce zamieszkania, centrum swojego życia rodzinnego. W tym przypadku lokale mają z reguły największe powierzchnie. Druga to osoby kupujące lokal mający odgrywać rolę alternatywy dla apartamentu w hotelu, pozwalający na komfortowe mieszkanie i pracę zdalną przez kilka dni w tygodniu albo nawet rzadziej – wymienia.
Trzecia grupa, dziś wyraźnie mniejsza niż kilka lat temu, to inwestorzy, liczący zwłaszcza na przyszły wzrost wartości inwestycji, a przynajmniej chroniący zainwestowany kapitał. O ile w pierwszej grupie dominują Polacy, o tyle w dwóch kolejnych pojawia się sporo obcokrajowców, choć często związanych biznesowo z Polską, albo są to Polacy aktywni zawodowo głównie za granicą.
Inwestorzy budują
– Z naszych analiz wynika, że odsetek osób, które mogą pozwolić sobie na zakup nieruchomości klasy premium jest w Polsce znacznie większy niż odsetek dostępnych lokali. To rodzi tezę, że ostatni wzrost popularności segmentu jest naturalną próbą uzupełnienia tej luki, a zatem mamy klasyczny przykład tego, jak podaż rodzi popyt– mówi Marta Drozd-Piekarska, dyrektorka marketingu i sprzedaży Allcon.
Segment premium to jedna z gałęzi działalności firmy.
– Mamy w niej duże sukcesy, dowodem jest chociażby Atrium Oliva – jedna z najbardziej nagradzanych inwestycji w Polsce. Z kolei SKYCITY Gdynia to bez wątpienia wyczekiwany projekt mieszkaniowy w Trójmieście i zarazem jeden z najbardziej pożądanych adresów w Europie. W ramach tej inwestycji w kolejnych latach wprowadzimy budynek liczący 35 kondygnacji – mówi Marta Drozd-Piekarska.
Develia informuje, że oprócz mieszkań w segmencie popularnym i o podwyższonym standardzie rozszerza portfolio o inwestycje premium. Przykładem jest kompleks mieszkaniowy Królowej Jadwigi 51 realizowany w ścisłym centrum Poznania. Kolejna inwestycja premium startuje właśnie w Gdyni.
W wyższy segment celuje Matexi Polska, na rosnące wymagania odpowiada także Grupa Robyg. Jak mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg, klienci szukają nie tylko funkcjonalnych metraży, lecz także wysokiej jakości wykończenia, nowoczesnej architektury, atrakcyjnego otoczenia oraz rozwiązań sprzyjających komfortowi życia. Wymienia tu przestronne tarasy, duże przeszklenia, inteligentne systemy zarządzania domem czy zielone przestrzenie wspólne. Firma rozwija ofertę w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie, szczególnie w atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych lokalizacjach dużych miast. Wprowadziła też ofertę premium Grand Selection, w której dostępne są najwyższej klasy apartamenty w prestiżowych lokalizacjach w Warszawie i Gdańsku. Firma planuje kolejne propozycje należące do tej linii w Poznaniu oraz w innych miastach, gdzie prowadzi działalność.
Aktywny jest również Euro Styl.
– Na Dolnym Mieście w Gdańsku, w historycznej części śródmieścia, powstaje Esencja. To inwestycja premium z widokiem na wodę, w tym przypadku spokojny nurt Nowej Motławy. Odbiory gotowych, wykończonych lokali odbędą się w 2027 r. Mamy też dalsze plany co do Półwyspu Helskiego, a konkretnie doskonałej lokalizacji premium w samym mieście Hel – mówi Magdalena Reńska, wiceprezes i dyrektor zarządzająca w spółce Euro Styl.
Apartamenty większe i bardziej smart
Obecna oferta premium różni się od tej sprzed lat. Kluczową zmianą, obserwowaną w ostatnich dwóch latach, jest wzrost skali inwestycji. Pozwala to na zaoferowanie dużej liczby dodatkowych udogodnień i funkcji, ale oznacza również większe ryzyko dla dewelopera.
– Oferta będzie prawdopodobnie nadal się powiększać. W kolejce czekają zwłaszcza projekty wieżowców w centrum Warszawy, których od czasu Złotej 44 i Cosmopolitana nie było – zapowiada Anna Karaś. – Kolejną nowością jest zwiększanie się powierzchni lokali. Jeszcze kilka lat temu rzadkością było przekraczanie granicy 150 mkw., związanej z wyższą stawką VAT, dziś coraz częściej luksusowe apartamenty przekraczają 200 mkw. – wylicza.
Inwestycje premium to już nie tylko concierge, udogodnienia, takie jak: siłownia, sauna czy basen, które zdarzają się też niekiedy w nieco niższych segmentach rynku. Dziś standardem stają się wyszukane rozwiązania z zakresu automatyki, systemy inteligentnego domu czy strefy coworkingowe. Projekty wnętrz są sygnowane przez wybitnych projektantów, są wykorzystywane unikalne rodzaje materiałów i rozwiązania estetyczne. Zaczynają się pojawiać też takie udogodnienia, jak: sale kinowe (w tym prywatne), salony literackie, strefy jogi i pilatesu, symulatory golfa i jazdy wyścigowej, rooftopowe korty do padla, car spa czy myjnia dla psów. Nawet klimatyzacja jest rozbudowywana o funkcję filtrów powietrza zewnętrznego, ograniczania alergenów i zanieczyszczeń.
Pewne fundamenty luksusu pozostają jednak niezmienne.
– Myślę, że w przypadku nieruchomości głównym wyznacznikiem prestiżu jest niezmiennie doskonała lokalizacja w najważniejszych miastach lub w najbardziej atrakcyjnych miejscowościach wypoczynkowych – podkreśla Magdalena Reńska i dodaje, że inwestycje z widokiem na wodę czy zatopione w naturalnej zieleni, z pięknymi, dużymi oknami, gdzie części wspólne są wykończone naturalnymi, najwyższej jakości materiałami – to od zawsze stanowi o wyjątkowości.
– Dobra luksusowe powinna też cechować wybitna architektura i do tego przykładamy ogromną wagę, co doskonale widać na przykładzie gdańskiej inwestycji – uzupełnia.
Klienci premium oczekują również najwyższego poziomu prywatności i bezpieczeństwa.
Czytaj więcej w dodatku DGP | Nieruchomości
