Polska była w 2023 r. jednym z europejskich liderów pod względem wzrostu cen mieszkań. Nie mamy jeszcze dostępu do całorocznych danych Eurostatu, ale można założyć, że będą one prowadziły do właśnie takich wniosków. Za zachodnią granicą sytuacja wyglądała w 2023 r. zupełnie inaczej. Ta rozbieżność dotycząca zachowania cen mieszkań wzbudza zainteresowanie wśród polskich internautów. Często pojawiają się wytłumaczenia związane ze stymulującym cenowo wpływem programu Bezpieczny Kredyt 2%. Jest to ważne, ale na pewno niejedyne wyjaśnienie różnic pomiędzy polskim oraz niemieckim rynkiem mieszkaniowym. Warto odnotować, że u zachodniego sąsiada o wiele bardziej potaniał używany metraż. To kwestia polityki klimatycznej.
Do połowy 2022 r. to w Niemczech podwyżki były większe
Wydaje się, że na wstępie warto zaprezentować zmiany cenowe z Polski oraz Niemiec w szerszym kontekście czasowym. Wiele osób, które nie śledzą sytuacji u zachodniego sąsiada, może być nieświadomych tego, że przed szybkimi spadkami cen metrażu (zwłaszcza używanego), w Niemczech były widoczne rekordowe wzrosty stawek za 1 mkw. Potwierdza to poniższy wykres prezentujący zmiany transakcyjnych cen nieruchomości mieszkaniowych w Polsce i Niemczech odniesione do I kw. 2010 r. (poziom indeksu cen z I kw. 2010 r. = 100, zmiany bez uwzględnienia inflacji).
Informacje Eurostatu widoczne na wykresie wskazują, że do połowy 2022 r. Niemcy cechowały się nawet wyższym procentowym wzrostem cen nowego i używanego metrażu niż Polska. Później różnice w zachowaniu cen mieszkań z obydwu sąsiednich krajów zaczęły się pogłębiać. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl obliczyli, że pomiędzy II kw. 2022 r. oraz III kw. 2023 r. nominalne zmiany cenowe były następujące:
- nowe nieruchomości mieszkaniowe w Niemczech - spadek o 3%
- używane nieruchomości mieszkaniowe w Niemczech - spadek o 12%
- nowe nieruchomości mieszkaniowe w Polsce - wzrost o 15%
- używane nieruchomości mieszkaniowe w Polsce - wzrost o 9%
Spadki cen na niemieckim rynku nie dziwią, biorąc pod uwagę ograniczony popyt, szybki wzrost kosztów nowych kredytów mieszkaniowych po długim cyklu bardzo niskiego oprocentowania (poniżej 2,00%), brak interwencji państwa oraz słabą koniunkturę gospodarczą u zachodniego sąsiada. Jednak czterokrotna różnica tempa zmian cenowych pomiędzy nowym i używanym metrażem na pewno zasługuje na dodatkowe wyjaśnienie, bo nie jest to normalna sytuacja.
/>
Niemiecki rynek pierwotny pod rosnącą presją kosztową
Warto wiedzieć, że zachodni sąsiad od pewnego czasu jest jednym z europejskich liderów pod względem ograniczania energochłonności budynków. Niemcy chcą osiągnąć bezemisyjność budownictwa w 2045 roku, czyli na pięć lat przed unijnym terminem. Presja na szybką dekarbonizację zasobu budynkowego wzbudza jednak kontrowersje. Przykładowo, w sierpniu 2023 r. Prezes niemieckiego stowarzyszenia sprzedawców materiałów budowlanych (Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel) zaapelowała do rządu o złagodzenie wymagań dotyczących energochłonności.
Wspomniana ekspertka zwróciła uwagę, że starszy i tańszy kosztowo standard EH 70 i tak zapewniał energochłonność mniejszą niż wynik dla 98% niemieckich budynków. Tymczasem od 2023 r. w przypadku nowych budynków zaczął obowiązywać bardziej ambitny i kosztowny standard energetyczny EH 55. Kolejne zaostrzenie przepisów związane ze standardem EH 40 (planowane początkowo na 2025 r.) odłożono po apelach branżowych ekspertów. Znaczenie miał również fakt, że Niemcy są dalekie od założonego celu budowy 400 000 mieszkań rocznie. W 2023 r. liczba ukończonych lokali i domów zaliczyła spadek względem wyniku notowanego rok wcześniej (ok. 295 000).
Dlaczego używany niemiecki metraż taniał 4 razy szybciej?
Wzrost kosztów budowy związany z wprowadzeniem bardziej rygorystycznego standardu energetycznego EH 55 był jednym z czynników, które ograniczały spadki cen nowego metrażu. Natomiast informacje napływające z Brukseli przy okazji prac nad znowelizowaną Dyrektywą EPBD potwierdziły, że właściciele starszych niemieckich domów i lokali będą musieli sporo zainwestować w remonty. Ten sam wymóg będzie dotyczył również Polaków, ale warto wziąć pod uwagę istotną różnicę. Mianowicie, nabywcy niemieckich nieruchomości mieszkaniowych są już dobrze uświadomieni, jeżeli chodzi o wpływ energochłonności na długoterminowe koszty eksploatacji. Potwierdzają to wyniki badań naukowych (zobacz np: Sieger, Lisa & Weber, Christoph. (2021). Estimating the impact of energy efficiency on housing prices in Germany: Does regional disparity matter? Energy Economics. 105. 105750. 10.1016/j.eneco.2021.105750.).
Drastyczny wzrost cen energii oraz kosztów życia po rosyjskiej agresji na Ukrainę prawdopodobnie jeszcze bardziej uwrażliwił sąsiadów na znaczenie energochłonności. Sugerują to informacje przekazane przez magazyn Spiegel oraz portal Immoscout24 w połowie minionego roku. Te doniesienia wskazują, że niemieckie domy z przeciętną klasą energetyczną (C i D) przez rok potaniały średnio o 8%. W przypadku bardziej ekologicznych domów, których jest jednak niewiele na rynku wtórnym, zmiany cenowe były dużo mniejsze. Natomiast właściciele domów należących do niskich klas E - H zaczęli mieć duże kłopoty ze sprzedażą. Podobny scenariusz może się powtórzyć w Polsce.