Ile jeszcze potrwa hossa na polskim rynku nieruchomości? Co ją napędza?

Myślę, że dekadę. Wystarczy bowiem popatrzeć, jak powiększał się do tej pory zasób mieszkaniowy w naszym kraju. W 2003 r. wynosił 12,5 mln mieszkań. Dziś jest to 15 mln. To oznacza, że 2,5 mln mieszkań powstawało przez kilkanaście lat. Na to wszystko trzeba nałożyć wskaźniki obrazujące stan mieszkalnictwa w Polsce. Pierwszy dotyczy tego, ile osób zamieszkuje jedną nieruchomość. W naszym kraju jest to 2,55 osoby. Dla porównania w zamożniejszych krajach Unii Europejskiej wynosi on 2,2 osoby. Rożnica tylko z pozoru jest nieduża, bo zrównanie się pod tym względem z innymi krajami oznacza zwiększenie zasobu mieszkaniowego w Polsce o kolejne 2 mln. Realizacja tego planu zajmie natomiast około dekady. Innym wskaźnikiem jest ten stanowiący korelację liczby osób zamieszkujących w nieruchomości do PKB kraju. W krajach zachodnich PKB per capita zaczyna się od 45 tys. dol. W Polsce jest to 34 tys. dol. Wyrównanie tego poziomu, przy założeniu, że nasz kraj rozwijać się będzie w tempie 3 proc. rocznie, również potrwa około dekady. Zatem pozostało jeszcze wiele czasu do tego, by rynek się nasycił, a co za tym idzie, by popyt na mieszkania się ostudził.

Ale czy na przeszkodzie nie stoją zmieniające się preferencje konsumentów. Ludzie młodzi nie chcą posiadać nic na własność, bo to oznacza stałe wydatki i przywiązanie?

Ta zasada owszem dotyczy samochodów i innych dóbr użytkowych, ale nie mieszkań, które chcą mieć na własność wszyscy, bez względu na wiek. Młodzi ludzie jego zakup traktują jako finalny etap usamodzielnienia się. Ale coraz częściej też jako lokatę kapitału. Poziom świadomości i edukacji ekonomicznej wśród młodych osób zwiększa się. To sprawia, że zaciągają kredyt na zakup nieruchomości. Wiedzą, że jej wartość będzie rosła, a do tego mogą zarabiać na wynajmie.

Jaki jest ten rok, w związku z tym dla firmy Allcon?

Już dziś mogę powiedzieć, że będzie rekordowy w historii. Sprzedaż mieszkań jest w naszym przypadku o 40 proc. wyższa niż przed pandemią. Trzeba mieć jednak na uwadze, że po pandemicznym 2020 r., mamy teraz do czynienia z kumulacją popytu. Początek ubiegłego roku był gorszy pod względem sprzedaży. Wysoka dynamika popytu jest związana oczywiście z czynnikami makroekonomicznymi.

Co ma pan na myśli?

Stopy procentowe są niskie, co sprawia, że lokaty tracą na rzecz alternatywnych źródeł inwestowania. Mowa przede wszystkim o nieruchomościach, postrzeganych w kategoriach tych bardziej bezpiecznych i przewidywalnych. Pozwalają zarabiać na dwa różne sposoby. Po pierwsze przez wynajem, po drugie odsprzedaż mieszkania. Nasze inwestycje są zlokalizowane w Trójmieście, które bardzo zyskało w oczach inwestorów, również tych z głębi kraju. Przyczynił się do tego w pewnym stopniu Covid-19. Za jego sprawą pojawiło się nowe pojęcie w przypadku mieszkania – home office. Mamy więc klientów z Warszawy, którzy kupują lokale w naszych inwestycjach, by rano pracować, a po południu czy wieczorem relaksować się nad morzem. Do Trójmiasta przyciąga też czyste powietrze, którym nie każdy region w kraju może się jeszcze pochwalić. Dlatego mamy też klientów z południa Polski, którzy chcą zapewnić wyższą jakość życia swojej rodzinie. Szczególnie, że mogą pracować zdalnie. Zgodnie z przyjętą przez nas strategią działania mamy ofertę dla każdego. Tym samym jesteśmy w stanie spełnić oczekiwania osób, które szukają swojego pierwszego mieszkania, ale też tych, które chcą podnieść standard życia, przez zakup większego lokalu, w bardziej prestiżowym miejscu, w związku z awansem zawodowym. Rozwijamy również ofertę premium dla najbardziej wymagających. To też nasza propozycja dla osób, które szukają nadmorskiego second home. Pandemia dodatkowo wzmocniła ten trend na rynku.

Chciałabym zapytać o ceny? Czy w związku z wysokim popytem cały czas będą rosnąć, czy może jest szansa na ich stabilizację?

Ten rok i następny będą wyjątkowe pod tym względem. Będzie to czas sukcesywnych podwyżek. W tym roku ceny mieszkań wzrosną średnio o 10 proc. W przyszłym roku natomiast, według moich szacunków dynamika będzie nieco niższa, ale niewiele. Wpływ na to ma kilka czynników. Po pierwsze inflacja, wywołana dodrukiem pieniądza, ale i napędzana realizacją odłożonego w czasie popytu. Myślę jednak, że działania podejmowane przez RPP sprawią, że inflacja wyhamuje w 2022 r. Pozostaną jednak inne czynniki, które będą windować ceny w kolejnych miesiącach i latach. Jednym z nich jest coraz mniejszy dostęp do gruntów. Zaczyna ich brakować w centrach miast. Deweloperzy kupują więc coraz trudniejsze grunty, czyli takie, na których nie mogą od razu przystąpić do realizacji projektu. Wymagają bowiem wcześniejszego przygotowania, co zajmuje czas, ale i jest kosztowne. To przekłada się na finalną cenę mieszkań. Poza tym wpływa na nią wzrost wynagrodzeń. Między tymi dwoma wskaźnikami istnieje bardzo silna, ponad 90-proc. korelacja. Według GUS pensje w ciągu najbliższych dwóch lat będą rosły o około 7–8 proc. To oznacza, że o tyle będą też rosły ceny mieszkań.

Nie można też zapominać o zmianach w prawie. W przyszłym roku wejdzie nowa ustawa deweloperska. Zgodnie z nią deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzenia części przychodu ze sprzedaży mieszkań na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Prawdopodobnie wielu deweloperów to obciążenie przerzuci na klientów. Sprzyjać temu mogą stale rosnące koszty inwestycji, w tym ceny materiałów budowlanych czy robocizny. Te stały się już nieprzewidywalne.

Według opinii w przyszłości na wzrosty mogą liczyć firmy, które zadbały o bank ziemi? Jak to wygląda w przypadku firmy Allcon?

Na początku trzeba powiedzieć, że hossa na rynku nie trwa od roku. Zaczęła się już na przełomie 2016 i 2017 r., czyli około pięć lat temu. Strategia deweloperska powinna natomiast uwzględniać sukcesywne budowanie banku ziemi. I to ma miejsce, co widać po przetargach na grunty i cenach za wystawione do licytacji nieruchomości.

My również aktywnie bierzemy udział w tym procesie. Zbudowany przez nas bank ziemi zapewnia nam możliwość realizacji inwestycji przez kolejne kilkanaście lat. Mamy również środki, na zakup kolejnych gruntów. Dlatego cały czas ich poszukujemy, prowadzimy akwizycję. Dodam, że pogłębiający się deficyt na rynku gruntów w centrach miast sprawia, że deweloperzy coraz poważniej myślą o realizacji projektów nie tylko na terenie aglomeracji, ale i poza nimi. Myślę o miastach satelickich znajdujących się w promieniu 20 km od aglomeracji. My też idziemy w tym kierunku. Kilka lat temu kupiliśmy działkę w Pucku. Aktualnie realizujemy na niej czwarty etap inwestycji. To apartamenty wakacyjne, których sprzedaż znacznie skoczyła w czasie pandemii. Wzrosło bowiem zainteresowanie wakacjami w Polsce.

Z jakimi innymi wyzwaniami mierzą się dziś deweloperzy, a z jakimi będą się musieli mierzyć w przyszłości?

Dziś wyzwanie stanowi planowanie inwestycji. Zerwane łańcuchy dostaw mają wpływ na wiele branż, w tym też na deweloperów.

A jeśli chodzi o wyzwania na przyszły rok i kolejne to będzie nim na pewno nowa ustawa deweloperska. I nie chodzi tylko o to, że wprowadza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, ale też zmienia relację deweloperów do klientów.

O co chodzi?

Obecnie te relacje trwają od momentu podpisania umowy deweloperskiej do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Na mocy nowych przepisów będą obowiązywały od momentu zawarcia umowy rezerwacyjnej, aż do czasu przeniesienia własności. To oznacza wyższe koszty działania dla deweloperów. Podam przykład: na etapie odbioru lokalu pojawia się pojęcie wady istotnej, której definicji nigdzie nie ma. Klient, który uzna, że jego mieszkanie ją posiada może odstąpić od odbioru, a deweloper nie może ustosunkować się do tego, przedstawiając swoje argumenty. Może tylko usunąć wadę istotną w terminie, który zostanie określony z klientem. Jeśli tego nie zrobi, klient ma prawo powołać rzeczoznawcę, który oceni, czy wada jest istotna, czy nie. Jeśli uzna, że tak – klient ma prawo odstąpić od umowy, a to oznacza konieczność zwrotu przez dewelopera wszystkich środków wpłaconych na poczet mieszkania.

Czy ostatnie lata zmieniły rolę dewelopera na rynku? Czy nadal jest on tylko firmą budowlaną, czy może pełni już też inne funkcje?

Dziś zadajemy sobie pytanie dla kogo budujemy i jakie potrzeby chcemy zaspokoić, a nie co budujemy. Nie sprzedajemy więc tylko mieszkania, a pewną koncepcję na wygodne życie. Projektowanie obejmuje więc nie tylko budynek, ale też części wspólne i architekturę krajobrazu. Robimy to estetycznie i funkcjonalnie z wykorzystaniem naturalnych i szlachetnych materiałów. Zależy nam, by przestrzeń mieszkańca nie ograniczała się tylko do jego własnego lokalu. Chcemy mu dać satysfakcję z części wspólnych, dzięki którym będą mogli czuć się bezpiecznie, poznawać swoich sąsiadów, tworzyć z nimi wspólnotę. Dlatego poza mieszkaniami w inwestycjach tworzymy też części służące integracji. Klienci oczekują od nas, że zagwarantujemy im możliwość realizacji wielu funkcji, nie tylko mieszkaniowej.

Czy prawdą jest, że dziś na rynku sprzedaje się wszystko, czy może mimo wysokiego popytu nadal są projekty i mieszkania, które mogą liczyć na większe zainteresowanie?

Najważniejsza wciąż pozostaje lokalizacja i nic pod tym względem się nie zmieniło. A najlepsze lokalizacje to te najbardziej pożądane przez społeczeństwo do zamieszkania, czyli najbardziej cenione dzielnice w miastach. Co prawda coraz większą popularnością cieszą się też lokalizacje, nazwane jako 15-minutowe miasta. Czyli takie, w których w ciągu 15 minut zaprowadzimy dziecko do szkoły, przedszkola, zrobimy zakupy, odwiedzimy lekarza. Mowa więc o dzielnicach z bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturą, które nie zawsze muszą być w najlepszych regionach miasta, czyli centrach, ale do nich przylegają.

Poza tym cały czas dobrze sprzedają się mieszkania z tzw. widokiem. W przypadku Trójmiasta mówimy o inwestycjach blisko morza, parku krajobrazowego, czy lasu. W Gdańsku zrealizowaliśmy w pierwszej linii zabudowy od morza elegancki apartamentowiec Tarasy Bałtyku. Są też klienci, którzy oczekują kameralnych, cichych projektów, zlokalizowanych w historycznych dzielnicach. Tu przykładem jest nasza najnowsza inwestycja premium – Atrium Oliva.

A małe czy duże mieszkania? Co wybierają chętniej kupujący?

Pandemia sprawiła, że wzrosło zainteresowanie większymi mieszkaniami. Nagle pod jednym dachem musimy realizować więcej funkcji, które wcześniej były wykonywane w kilku miejscach. To zrodziło potrzebę na większy metraż czy dodatkowy pokój.

Są oczywiście młodzi ludzie, którzy szukają swojego pierwszego mieszkania. Dla nich podstawowym kryterium wyboru wciąż pozostaje cena. Szukają małych, ale jednak dwupokojowych lub nawet trzypokojowych mieszkań.

Co dziś w największym stopniu przyciąga klientów do nowych inwestycji, poza ceną oczywiście?

Nasi klienci szukają przede wszystkim ekologicznych rozwiązań, w zakresie wody i prądu. Ważne są dla nich więc panele fotowoltaiczne na dachach, ogólnodostępne miejsca postojowe wyposażone w ładowarki do samochodów elektrycznych, energooszczędne windy, odzysk wody z deszczu do podlewania terenów zielonych. Dlatego na etapie projektowania staramy się uwzględniać zmieniające się potrzeby kupujących. Korzystamy przy tym z pomocy specjalistów.

Jakie plany na rynku ma Allcon?

W grudniu 2020 r. rozstrzygnęliśmy konkurs na projekt, którego realizacja rozpocznie się w 2023 r. Będzie zlokalizowany w Gdyni, w ścisłym centrum i będzie to inwestycja typu mixed-use, czyli łącząca w sobie funkcje mieszkalne, biurowe i usługowe. Całość projektu to 50 tys. mkw, z czego połowę powierzchni zajmą mieszkania. Wyróżnikiem tego projektu będzie budynek mieszkalny wysoki na 120 metrów. Będzie to trzeci wysokościowy budynek w Polsce, poza Warszawą. Konsekwentnie bowiem trzymamy się zasady, że widok jest najważniejszy.

Poza tym wciąż szukamy nowych gruntów pod inwestycje. Mamy w planach wchodzenie do nowych miast, ale nadal w obszarze województwa pomorskiego.

Partner

foto: materiały prasowe