„Aż 70% mieszkań w Polsce kupuje się pod inwestycje” - taki przekaz niedawno był popularny między innymi w mediach społecznościowych. Z czasem podchwycili go również niektórzy dziennikarze. Problem polega na tym, że podany wynik (70%) jest zawyżony w odniesieniu do całego rynku nieruchomości. Faktyczny udział transakcji inwestycyjnych na rynku mieszkań był w minionym roku znacząco mniejszy niż wspomniane 70%. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, dlaczego zakupów „M” pod inwestycję było mniej. Warto również odnieść się do sytuacji z bieżącego roku.
Koniec 2022 roku był bardzo specyficznym okresem
Na wstępie należy wyjaśnić, że odsetek wynoszący 70% pojawił się jako wynik badania ankietowego, które Narodowy Bank Polski przeprowadził wśród deweloperów w listopadzie oraz na początku grudnia 2022 roku. Mówimy zatem o udziale osób fizycznych kupujących nowe mieszkania inwestycyjnie (70%) i na potrzeby własne (30%) według stanu na koniec minionego roku. Próba badawcza była duża, ponieważ NBP wziął pod uwagę około 25% firm inwestujących w projekty budownictwa wielorodzinnego na terenie Polski (zobacz: Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2022 r.).
Z drugiej strony, koniec 2022 r. trudno uznać za reprezentatywny okres, jeśli chodzi o cel zakupu mieszkania, bo rosnące oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych skutecznie „wypchnęło” z rynku osoby kupujące lokum na potrzeby własne. Ten odsunięty w czasie popyt dał o sobie znać w bieżącym roku. Tytułem uzupełnienia, warto podać zmiany średniego oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych z minionego roku (według NBP):
- styczeń 2022 r. - 5,1%
- luty 2022 r. - 5,5%
- marzec 2022 r. - 6,0%
- kwiecień 2022 r. - 6,6%
- maj 2022 r. - 7,2%
- czerwiec 2022 r. - 8,2%
- lipiec 2022 r. - 8,8%
- sierpień 2022 r. - 9,2%
- wrzesień 2022 r. - 9,0%
- październik 2022 r. - 9,0%
- listopad 2022 r. - 9,3%
- grudzień 2022 r. - 9,2%
Jak widać, stawki średniego oprocentowania „hipotek” z I kw. 2022 r. były jeszcze dość akceptowalne dla przeciętnego Kowalskiego, ale później sytuacja wyglądała już inaczej.
Pow. 50 proc. używanych „M” kupiono na potrzeby własne
Mówiąc o inwestycyjnym popycie na mieszkania, nie zapominajmy o rynku wtórnym. Wstępne dane GUS z minionego roku wskazują bowiem, że używane mieszkania stanowiły w skali kraju około 53% wszystkich sprzedanych lokali mieszkalnych. Dla tej nieco większej części rynku mieszkań mamy dokładniejsze dane o celach zakupu. Mowa o wynikach ankiety, którą NBP przeprowadził wśród pośredników nieruchomości działających w miastach wojewódzkich i Gdyni. Na podstawie tego badania powstał między innymi poniższy wykres.
Informacje zebrane przez Narodowy Bank Polski wskazują, że w przypadku wojewódzkich rynków mieszkaniowych oraz Gdyni, ubiegłoroczny udział osób kupujących używane lokum na swoje potrzeby wynosił ok. 50%. Wzrastał on po doliczeniu nabywców, którzy częściowo kupowali mieszkanie inwestycyjnie, a częściowo na potrzeby własne. Można przypuszczać, że na mniejszych rynkach niż miasta wojewódzkie i Gdynia, udział używanych lokali, które kupiono inwestycyjnie, był niższy. Chodzi bowiem o rynki raczej mniej atrakcyjne pod kątem wynajmu oraz wzrostu wartości lokum.
/>
W 2023 r. zakup inwestycyjny jest już mniej popularny
W świetle powyższych informacji wynik 70% jako ubiegłoroczny udział wszystkich mieszkań kupowanych inwestycyjnie wydaje się mało prawdopodobny. Taki poziom transakcji stricte inwestycyjnych jest nierealistyczny również dla całego 2023 roku, co w dużej mierze będzie skutkiem działania programu Bezpieczny Kredyt 2%. Wspomniany program nie tylko dodatnio wpłynął na ceny metrażu i ograniczył ofertę rynkową, ale również zwiększył udział osób kupujących mieszkania na potrzeby własne.
Dane Metrohouse z rynku wtórnego wskazują, że już w II kw. 2023 r. udział zakupów inwestycyjnych (45%) był nieco mniejszy niż pół roku wcześniej (48%). Warto zwrócić uwagę, że informacje o celach transakcji zebrane przez Metrohouse i prezentowane w kolejnych raportach (Barometr Metrohouse i Credipass), dość dobrze pokrywają się z wynikami badań NBP. Chodzi np. o udział transakcji inwestycyjnych oraz zakupów pierwszych mieszkań.