PRS, czyli nisza z potencjałem rozkwitu

W Polsce jest ok. 1,2 mln mieszkań na wynajem, co stanowi mniej niż 10 proc. całego zasobu mieszkaniowego. Prawie wszystkie są w rękach prywatnych. Najem instytucjonalny rozwija się dopiero od 2017 r., obecnie do funduszy należy 10,3 tys. lokali. Z każdym rokiem ta liczba jednak rośnie. W 2022 r., jak wynika z raportu opracowanego przez międzynarodową firmę doradczą Knight Frank i kancelarię Dentons, wzrost sięgnął 40 proc. Przyczynia się do tego wciąż wysoki deficyt mieszkaniowy. Około 35 proc. osób mieszka w przeludnionych mieszkaniach, podczas gdy w UE wskaźnik ten szacuje się na 17 proc. (na podstawie Eurostatu, 2021 r.). Kolejnym powodem jest ograniczony dostęp do nowych lokali, co jest skutkiem wysokich cen oraz stóp procentowych. Do tego część osób z własnego wyboru nie chce wiązać się długoterminowymi zobowiązaniami kredytowymi. Wybierają więc wynajem instytucjonalny, który często jest tańszy niż rata kredytu, a do tego daje elastyczność, co jest ważne dla osób migrujących za pracą.

– Najem instytucjonalny może zwiększyć migrację ekonomiczną, a także pozwolić na uelastycznienie pracy – brak sztywnych okresów najmu, charakterystyczny dla prywatnego rynku, umożliwia mobilność i odpowiada na potrzebę nomadyczności cyfrowej, zwłaszcza wśród młodszego pokolenia potencjalnych klientów – tłumaczy Michał Ciomek, wiceprezes zarządu Invest Komfort.

Wreszcie nie bez znaczenia jest wzrost liczebności klasy średniej. Poprawa stopy życiowej oznacza bowiem gotowość do zapłaty więcej za wynajmowane mieszkanie, szczególnie gdy to charakteryzuje się dobrą lokalizacją i standardem.

Rynek na wczesnym etapie

Jak tłumaczy Bożena Garbarczyk, starszy konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank, w ciągu ostatnich 12 miesięcy popyt na wynajem mieszkań w Polsce znacząco wzrósł, również za sprawą napływu emigrantów z Ukrainy. W związku z tym także PRS charakteryzował się wysokim tempem komercjalizacji. Szacuje się, że wskaźnik pustostanów znajduje się na poziomie mniejszym niż 3 proc., z wyjątkami w przypadku obiektów otwartych w 2022 r.

– Pustostany są wynikiem rotacji najemców lub konieczności przeprowadzania niewielkiego remontu lub odświeżenia mieszkania i przygotowania go dla kolejnego lokatora. Tempo wynajmu mieszkań w nowo wprowadzanych inwestycjach również jest bardzo wysokie – zauważa Robert Chojnacki, prezes spółki redNet 24.

Na przykład pod koniec 2022 r. firma NREP udostępniła pod marką Lett 116 w pełni wyposażonych mieszkań na wynajem przy ul. Kłobuckiej w Warszawie.

– W styczniu praktycznie wszystkie były już zamieszkane. Ten projekt pozwolił na zaspokojenie potrzeb lokalowych zróżnicowanej grupy najemców, w tym osób młodych, rodzin z dziećmi oraz przyjezdnych z zagranicy – wyjaśnia Maciej Piotrowicz, head of living investments NREP.

Chętnych na mieszkania nie brakuje, co ma przełożenie na ceny, a co za tym idzie, i na opłacalność najmu. W drugiej połowie 2022 r. czynsze wzrosły o ok. 30-40 proc. w Warszawie i o 10–30 proc. w miastach regionalnych. W efekcie w IV kw. 2022 r. główne stopy kapitalizacji wynosiły ok. 5,00–5,25 proc. Dla porównania stopy kapitalizacji na rynku najmu instytucjonalnego w największych miastach Europy Zachodniej wynosiły średnio 3,25–3,75 proc. Początek tego roku przyniósł dalsze podwyżki stawek czynszów. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w styczniu zwiększyły się one średnio o 1,3 proc. w porównaniu z poprzedni, miesiącem i aż o 25 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem.

Mieszkań na wynajem, zwłaszcza instytucjonalny, będzie więc przybywać. Szczególnie że polski rynek PRS jest na wczesnym etapie rozwoju. Podobnie zresztą jak w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej.

– W analizowanych przez nas krajach nadal większość zasobów mieszkaniowych jest własnością osób prywatnych lub gmin. Jednak w ostatnich latach, szczególnie w stolicach – Warszawie, Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie oraz w mniejszym stopniu w Sofii i Bratysławie – obserwuje się coraz większy udział prywatnych funduszy w rynku mieszkaniowym. Rozwój sektora living odnotowano także w miastach regionalnych, przede wszystkim w Polsce i Czechach – mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, senior partnerka, dyrektorka działu corporate finance i living services na region Europy Środkowo-Wschodniej w firmie Colliers, która opublikowała niedawno raport „The Living Sector in CEE-6”.

Według najnowszego raportu Avison Young na koniec 2022 r. w fazie budowy w Polsce znajdowało się 13 tys. mieszkań w tym segmencie. Z kolei dane Knight Frank wskazują, że banki ziemi zostały zabezpieczone na potrzeby budowy 35 tys. nowych mieszkań.

Pod koniec 2022 r. największy udział w istniejących zasobach (29 proc.) miało Echo Investment z niemal 3 tys. mieszkań zrealizowanymi w 11 obiektach w ramach platformy Resi4Rent. Poza tym istotną rolę odgrywają tacy inwestorzy jak Fundusz Mieszkań na Wynajem (ponad 2 tys. mieszkań) oraz TAG Immobilien (1,5 tys. lokali na platformie Vantage Rent).

Około 75 proc. realizowanych projektów PRS należy natomiast do czterech funduszy inwestycyjnych: Heimstaden Bostad, Echo Investment/Griffin Real Estate (Resi4Rent), TAG Immobilien (Vantage Rent) oraz Cavatina Holding (Resi Capital).

Stolica liderem

Nadal największym rynkiem PRS pozostaje Warszawa, gdzie jest zlokalizowane 40 proc. istniejących zasobów. Stolica to też lider pod względem nowych projektów, ale na mapie pojawiają się coraz częściej miasta regionalne. Z raportu Avison Young wynika, że w Warszawie na przełomie roku było prawie 3800 mieszkań na wynajem instytucjonalny, w Krakowie i Wrocławiu po ok. 1550, w Trójmieście ok. 1100, w Poznaniu ponad 700, a w Łodzi 550.

– Jako deweloper apartamentów z najwyższej półki z zainteresowaniem przyglądam się trendowi, szczególnie że na rynku trójmiejskim, na którym działamy, są lokale w formule PRS. Nie wykluczam więc implementacji modelu w naszych nieruchomościach. Jednak, aby obiekty premium zostały efektywnie zagospodarowane w obszarze PRS, należy przygotować odpowiednie projekty koncepcyjne wraz z wyznaczeniem wszelkich funkcji oraz udogodnień. Niezwykle ważne też będzie dostosowanie poziomu property managementu do profilu przyszłego mieszkańca. Na razie formuła PRS najlepiej się sprawdza w budynkach o podwyższonym standardzie, a jeszcze nie występuje w sektorze premium – zauważa Michał Ciomek.

I dodaje, że od jakichś sześciu–ośmiu miesięcy obserwuje bez mała zachwyt deweloperów nad PRS, ponieważ jest to możliwość szybkiego dokapitalizowania działalności operacyjnej lub recepta na zachowanie ciągłości finansowej. Jednocześnie jest to pewne podniesienie poprzeczki, ponieważ aby zminimalizować koszty eksploatacyjne i maksymalnie wydłużyć okres bez remontów, należy budować w wysokiej jakości i funkcjonalnie. W skali makro może to być bodziec dla całego środowiska.

Przyszłość jednak niejasna

Choć liczba lokali w najmie instytucjonalnym rośnie, tempo tego wzrostu stoi pod znakiem zapytania, przynajmniej w najbliższej przyszłości.

– Obecnie skala planowanych i rozpoczynanych inwestycji jest dużo niższa niż w poprzednich latach, szczególnie w 2021 r. Choć jest trudna do oceny. Wiele transakcji jest objętych umowami o poufności i zostaną upublicznione za jakiś czas – mówi Robert Chojnacki i dodaje, że jedną z przyczyn wyhamowania są wzrosty kosztów finansowania projektów oraz budowy.

– Same fundusze – ze względu na zacieśnianie polityki monetarnej przez główne banki centralne – utraciły dostęp do niemal darmowych pieniędzy, co utemperowało ich apetyty. Gwałtowny wzrost kosztów budowy i niepewność spowodowały natomiast, że sami deweloperzy znacznie rozważniej podchodzili do sprzedaży inwestycji na wczesnym etapie realizacji, aby potem nie musieć dokładać do budowanych mieszkań. Fundusze oczekują stałej ceny i dyskonta względem cen detalicznych, a koszty budowy rosły – uzupełnia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Na aktywność w segmencie PRS negatywnie wpływają również zapowiadane regulacje prawne, które mają ograniczyć pakietowe zakupy lokali. Zagraniczni inwestorzy muszą brać pod uwagę ryzyko podatkowe, którego wcześniej nie było.

– Dla rozwoju branży niezbędne są też jasne i stabilne ramy legislacyjne oraz podatkowe, w których będzie możliwe prowadzenie istniejącej działalności oraz rozpoczynanie nowych inwestycji. Podobnie jak inwestycje deweloperskie przeznaczone do sprzedaży indywidualnym klientom, budowa mieszkań na wynajem przynosi korzyści całej gospodarce, wspierając szereg branż, takich jak budowlana, wykończeniowa czy meblarska – przyznaje Maciej Piotrowicz.

Pojawiły się w związku z tym informacje, że nie uda się zrealizować planów w postaci 60 tys. mieszkań w najmie instytucjonalnym do 2026 r. Zdaniem ekspertów tak wcale nie musi się stać.

– W budowie na rynku mieszkaniowym są inwestycje zakontraktowane w 2022 r. czy w 2021 r. W 2023 r. i 2024 r. na rynek najmu będzie trafiało coraz więcej mieszkań w ramach najmu instytucjonalnego i skala oddawanych mieszkań będzie większa niż w poprzednich latach. Poziom 60 tys. lokali wciąż jest realny – uważa Robert Chojnacki.

Niepewność co do przyszłości powoduje więc, że jedni inwestorzy wstrzymują się z decyzjami dotyczącymi wejścia, a inni napływają na rynek PRS. Jak informują eksperci Knight Frank, ostrożność wykazują zwłaszcza ci z Niemiec i Austrii. W rezultacie skupiają się oni na rodzimych rynkach. Coraz większe zainteresowanie sektorem PRS w Polsce wykazują za to inwestorzy private equity z Izraela, Skandynawii i z Azji oraz instytucjonalni ze Stanów Zjednoczonych, Francji i Wielkiej Brytanii. ©℗

Pozytywny wpływ na rynek

PRS będzie wpływać pozytywnie na profesjonalizację rynku najmu w Polsce, a jego rozwój z pewnością wpłynie na poprawę warunków mieszkaniowych w naszym kraju, zarówno w kontekście ilościowym, jak i jakościowym. W tym pierwszym projekty mieszkaniowe budowane przez firmy z sektora PRS przyczynią się do zmniejszenia luki mieszkaniowej. W kontekście jakościowym standard wykończenia mieszkań w projektach PRS jest wyższy od tego, do którego byliśmy przyzwyczajeni do tej pory. Dotyczy to również części wspólnych budynków, w których są realizowane przestrzenie do spędzania wolnego czasu, takie jak siłownie czy strefy coworking. W rezultacie osoby decydujące się na wynajem mieszkania będą miały więcej możliwości wyboru i będą mogły mieszkać w komfortowych warunkach.

Badania oczekiwań potencjalnych najemców pokazują, że nowe projekty związane z mieszkaniami na wynajem są potrzebne, jednak w ostatnim czasie nowa podaż jest nieco hamowana przez obawy związane ze zmianami legislacyjnymi i wysokie koszty finansowania.

Dodatkowe podatki przy zakupie portfelowym mieszkań nakładane na inwestorów mogą spowodować pewne spowolnienie na rynku mieszkań na wynajem. Nie jest to dobry kierunek w kontekście rynku mieszkaniowego pojmowanego jako całość, na którym obecnie już istnieje znaczna luka podażowa. JLL szacuje, że obecnie na rynku najmu, w sześciu największych polskich ośrodkach, brakuje ponad 700 tys. mieszkań.

Funkcjonowanie rynku PRS opiera się w znacznej mierze na długoterminowych i przejrzystych relacjach z najemcami, na budowaniu poczucia stabilizacji, na pojętym dość dosłownie zamienieniu budynku w dom. Niemal 100-proc. poziom wynajmu mieszkań w projektach PRS to najlepsze potwierdzenie słuszności takiego podejścia. Operatorzy najmu instytucjonalnego są elastyczni w podejściu do najemców, otwarci na osoby z zagranicy i działają bez uprzedzeń, które można czasami spotkać na rynku najmu prywatnego. Budynki PRS mają zróżnicowaną strukturę mieszkań, dzięki czemu są atrakcyjne zarówno dla młodych ludzi po studiach, jak i dla rodzin z dziećmi. A z technicznego punktu widzenia sektor PRS to budynki nowoczesne, efektywne energetycznie, mające szereg innowacyjnych rozwiązań i wymaganych przepisami certyfikatów.