Rząd pracuje nad "nowym Bezpiecznym kredytem". Eksperci mówią, jak powinien wyglądać

Z zakończonego programu Bezpieczny Kredyt 2% skorzystało łącznie ponad 90 tys.* kredytobiorców i prawdopodobnie jeszcze kilkadziesiąt tysięcy wniosków oczekuje na rozpatrzenie.

Marcin Płuciennik, ekspert kredytowy, prowadzący na Instagramie profil @nieruchomosci.na.kredyt, mówi o tym, że program mieszkaniowy autorstwa poprzedniej władzy był przygotowywany typowo pod zbliżające się wówczas wybory parlamentarne. - Szybko powstał, szybko procedowano go w Sejmie i niemalże od razu wprowadzono do banków. Jednak te ostatnie nie były gotowe na obsługę tego typu kredytów, bo nie miały wypracowanych procedur. Odpowiednio nie działały także systemy bankowe. Proces był więc mocno utrudniony - opisuje.

Paraliż i dezinformacja w bankach

Problemem było także to, że program Pierwsze Mieszkanie 2023 został wprowadzony w okresie wakacyjnym, kiedy część pracowników banków była na urlopach. Nie byli oni też odpowiednio przeszkoleni, a banki przygotowane na takie zainteresowanie. - Ustawowo banki mają 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Natomiast w ramach Bezpiecznego Kredytu 2% ludzie czekali na decyzje po 2-3 miesiące - zauważa Marcin Płuciennik. - Zgodnie z prawem można przerywać ten proces 21 dni na otrzymanie decyzji, jeżeli bank poprosi o dodatkowy dokument. Korzystając z tej furtki, instytucje często prosiły wnioskujących o jakąś jedną, mało znaczącą rzecz, żeby tylko zyskać więcej czasu.

Jak z kolei zauważa Paweł Onych, dyrektor ds. kredytów hipotecznych Otodom, jako pierwsze do rządowego programu przystąpiły banki, które pośrednio lub bezpośrednio mają udział Skarbu Państwa jako właściciela. - W wielu bankach procedury były dopinane na ostatnią chwilę, a kalkulatory kredytowe początkowo nieskalibrowane. W konsekwencji w pierwszych tygodniach trwania programu zdolność kredytowa klientów potrafiła się zmienić z dnia na dzień. W bankach nastąpił też kompletny paraliż.

Ponadto, mimo że do wiadomości publicznej podano informację, jak ma być liczona zdolność kredytowa wnioskodawców, to w tej kwestii Związek Banków Polskich i strona rządowa miały odmienne zdania. Marcin Płuciennik podkreśla, że brakowało materiałów informacyjnych dla pracowników banków czy ekspertów kredytowych. - Powszechne były sytuacje, że eksperci kredytowi dopiero w dniu wystosowania przez bank konkretnej oferty otrzymywali pakiet szkoleń i kalkulatory kredytowe. Jako że klienci czekali już na ten produkt, to wszystko trzeba było bardzo szybko opanować, by móc dokładnie przeanalizować ofertę w kontekście sytuacji finansowej danego wnioskującego.

Zbyt długi czas oczekiwania na decyzje kredytowe

Marcin Płuciennik zwraca uwagę, że na rządowy program dopłat nie był przygotowany także sektor nieruchomości. - Deweloperzy podpisywali z ludźmi umowy na jeden miesiąc rezerwacji mieszkania, a okazywało się, że na kredyt w programie czeka się znacznie dłużej. W rezultacie konieczne było sporządzanie aneksów. Zdarzały się jednak i sytuacje, kiedy deweloper po upływie tego czasu mógł sprzedać nieruchomość po znacznie większej cenie komuś innemu, a umowa z kimś, kto pierwotnie zawarł umowę, wygasała ze względu na wydłużenie oczekiwania na decyzję kredytową.

- Punktowo słyszeliśmy o historiach klientów, którzy przyzwyczajeni do czasów procesowych jeszcze sprzed wprowadzenia programu, podpisując umowę, dawali sobie zbyt krótki czas na pozyskanie kredytu. Kiedy czas mijał i trzeba było wpłacić całość pieniędzy za mieszkanie, musieli wycofać się z transakcji i przepadał im zadatek - uzupełnia Paweł Onych.

40 proc. korzystających mogłoby dostać kredyt na zwykłych warunkach

Jak zwraca uwagę Paweł Onych, brak jakichkolwiek limitów metrażowych w programie mieszkaniowym rządu Prawa i Sprawiedliwości spowodował, że każde mieszkanie mieszczące się w narzuconym limicie 800 tys. zł mogło być tym sposobem sfinansowane. W konsekwencji, zwłaszcza w przypadku mieszkań 45-50 metrowych, które to najchętniej kupowano w ramach programu, nastąpił nawet skokowy wzrost cen. - Beneficjenci tego programu, zwłaszcza w jego początkowej fazie, rzeczywiście mogli kupić mieszkania nieco taniej. Ale trzeba też wspomnieć o tym, że z analizy wynika, że około 40 proc. z tych, którzy skorzystali z Bezpiecznego Kredytu 2% stać byłoby na tradycyjny kredyt. Pytanie więc, jaki był cel tego wszystkiego, skoro program nie dotyczył tylko tych najbardziej potrzebujących.

Jak program na kilka lat stał się programem na pół roku

Onych odnosi się także do założeń, które nie pokryły się z rzeczywistością i podaje tu przykład nieumiejętnego zaplanowania programu w czasie. Według wstępnych analiz Bezpieczny Kredyt 2% miał być oferowany przez kilka lat, a w pierwszym półroczu miało zostać udzielonych około 10 tys. kredytów. W rzeczywistości do końca 2023 roku złożonych zostało 120 tys. wniosków, z czego do 25 stycznia 2024 roku udzielono około 66,8 tys. kredytów*. - To nieporównywalnie większa skala, niż zakładano. Kompletnie wyczerpano też limity przewidziane na kilka lat do przodu. Niestety w kwestii nowego programu obawiam się, że możemy mieć powtórkę z rozrywki. Program przewidziany jest wstępnie na półtora roku (z czego w samym 2024 roku - 50 tys. umów), ale trudno oceniać, jak zachowa się strona popytowa. Kiedy ludzie widzą, że mieszkania znikają z rynku, a sami mają szansę na otrzymanie kredytu, to też chcą nabyć nieruchomość dla siebie i tłumnie składają wnioski.

Bezpieczny Kredyt 2% zachwiał rynkiem

Program autorstwa rządu PiS, w ocenie eksperta, nastąpił po długim okresie stagnacji na rynku kredytowym i dlatego tak mocno nim zachwiał. - Jeszcze pod koniec 2022 roku notowaliśmy historyczne minima jeśli chodzi o sprzedaż kredytów hipotecznych. Wtedy w wyniku kilku czynników m.in. podwyżki stóp procentowych czy zwiększenia bufora do liczenia zdolności kredytowej, zdolność kredytowa stała się dobrem rzadkim. Klienci chcieli kupować mieszkania, ale niestety nie byli w stanie. Nagle w lipcu 2023 roku program ruszył i skumulowana fala popytu wylała się na rynek. Mieszkania, które na portalach ogłoszeniowych wisiały miesiącami, w szybkim tempie zaczęły stamtąd znikać - opisuje Paweł Onych.

- W chwili, gdy dalej utrzymywały się wysokie stopy procentowe i wprowadzono sztuczny program wsparcia kredytobiorców, ceny mocno poszły do góry, bo zostały wykorzystane wszystkie nadwyżki mieszkań, które przez ostatni czas wisiały na portalach ogłoszeniowych. Pamiętajmy, że od momentu kiedy deweloper ruszy do budowy nowych mieszkań i uzyska potrzebne pozwolenia, trzeba odczekać co najmniej 24 miesiące na moment, kiedy zostaną one wystawione do sprzedaży. W rezultacie, po wprowadzeniu Bezpiecznego Kredytu 2% na rynku nieruchomości zapanował chaos, na co teraz powinno się odpowiednio przygotować - dodaje Marcin Płuciennik.

Wyciągnąć wnioski

Marcin Płuciennik wskazuje więc, że nowy program kredytowy dla Polaków powinien być przygotowany z większą skrupulatnością. - Dobrą informacją jest to, że rząd prowadził już w tej sprawie konsultacje z branżą pośrednictwa kredytowego i nieruchomości. Nowa władza deklaruje, że ma świadomość, że przez program wzrośnie popyt na kredyty. Jednak trzeba zwrócić też uwagę na główny problem, czyli podaż i odpowiedź w postaci budowania nowych mieszkań - mówi ekspert. - Wprowadzenie rządowego programu za poprzedniej władzy przyczyniło się do wstrzymania akcji kredytowej zwykłych osób, które potrzebowały sfinansować swoje potrzeby mieszkaniowe. Do tego kredyty deweloperów również były droższe, przez co powstawało mniej nowych mieszkań, bo nie było na nie popytu, a koszty obsługi budów drożały.

Paweł Onych analizując założenia nowego programu wskazuje, że brakuje w nich limitu ceny za metr kwadratowy czy ograniczeń wielkości mieszkania, co może powodować kolejne wzrosty cen. - Zwróćmy uwagę także na tych, którzy nie spełniali kryteriów do skorzystania z Bezpiecznego Kredytu 2%. Kupno mieszkania jest dla nich teraz znacznie bardziej problematyczne, bo zapłacą oni za nie o 1/5 lub 1/4 więcej - podsumowuje.

* dane Biura Informacji Kredytowej z 25 stycznia 2024 roku