Mimo tej historycznej zmiany, znaczenie rynku mieszkaniowego USA nadal wydaje się oczywiste. Wartość obrotu lokalami i domami na terenie Stanów Zjednoczonych jest podobna, jak łączny wynik dotyczący Japonii, Wielkiej Brytanii, Indii, Niemiec oraz Francji. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili krótko opisać aktualną sytuację rynku mieszkaniowego w USA. Wbrew pozorom, to nie kwestie związane ze sprzedażą domów oraz ich cenami są teraz najważniejsze. Kluczowe znaczenie dla gospodarki i sceny politycznej w USA może mieć wzbierająca fala eksmisji.

Ceny domów będą spadać z rekordowego poziomu

Szybki wzrost liczby licytowanych domów i lokali połączony z masowymi eksmisjami, na pewno będzie sprzyjał spadkom cen na amerykańskim rynku mieszkaniowym. Korekta cenowa z lat 2008 - 2011 sugeruje, że skala obniżek może być bardzo duża (zobacz poniższy wykres). Obawy przed cenowym krachem potęguje fakt, że w I kw. 2008 r. amerykańskie domy były o 20% tańsze niż dwanaście lat później. Marzec 2020 r. prawdopodobnie będzie miesiącem wyznaczającym nowy rekord cenowy na amerykańskim rynku. Co ciekawe, w tym miesiącu liczba transakcji dotyczących używanych nieruchomości mieszkaniowych była jeszcze całkiem spora (względem stycznia i lutego). Dane National Association of Realtors wskazują, że liczba analizowanych transakcji zmieniała się następująco:

  • sierpień 2019 r. - 532 000
  • wrzesień 2019 r. - 450 000
  • październik 2019 r. - 462 000
  • listopad 2019 r. - 404 000
  • grudzień 2019 r. - 434 000
  • styczeń 2020 r. - 317 000
  • luty 2020 r. - 335 000
  • marzec 2020 r. - 416 000
  • kwiecień 2020 r. - 373 000
  • maj 2020 r. - 372 000

Powyższe dane podobnie jak informacje o sprzedaży nowych domów potwierdzają, że koniunktura na amerykańskim rynku mieszkaniowym zaczęła się psuć na długo przed epidemią koronawirusa. Przyczyną tej sytuacji było spowolnienie gospodarcze.

Reklama

Eksmisyjne moratorium odsuwa problem w czasie

Szybkie spadki cen nieruchomości mieszkaniowych będą skutkować wzrostem wskaźnika LtV w praktycznie wszystkich umowach kredytów hipotecznych. Amerykańskie banki szykują się też na gwałtowne pogorszenie spłacalności kredytów. Lokalni eksperci zwracają jednak uwagę, że największym problemem społecznym będzie narastająca fala eksmisji. Stanowe i federalne władze na razie próbują odsunąć problem w czasie poprzez odpowiednie ustawodawstwo. Każdy stan wprowadził specjalne środki kryzysowe. Do najpopularniejszych rozwiązań należy tymczasowy zakaz eksmisji lub odcinania mediów.

Przepisy uchwalone przez Kongres w połowie marca 2020 roku dodatkowo wprowadziły zakaz postępowań egzekucyjnych wobec 30 mln kredytobiorców. Trwał on przez kolejne 60 dni. Posiadacze części „hipotek” otrzymali też ustawową opcję restrukturyzacji zadłużenia, a dla najemców około połowy amerykańskich lokali wprowadzono zakaz eksmisji trwający 120 dni. Wszystkie te działania mają zapobiec nałożeniu się w czasie bardzo wysokiego bezrobocia (wynoszącego obecnie ok. 13%) i szczytowej fali eksmisji.

Pod koniec bieżącego roku, stopa bezrobocia w USA prawdopodobnie spadnie do poziomu notowanego podczas najgorszej fazy poprzedniego kryzysu. Trudno jednak oczekiwać, że przepisy wprowadzone na szczeblu federalnym i stanowym zapobiegną największej w historii liczbie eksmisji. W porównaniu do poprzedniego kryzysu, większym problemem będą eksmisje najemców. Warto pamiętać, że w latach 2004 - 2019 odsetek mieszkańców USA posiadających własne lokum spadł z 69% do 65%.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Rynekpierwotny.com