Rynkowa nierównowaga winduje ceny mieszkań

Dobra sytuacja na rynku pracy, czyli rosnące wynagrodzenia i niskie bezrobocie, sprzyjają popytowi na mieszkania w Polsce, wspieranemu dodatkowo przez program rządowych dopłat oraz poluzowane wymogi dotyczące kredytowania.

– Wprowadzenie programu „Bezpieczny kredyt” oraz ostatnie obniżki stóp procentowych zdecydowanie podniosły popyt na nieruchomości. Sytuacja ta ma miejsce po tym, jak w ostatnim czasie deweloperzy musieli wstrzymywać nowe projekty w związku z trudną sytuacją gospodarczą po pandemii, wybuchem wojny w Ukrainie czy wysokimi stopami procentowymi. Mamy więc bardzo duży popyt i dopiero odradzającą się podaż, co w oczywisty sposób wpływa na wzrost cen – komentuje Piotr Tarkowski, członek zarządu spółki mieszkaniowej Allcon.

Dostępność mieszkań z miesiąca na miesiąc topnieje. Miks czynników spowodował przede wszystkim to, że z rynku szybko zaczęły znikać mieszkania z segmentu popularnego. Widać to zwłaszcza w dużych miastach, gdzie już teraz oferta jest niewystarczająca, a w porównaniu z ubiegłym rokiem mniejsza nawet o połowę.

Ofertowe białe plamy

Jak mówi Aleksandra Gawrońska, ekspertka JLL, na mapie Polski są już takie miasta, gdzie oferta spadła poniżej minimów nienotowanych od ok. 20 lat. Mowa o Warszawie, Wrocławiu i Krakowie, gdzie jest dostępnych odpowiednio 8,7 tys., 4,9 tys. i 3,8 tys. mieszkań. W ślad za nimi podąża Trójmiasto.

– Program subsydiowanych „kredytów za 2 proc.” staje się popytowym dopalaczem, a długie listy chętnych do zakupu lokali w cenach pozwalających na skorzystanie z taniego kredytu dają deweloperom komfort podnoszenia ceny do górnej granicy limitu. W efekcie średnie ceny za metr kwadratowy rosną. W ostatnim kwartale średnio o ponad 5 proc. w największych miastach Polski – zauważa Aleksandra Gawrońska.

Efekt jest taki, że dziś tylko w Łodzi nabywcy zapłacą poniżej 10 tys. zł za mkw. W pozostałych miastach ceny przekraczają tę kwotę, w niektórych nawet znacznie. Przykładami są Gdańsk, Kraków, czy Warszawa, gdzie wynoszą one odpowiednio ponad 13 tys., 14 tys. i 15 tys. za mkw.

Deweloperzy nie nadążają za zapotrzebowaniem. Jak zauważają eksperci, aby podaż równoważyła się z popytem, oferta dostępna w biurach sprzedaży powinna odpowiadać rocznej czy nawet półtorarocznej sprzedaży. To sugeruje, że w ofercie deweloperów na siedmiu największych rynkach powinno być 60–90 tys. mieszkań. Tymczasem dane Otodom Analytics wskazują, że na koniec września było ich nieco ponad 37 tys.

Z danych GUS wynika, że liczba rozpoczynanych inwestycji zaczyna rosnąć. W sierpniu deweloperzy zaczęli budowę w sumie 10 781 lokali. To ponad dwa razy więcej niż przed rokiem i o 16,4 proc. więcej niż w lipcu. Nadal jednak w skali roku notowany jest pod tym względem spadek w porównaniu z 2022 r. – o 20,1 proc. po ośmiu miesiącach.

Przybywa też, jak wynika z danych GUS, mieszkań oddawanych do użytku. W sumie od stycznia do sierpnia ich liczba wyniosła 86 726. To o 1,8 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym sierpniu oddano natomiast 12 708 mieszkań, o 26,7 proc. więcej niż w lipcu 2023 r. i o 7,8 proc. więcej niż przed rokiem.

Czynniki niepewności

To wszystko jednak za mało, by poprawić sytuację na rynku. Do odbudowy równowagi między popytem a podażą potrzeba lepszych wyników utrzymujących się przez długi czas. Inaczej ceny będą dalej rosły.

– Wiele inwestycji deweloperskich zostało uruchomionych w połowie ub.r., tuż przed wejściem w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej. Efektów należy się spodziewać w perspektywie najbliższych kwartałów, bo sam proces inwestycyjny trwa od 18 do 21 miesięcy – wyjaśnia Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development, i zaznacza, że nie ma mowy o celowym wstrzymywaniu inwestycji. Dodaje jednak, że deweloperzy „bardzo racjonalnie” podchodzą do kolejnych realizacji, bo czują, że wciąż popyt jest wspierany doraźnymi działaniami.

To prawdopodobnie jest też przyczyną, dla której liczba składanych wniosków o pozwolenia na budowę nie rośnie. W pierwszych trzech kwartałach tego roku, jak wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, deweloperzy złożyli ich nieco ponad 167 tys. To o ponad 16 proc. mniej niż przed rokiem, kiedy było ich ponad 199 tys.

Dlatego, jak uważa Angelika Kliś, członek zarządu Atal, obecna sytuacja, czyli brak równowagi między popytem a podażą, może się jeszcze utrzymać przez jakiś czas i trudno liczyć na spadki cen za metr kwadratowy mieszkania.

– Nieco mniejsza presja inflacyjna na ceny surowców nie będzie miała w takich warunkach kluczowego znaczenia. Tym bardziej że wzrosną stawki płacy minimalnej, co też będzie miało wpływ na oczekiwania płacowe na budowach – zaznacza.

Trzeci kwartał tego roku przyniósł dalszą stabilizację cen na rynku materiałów budowlanych.

Andrzej Gutowski dodaje, że czynnikiem niepewności pozostają też poziom inflacji i związane z nią stopy procentowe.

– Dalszy rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym będzie determinowany przez dwa kluczowe czynniki – po pierwsze, inflację, po drugie, sprawność procedur administracyjnych pozwalających na uruchamianie nowych inwestycji. Odblokowanie podaży będzie z pewnością wpływać na stabilizację cen mieszkań – tłumaczy Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg.

Podobnego zdania jest Piotr Tarkowski, który również uważa, że stabilizacja cen jest możliwa, ale wymaga to czasu.

– Nie można przy tym zapominać, że ze względu na sytuację gospodarczą z ostatniego roku mamy dziś do czynienia z bardzo dużym, odkładanym popytem, który wpływa na wzrost cen nieruchomości. Dodatkowo, jeśli deweloperzy zaczną budować w zgodzie z założeniami zrównoważonego budownictwa, które niesie wiele korzyści dla środowiska i zdrowia, to musimy brać pod uwagę to, że te rozwiązania będą miały wpływ na cenę – wyjaśnia, ale dodaje, iż przyrost nowych wniosków w ramach „Bezpiecznego kredytu” jest znacznie niższy niż w chwili wprowadzenia programu w lipcu. Należy też pamiętać o naturalnej barierze popytowej, jaką tworzą rosnące ceny nieruchomości. Przedstawiciel spółki Allcon wskazuje również na spadające ceny surowców.

– Opisana sytuacja w połączeniu z odbudowującą się podażą sugerują, że w perspektywie roku rynek ma szansę wrócić do długoterminowej równowagi. Charakteryzuje się ona umiarkowanym, jednocyfrowym tempem wzrostu cen i relatywnie dużą dostępnością mieszkań na każdym etapie zaawansowania budowy – dodaje Piotr Tarkowski.

Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper, zwraca uwagę, że im mniej nowych inwestycji na rynku pierwotnym, tym większy wpływ na cenę mieszkań ma rynek wtórny, gdzie wpływa na nie apetyt sprzedających, a nie ponoszone koszty, jak to jest w przypadku deweloperów.

– Recepta na spowolnienie wzrostu cen mieszkań wydaje się oczywista – należy przyspieszyć uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, wydawanie decyzji środowiskowych i pozwoleń na budowę dla nowych inwestycji, o czym winni myśleć odpowiedzialni włodarze miasta – uważa.

Niestety deweloperzy sygnalizują coraz dłuższy czas oczekiwania na wszystkie wymagane pozwolenia. A to wpływa na czas realizacji inwestycji. Przyznają, że dużym problemem pozostaje zwłaszcza czas uzyskiwania uzgodnień i decyzji o pozwoleniu na budowę. Wszystkie procesy administracyjne mające na celu przygotowanie inwestycji mieszkaniowej trwają dziś, jak mówią deweloperzy, ok. 24 miesięcy, a to niemal dwa razy dłużej niż w poprzednich latach. W dużej mierze to efekt braku wystarczającej liczby pracowników w urzędach, wskutek czego jedna osoba ma do wykonania więcej pracy, a także rosnących wymagań stawianych deweloperom.

Impuls zza Odry

Eksperci zauważają, że w ostatnim tygodniu września rząd niemiecki wycofał się z planów wprowadzenia bardziej rygorystycznych standardów izolacji budynków i zapowiedział sprzeciw Niemiec wobec proponowanej legislacji Unii Europejskiej, która mogłaby wymagać termomodernizacji milionów budynków. Z jednej strony to dobry sygnał, pozwalający liczyć na rozłożenie na dłuższy okres modernizacji polskich zasobów mieszkaniowych, a co za tym idzie, uniknięcie gwałtownego wzrostu kosztów materiałów izolacyjnych i systemów służących zielonym technologiom grzewczym.

– Z drugiej strony nasuwa się pytanie, czy może to spowodować wstrzymanie się przez jakąś część nabywców z gorączkowymi zakupami, a w konsekwencji zbliżenie się najbardziej zdestabilizowanych rynków do stanu równowagi – zastanawia się Aleksandra Gawrońska. ©℗