Jeszcze w październiku 2019 roku, po ogłoszeniu ważnego wyroku TSUE mogło się wydawać, że sytuacja rodzimych „frankowiczów” jest o wiele lepsza niż wcześniej. Kolejne miesiące zweryfikowały jednak ten pogląd. Najpierw pojawiły się kolejne pytania prejudycjalne polskich sądów do TSUE, które wydłużą postępowania sądowe. Później posiadacze kredytów w CHF doświadczyli skutków szybkiego wzrostu notowań franka i pogorszenia sytuacji na rodzimym rynku pracy. Problemem dla takich osób jest nie tylko wyższy poziom rat niż wcześniej. Warto również pamiętać o spodziewanym wzroście wskaźnika LtV (LtV = zadłużenie/wartość nieruchomości). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przy wykorzystaniu realistycznych przykładów sprawdzili, jak bardzo może wzrosnąć relacja długu do wartości mieszkań użytkowanych przez „frankowiczów”.
Kredytobiorcom mocno szkodzą dwa różne czynniki…
Poruszenie kwestii wskaźnika LtV i kredytów „frankowych” wydaje się potrzebne, bo obecnie widoczne są dwa czynniki skutkujące wzrostem LtV. Pierwszy taki czynnik to oczywiście kurs CHF/PLN, który pod koniec lipca 2020 r. wciąż znajdował się na poziomie około 6% wyższym niż rok wcześniej. Warto również pamiętać o spadkach wartości kredytowanych mieszkań i domów, które prawdopodobnie będą odczuwalne przez kolejne 12 - 18 miesięcy. W przypadku kredytów z wysokim LtV nie można wykluczyć, że bank niebawem będzie chciał zaktualizować wycenę nieruchomości. Wiele zależy od tego, kiedy było wykonywane wcześniejsze takie oszacowanie.
Zaprezentowane niedawno dane Komisji Nadzoru Finansowego (zobacz poniższy wykres) potwierdzają, że wysoki poziom LtV to problem dotyczący przede wszystkim kredytów „frankowych”. Po ostatnich zmianach, około 20% - 25% takich „hipotek” ma saldo w złotych przekraczające wartość rynkową mieszkania (LtV > 100%). Analogiczny wynik dla wszystkich kredytów mieszkaniowych w Polsce oscyluje na poziomie około 8%.
Wiele zależy m.in. od daty zaciągnięcia zobowiązania
Analiza konkretnych przykładów potwierdza, że aktualny poziom wskaźnika LtV oraz jego możliwy wzrost w przyszłości mocno zależy m.in. od daty zaciągnięcia kredytu, wysokości wkładu własnego oraz lokalizacji nieruchomości. Generalnie rzecz biorąc, najbardziej problematyczne są zobowiązania z lat 2007 - 2008. Poniższe przykłady prezentują właśnie dwa takie kredyty.
/>
Przykład numer 1
Mieszkańcy Warszawy w styczniu 2007 r. pożyczyli 403 800 zł (173 430 CHF) na zakup używanego M3 o powierzchni 60 mkw. Kredytobiorcy posiadali wkład własny na poziomie 60 000 zł (początkowe LtV = 87%). Cena zakupu 1 mkw. przykładowego „M” w styczniu 2007 r. odpowiadała średniej stawce z rynku wtórnego (7730 zł/mkw. według NBP). Kredyt w CHF, który został zaciągnięty na 30 lat, posiada marżę 1,25% i jest spłacany w ratach równych. Na początku lipca 2020 r. dług kredytobiorców wynosił 105 942 CHF/452 566 zł. Wartość 1 mkw. lokalu osiągała natomiast przeciętny poziom dla całego rynku wtórnego z Warszawy (9705 zł/mkw.).
- Aktualny poziom LtV w połowie 2020 roku = 78%
- Poziom LtV przy ewentualnym spadku wartości mieszkania o 10% i obecnym kursie CHF = 86%
Przykład numer 2
Mieszkańcy Krakowa w styczniu 2008 r. pożyczyli 542 160 zł (250 888 CHF) na zakup używanego M4 o powierzchni 80 mkw. Kredytobiorcy nie posiadali wkładu własnego (początkowe LtV = 100%). Cena zakupu 1 mkw. przykładowego „M” w styczniu 2008 r. odpowiadała średniej stawce z rynku wtórnego (6777 zł/mkw. według NBP). Kredyt w CHF, który został zaciągnięty na 35 lat, posiada marżę 1,35% i jest spłacany w ratach równych. Na początku lipca 2020 r. dług kredytobiorców wynosił 175 146 CHF/748 194 zł. Wartość 1 mkw. lokalu osiągała natomiast przeciętny poziom dla całego rynku wtórnego z Krakowa (7766 zł/mkw.).
- Aktualny poziom LtV w połowie 2020 roku = 120%
- Poziom LtV przy ewentualnym spadku wartości mieszkania o 10% i obecnym kursie CHF = 134%
O wiele gorsza sytuacja kredytobiorców z drugiego przykładu stanowi konsekwencję kilku czynników. Po pierwsze, krakowscy „frankowicze” pożyczyli znacznie większą sumę, która była rozliczana po niższym kursie początkowym niż w przykładzie pierwszym (2,16 zł vs 2,33 zł). Warto również wspomnieć o braku wkładu własnego, spłacie długu krótszej o rok i mniejszym wzroście wartości krakowskiego mieszkania względem daty zaciągnięcia kredytu.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl