● Jaka jest obecnie sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym? Czy rynek zbliża się do stanu równowagi?
– Podobno na rynku mieszkaniowym nigdy nie ma prawdziwej równowagi. Zazwyczaj jest tak, że jest albo nadwyżka popytu, albo nadwyżka podaży. To jest specyfika tego rynku, która nie wynika tylko z tego, że ludzie w specyficzny sposób podejmują decyzje, ale również z tego, że to jest rynek, na którym podaż reaguje na zapotrzebowanie z dość dużym opóźnieniem – w końcu budowa domów trwa jakiś czas. Więc kiedy już wiadomo, że popyt się pojawi, to często dopiero zaczyna się rozkręcać budowy, które trwają powyżej dwóch lat, w związku z czym powstaje nadwyżkowy popyt.
● Obecnie jednak przeważa strona podażowa...
– Tak, aktualnie mamy sytuację odwrotną. Kolejne domy i mieszkania są oddawane do użytku, bo deweloperzy rok-dwa lata temu nie podejrzewali, że nastąpi spowolnienie w gospodarce. Część inwestycji będących już w trakcie realizacji została wprawdzie wstrzymana, ale na równowagę bym nie liczył. Albo problemy mają ludzie kupujący, bo mieszkania są zbyt drogie i trudno je dostać, albo problemy mają sprzedający – deweloperzy.
Reklama
● Jakie czynniki mają zatem wpływ na spadek cen mieszkań na polskim rynku?
– Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest pochodną problemów realnej gospodarki, które w jakimś stopniu są wzmocnione przez problemy sektora finansowego. Tak naprawdę mamy głównie problemy przeniesione z zagranicy. Ale to nie zmienia faktu, że dochody ludzi w Polsce będą rosły znacznie wolniej niż do tej pory.
Podobnie jeśli chodzi o wzrost cen w poprzednich latach. One również były pochodną tego, co się działo w gospodarce. Z jednej strony było to odbiciem wzrostów realnych dochodów, a z drugiej faktu, że wzrost dochodów i akcja kredytowa rozkręcały się bardzo szybko, natomiast mieszkań przybywało w tempie znacznie wolniejszym. Powodowało to szybki wzrost cen nowych mieszkań oraz błyskawiczny wzrost cen na rynku wtórnym.
● W czasach boomu kredytowego Polacy masowo zaciągali kredyty walutowe, szczególnie we frankach szwajcarskich. Obecnie udział tych kredytów w całości kredytów mieszkaniowych udzielonych gospodarstwom domowym przekracza 50 proc. Czy taka struktura portfela jest specyficzna tylko dla Polski?
– Nie, to jest zjawisko charakterystyczne dla gospodarek transformujących się, które w ostatnich latach korzystały z procesu wzmacniania się ich walut. To był główny czynnik, który zachęcał ludzi do zaciągania kredytów w euro, frankach szwajcarskich czy w jenach. Trzeba jednak przy tym podkreślić, że ludzie przestali liczyć się z tym, że może wystąpić ryzyko osłabienia waluty krajowej. Ostatnie gwałtowne wahnięcia kursów podziałają zapewne otrzeźwiająco. Kredyty w walutach obcych będą zaciągane z większą ostrożnością – i to dotyczy całego regionu.
● Czy zatem można się spodziewać, że zwiększy się ilość udzielanych kredytów złotowych, przez co zmieni się struktura tego portfela?
– Udział kredytów złotowych może nieznacznie się zwiększyć, ponieważ jest o nie obecnie łatwiej, ale nie sądzę, aby nastąpiła znacząca zmiana struktury portfela. Kiedy gospodarka zacznie wychodzić z kryzysu, banki powrócą do udzielania kredytów w walutach obcych. Z drugiej strony liczę, że w ciągu trzech czy czterech lat Polska wprowadzi euro, a zatem kwestia ta rozwiąże się automatycznie i w ogóle problem kredytów walutowych nie będzie aż tak znaczący.
Kiedy euro stanie się walutą krajową, będziemy mieć zadłużenie w walucie krajowej. Generalnie jednak dynamika udzielania kredytów mieszkaniowych wyhamuje.
● W jaki sposób można jeszcze pobudzić udzielanie kredytów? Czy obniżenie stopy rezerw obowiązkowych byłoby takim bodźcem?
– Obniżenie stopy rezerw obowiązkowych spowodowałoby, że pieniędzy przeznaczonych na kredyty mogłyby być więcej. Z drugiej jednak strony mamy obecnie taką sytuację, że banki – mimo ograniczonej zdolności udzielania kredytów – i tak nie udzielają kredytów w takiej ilości, w jakiej mogą. Taka strategia musi ulec zmianie, ale potrzebne jest tu współdziałanie banków i rządu. Nie ma jednak jednego prostego narzędzia w tej materii – to muszą być działania systemowe. Przecież można sobie wyobrazić sytuację, że obniża się stopę rezerw obowiązkowych, w efekcie czego banki dostają gotówkę, ale składają ją w depozycie NBP. To dla banków oznacza wyższe zyski niż ostatnio, natomiast w ogóle nie wpływa na wielkość akcji kredytowej. Dlatego trzeba być pewnym, że jeżeli te pieniądze banki dostaną, to rzeczywiście przeznaczą je na kredyty.
● Czy rozsądną propozycją, która mogłaby przyspieszyć akcję kredytową, jest redukcja opodatkowania depozytów?
– Wydaje się, że obniżenie opodatkowania oszczędności mogłoby trochę bardziej zachęcić ludzi do lokowania pieniędzy w bankach. Wszelkie doświadczenia światowe pokazują jednak, że zarówno wpływ opodatkowania dochodów z oszczędności, jak i wysokość stóp procentowych na skłonność ludzi do oszczędzania nie jest znaczący. Poza tym proponując jakiekolwiek obniżki podatków, trzeba dziś pamiętać i o trudnej sytuacji budżetu.
● Jednocześnie jednak banki w ostatnim czasie znacząco zaostrzyły wymagania wobec kredytobiorców. Jakie są tego przyczyny?
– Pewne reguły zostały zaostrzone w porównaniu z tym, co obserwowaliśmy dwa czy trzy lata temu. Dziś banki niechętnie udzielą kredytów do wysokości 100 proc. wartości nieruchomości. Będą oczekiwać wkładu własnego, po to, żeby mieć lepsze zabezpieczenie tego kredytu. Jest to trochę odreagowanie błędnych – nieco zbyt luźnych – zasady udzielania części kredytów z przeszłości.
Banki są też niechętne udzielaniu kredytów we frankach czy innych walutach obcych, dlatego że mogą mieć kłopot z pozyskaniem tych środków z rynków międzynarodowych. Właściwie to banki obecnie najchętniej udzielałyby kredytów w złotych.
● Jakie powinny być optymalne wymagania kredytowe, mając na uwadze siłę nabywczą polskiego społeczeństwa?
– Jesteśmy dość ubogim krajem. Jak się okazało, nawet w Stanach Zjednoczonych było iluzją, że większość ludzi stać na własne domy. W związku z tym również w Polsce musimy znaleźć rozsądny kompromis: we wspólnym interesie kredyty na dom czy mieszkanie powinni być w stanie zaciągnąć tylko ci, którzy będą w stanie je spłacić.
Najważniejszą rzeczą, którą Polacy powinni zrozumieć, jest fakt, że banki nie są instytucjami, które mają obowiązek zapewnić każdemu Polakowi dom. Obowiązkiem banków jest przede wszystkim dobrze ulokować nasze oszczędności. W związku z tym banki nie mogą na przykład angażować się w operacje zbyt ryzykowne, ponieważ ryzykują właśnie naszymi oszczędnościami.
● Dla kogo więc powinny być dostępne kredyty?
– Po ostatnich zawirowaniach na amerykańskim rynku wiemy już, że udzielanie kredytów osobom, które nie są w stanie ich spłacić, okazało się dramatyczną pułapką – i to dla wszystkich. We wspólnym interesie jest to, żeby kredyty były udzielane w sposób rozsądny i odpowiedzialny.
Kryteria przyznawania kredytów nie mogą być fikcją. Banki muszą rzeczywiście sprawdzać, jaka jest zdolność płatnicza klienta. W Polsce wzbudza oburzenie, że banki nie chcą już dawać kredytów o 20 proc. wyższych od wartości nieruchomości. Ale trzeba przecież pamiętać, że w końcu ta nieruchomość ma zabezpieczyć spłatę kredytu. Jak to zrobić, gdy wartość nieruchomości będzie znacznie niższa niż kwota kredytu?
● Odnieśmy się jeszcze do osób, które mają już zaciągnięte kredyty, szczególnie walutowe. Czy po ostatnich gwałtownych zmianach kursów powinny się obawiać kolejnych?
– Na pewno nie należy podejmować decyzji panicznie. Obecnie wydaje się, że złoty będzie już bardziej stabilny, a najgorsze jest już za nami. Jest oczywiście wiele niewiadomych, ale w dłuższym okresie jest bardziej prawdopodobne, że złoty będzie walutą, która się bardziej wzmocni, niż osłabi. Na pewno nie zalecam nikomu żadnych gwałtownych ruchów.
WITOLD ORŁOWSKI
ekonomista, profesor
