Z Michałem Kubickim rozmawia Sebastian Stodolak
ikona lupy />
Michał Kubicki deweloper od 1995 r. / Materiały prasowe / fot. mat. prasowe
Dlaczego deweloperzy budują 18-metrowe klitki i nazywają je mieszkaniami? Gdyby nie patrzeć im na ręce, to budowaliby jeszcze mniejsze, jednocześnie windując ich ceny…

To nieścisłość. Mieszkań poniżej 25 mkw. od dawna nie można budować. To reguluje ustawa. Mniejsze lokale – co ważne: użytkowe – mogą funkcjonować jako mikroapartamenty objęte 23-proc. podatkiem VAT. Z prawnego punktu widzenia nie różnią się one niczym od sklepu czy pokoju hotelowego.

Tyle że deweloperzy i tak chcą sprzedawać je indywidualnym klientom, którzy będą traktować je jak mieszkania.

To się pewnie zdarza, ale co pan proponuje? Zakazać budowy lokali mniejszych niż 25 mkw.? Wie pan, jak by to wpłynęło na hotelarstwo? Przecież obecnie standard dwugwiazdkowy to pokoje o powierzchni 12 mkw., trzy gwiazdki – 13 mkw., a 25 mkw. to dopiero cztery czy pięć gwiazdek. Ceny wynajmu pokoi poszłyby w górę i nikogo poza wąską grupą nie byłoby na nie stać. Rozumiem, że w regulacjach chodzi o to, by wszystkim się wygodnie mieszkało, ale trzeba być realistą. Proszę spytać o metraże ludzi, którzy w latach 80. czy na początku 90. mieli swoje pierwsze mieszkanie. To były często 30-letnie kawalerki po 17 mkw.

Ale często się wskazuje, że przed 1989 r. budownictwo miało inne plusy. Na przykład sąsiad sąsiadowi nie zaglądał przez okno, bo odległości między blokami były większe. Było wokół nich też więcej zieleni, infrastruktura była lepiej rozplanowana…

No, było wspaniale za PRL. Też chciałbym, żeby wszystko było cudownie na naszych osiedlach, wszędzie mnóstwo drzew, wspaniałe place zabaw. Bądźmy jednak poważni. Jeśli chcemy zmusić deweloperów do budowy większej liczby dużych mieszkań, to nie możemy zapomnieć o tym, że za tym idą koszty. Deweloper prowadzi działalność nastawioną na zysk.

Nieźle im to wychodzi. Komisja Nadzoru Finansowego podaje, że średnia rentowność deweloperów na sprzedaży za 2021 r. wyniosła brutto 31 proc. Ta sama komisja zachęca was, żebyście z tych marż zeszli. Po co wam aż tyle? Zresztą mamy spowolnienie gospodarcze, rynek zamarł. Naturalną reakcją powinno być dostosowanie cen.

Nie, naturalną reakcją jest ograniczenie produkcji. Natomiast te dane o marżach to, proszę wybaczyć, fikcja. One się biorą z raportów finansowych publikowanych przez duże giełdowe firmy deweloperskie. Każda z nich ma bardzo duży bank ziemi, czyli grunty skupione wiele lat temu po znacznie niższych cenach. Dzisiaj są one warte trzykrotnie więcej. Gdyby wziąć pod uwagę ich obecną, a nie dawną wartość, marże okazałyby się znacznie niższe.

Chwileczkę. To jedna ze składowych tworzenia zysku: kupno gruntu w niskiej cenie. Dlaczego powinniśmy brać pod uwagę dzisiejszą wartość gruntów, na których budują deweloperzy?

Grunt kupowany dekadę temu powinien zostać przeszacowany do aktualnej wartości – wtedy marże wyszłyby znacznie niższe. Poza tym wysokie marże na pewno nie dotyczą małych i średnich deweloperów. Ja prowadzę małą spółkę, choć działam od 27 lat i wybudowałem 2,4 tys. mieszkań. Małe i średnie firmy deweloperskie są na krawędzi upadku. Gdy przedsiębiorcy kupowali grunty w 2020 r. czy w 2021 r., opierali się na rachunku ekonomicznym, zakładającym właśnie takie wysokie marże, jak pan wskazuje. Kupowali je nie ze środków własnych, a np. z emisji obligacji, oprocentowanych trzymiesięcznym WIBOR plus 3–4 proc. marży, a sam WIBOR był poniżej 1 proc. Innymi słowy, koszt zaciągnięcia długu wynosił 4 proc. Dzisiaj WIBOR to niemal 7 proc., więc koszt spłaty obligacji wzrósł do 10–11 proc. Tyle że deweloper nie może w związku z tym podnieść cen swoim klientom. Koszty mu rosną i on musi to przełknąć.

CAŁY TEKST W WEEKENDOWYM WYDANIU DGP I NA E-DGP