Prezes PiS i jego środowisko polityczne przyzwyczaili nas, że mają niezwykłą słabość do wjaśniania zjawisk ekonomiczno-społecznych istnieniem różnych spisków i złowrogich koterii. Podczas konwencji w Inowrocławiu Jarosław Kaczyński postanowił tłumaczyć tym samym rosnące ceny mieszkań. „Układ deweloperski, stworzony na początku lat 90., pozwolił pewnym niewielkim grupom zdobywać ogromne zyski. Mówię uczciwie, nie udało nam się złamać tego układu” – stwierdził.
Bez wątpienia bycie deweloperem jest jednym z najbardziej dochodowych zajęć w Polsce. Przyczyną nie jest jednak sięgający zamierzchłych lat 90. spisek, lecz indolencja państwa. Także przez ostatnie siedem lat.
Intratny biznes
W ostatnim czasie na polskim rynku mieszkaniowym trwała prawdziwa hossa, podobnie jak w całej Europie. Według Eurostatu ceny nieruchomości mieszkalnych w UE w latach 2015–2020 wzrosły o 27 proc. W Polsce o ponad 35 proc., więc przebiliśmy średnią unijną ze sporą nawiązką, chociaż i tak daleko nam do Czech, gdzie mieszkania zdrożały w tym czasie o przeszło połowę. W zeszłym roku trend się utrzymał. W 2021 r. w całej UE ceny lokali mieszkalnych wzrosły o jedną dziesiątą, a w Polsce o 12 proc. Znów niedoścignionymi liderami okazali się Czesi. Nad Wełtawą w zaledwie rok mieszkania zdrożały o ponad jedną czwartą.
Ceny nieruchomości w nadwiślańskich metropoliach rosną szybciej niż płace, więc siła nabywcza ich mieszkańców pod tym względem spadła. Według NBP na początku 2016 r., czyli w pierwszych miesiącach rządów PiS, za średnie wynagrodzenie w siedmiu największych polskich miastach można było nabyć niecałe 0,9 mkw. lokalu mieszkalnego. W zeszłym roku – już tylko nieco ponad 0,7 mkw.
Oczywiście wzrost cen mieszkań to po części efekt inflacji. Drożeją przecież nie tylko materiały budowlane, lecz także energia i robocizna. Pod przykrywką inflacji deweloperzy sprytnie jednak podwyższają swoją marżę – w czym się zresztą nie wyróżniają na tle przedsiębiorstw z innych sektorów. Według danych NBP w Warszawie w latach 2018–2021 łączny koszt wybudowania 1 mkw. lokalu – w tym są także koszty kredytu, projektu i „koszty ogólne” – wzrósł z 6 do 7,5 tys. zł, czyli o jedną czwartą. Zysk deweloperski z 1 mkw. skoczył w tym czasie z 2 tys. do ponad 3 tys. zł, czyli o połowę. Gdyby zysk rósł w takim samym tempie jak koszty, to średnia cena za 1 mkw. lokalu w Warszawie powinna być niższa przynajmniej o 500 zł. W Krakowie marże wzrosły jeszcze bardziej. Łączny koszt dewelopera w latach 2018–2021 wzrósł o 30 proc. (z 5 do 6,5 tys. zł za 1 mkw.), za to zysk deweloperski – prawie dwukrotnie (z 1,5 tys. do niecałych 3 tys. zł). W stolicy Małopolski cena 1 mkw. mieszkania powinna więc być niższa o 1 tys. zł, jeśli założymy proporcjonalny wzrost zysku.
„Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE – przyp. PW) deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych utrzymała się na poziomie ok. 22 proc. Było to skutkiem wzrostu cen transakcyjnych z nadwyżką pokrywających wzrost kosztów producentów mieszkań” – czytamy w raporcie NBP za IV kwartał 2021 r. „Utrzymała się” w stosunku do poprzedniego kwartału – w stosunku do końca 2019 r. stopa zwrotu wzrosła o niecałe 3 pkt proc. (wyniosła wtedy ponad 19 proc.). Te 22 proc. to genialny wynik. Dla porównania, ROE spółek energetycznych notowanych na GPW wynosi obecnie 8,6 proc., spółek informatycznych – 10,6 proc., a telekomunikacyjnych – 13,5 proc. Dla porządku warto dodać, że cytat z raportu NBP odnosi się do ROE dla sześciu największych miast, w których deweloperzy pobierają największe marże. W całym kraju ich stopa zwrotu jest niższa, chociaż nadal godna pozazdroszczenia. ROE dla małych firm deweloperskich wynosi 12 proc., a dla dużych – 14 proc. Nie zmienia to faktu, że budowanie mieszkań w Polsce to bardzo zyskowny interes.
