Wiele wskazuje na to, że wysokie stopy procentowe utrzymają się dłużej niż można było sądzić jeszcze niedawno. Do tego dochodzą inne czynniki negatywnie wpływające na sytuację mieszkaniową Polaków, jak np. wciąż bardzo wysokie koszty budowy oraz rosnące ceny nośników energii. Nie dziwi fakt, że w takiej sytuacji rodzą się różne pomysły niestandardowych działań państwa. Przykładem jest chociażby koncepcja utworzenia państwowego dewelopera lub proponowania taniego najmu (bez limitów dochodowych) również osobom zaliczającym się do szeroko pojętej klasy średniej. Do wprowadzenia takich pomysłów droga oczywiście daleka. Mogą pojawić się na niej pewne przeszkody. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą dokładnie o co chodzi.

Budownictwo społeczne tylko dla uboższych

„Mieszkaniówka” to obszar polityki państw UE, który jest pozostawiony w zakresie kompetencji poszczególnych członków wspólnoty. W praktyce wiele zadań związanych z zapewnianiem dostępu do mieszkań dla uboższych osób jest realizowanych na niskim szczeblu (przez władze lokalne). Nie oznacza to jednak, że ustawodawstwo unijne nie ma żadnego wpływu na politykę mieszkaniową. Wszystkie krajowe ustawy związane z „mieszkaniówką” muszą być zgodne z prawem unijnym. Chodzi między innymi o unijne zasady dotyczące konkurencji i pomocy publicznej. Są one kluczowe w tym kontekście, który opisujemy.

Nie wnikając bardzo mocno w zawiłości unijnego ustawodawstwa można powiedzieć, że polityka państw UE dotycząca taniego budownictwa społecznego powinna skupiać się na osobach znajdujących się w niekorzystnej sytuacji, a także osobach w gorszym położeniu społecznym. Chodzi o osoby nie posiadające wystarczających środków, aby kupić lub wynająć mieszkanie na zasadach rynkowych (zobacz: Decyzja Komisji 2012/21/EU z dnia 20 grudnia 2011 r.). Przyjmuje się, że programy budownictwa społecznego powinny obejmować najwyżej 50% populacji, ale w praktyce ten udział bywa często dużo niższy (patrz: European Commission, Directorate-General for Competition, Chamba, J., Balbirnie, E., Benaich, S. et al., Study on market trends in healthcare and social housing and EU state aid implications – Final report, Publications Office, 2021).

Przykład Holandii wydaje się bardzo ciekawy

Z polskiego punktu widzenia ciekawy wydaje się np. casus Holandii, która pod naciskiem UE musiała zmienić swoją politykę mieszkaniową. Ważną przyczyną była skarga skierowana przez prywatnych holenderskich inwestorów mieszkaniowych, którzy zwrócili uwagę na specyfikę działalności lokalnych spółek budownictwa społecznego (tzw. WOCOS -Woningcorporaties). Skarżący argumentowali, że „WOCOS-y” nie tylko oferują tani wynajem bez limitu dochodowego, ale również budują lokale na sprzedaż dla osób, których nie można uznać za ubogie lub potrzebujące pomocy. W tym przypadku, spółki budownictwa społecznego również korzystały z państwowego wsparcia - np. zakupu gruntów z rabatem i korzystnych pożyczek.

W odpowiedzi na zastrzeżenia Komisji Europejskiej, które pojawiały się jeszcze przed złożeniem wspomnianej skargi inwestorów mieszkaniowych, Holandia musiała mocno przemodelować swój system wspierania taniego mieszkalnictwa. Chodziło o to, aby nowe rozwiązania były zgodne z unijnymi przepisami dotyczącymi pomocy publicznej oraz konkurencji. Przede wszystkim wprowadzono dość restrykcyjne limity dochodowe dla nowych najemców korzystających z oferty WOCOS. Prawo do najmu lokali przez zamożniejsze osoby (wynikające z wcześniej zawartych umów) zostało jednak utrzymane. Poza tym „WOCOS-y” pozbawiono państwowego wsparcia w zakresie inwestycji, które można uznać za konkurencyjne dla oferty prywatnych deweloperów.

Pojawiają się apele o zmianę unijnej polityki

Warto dodać, że na skutek skargi prywatnych inwestorów do Komisji Europejskiej, również szwedzki rząd musiał zmienić zasady dotyczące budownictwa społecznego. W 2007 r. doszło do zmiany w organizacji tego sektora oznaczającej wycofanie państwowych dotacji i subwencji dla organizacji oferujących tani najem. Należy tutaj wspomnieć, że do 2011 r. w Szwecji obowiązywały przepisy ustalające zbliżony czynsz dla lokali o podobnej wartości użytkowej. To rozwiązanie wymuszało na właścicielach prywatnych lokali ustalanie podobnych stawek czynszowych do tych, które stosowały organizacje korzystające z państwowej pomocy.

Zasady budownictwa społecznego w kontekście unijnych przepisów o konkurencji, ale mniej skutecznie kwestionowali również francuscy i belgijscy inwestorzy mieszkaniowi. W przypadku francuskim, chodziło o brak progów dochodowych dla części najemców mieszkań z publicznego zasobu. Natomiast belgijscy deweloperzy zaprotestowali przeciwko konieczności przekazywania części lokali na tani wynajem. Z drugiej strony, już od kilku lat słyszalne są głosy organizacji zajmujących się budownictwem społecznym, które chcą, aby unijne przepisy pozwalały na oferowanie taniego najmu również osobom o przeciętnych, a nawet ponadprzeciętnych dochodach. Dla wspomnianych organizacji takie przykłady ingerencji państwa jak np. dopłaty kredytowe (nie tylko w Polsce) lub wakacje i karencje kredytowe mogą być argumentem za większym interwencjonizmem także w zakresie najmu społecznego.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl