W Polsce nieruchomości przeceniono średnio o 15 – 20 proc., ale byliśmy raczej wyjątkiem, bo w większości krajów mieszkania kosztują obecnie połowę tego co na początku 2008 r.

Kryzys się skończył, ale sytuacja nie jest taka sama jak przed jego rozpoczęciem. Banki z własnej woli lub zmuszane do tego przez Komisję Nadzoru Finansowego zaostrzyły przepisy dotyczące oceny zdolności kredytowej i ograniczyły udzielanie kredytów walutowych. Ten czynnik w decydujący sposób wpływa na perspektywy rynku nieruchomości. – Nie spodziewam się wzrostu cen mieszkań w przyszłym roku, raczej ich stabilizacji, choć mogą być jakieś lokalne zmiany – mówi Robert Chojnacki, prezes firmy redNet Property Group, która analizuje rynek nieruchomości.

>>> Czytaj też: Eksperci podsumowują końcówkę roku w nieruchomościach

Stabilizacja to słowo, które najczęściej pada w rozmowach z analitykami prognozującymi przyszłoroczne ceny nieruchomości. Podobne są szacunki firm zajmujących się budową mieszkań.

Nawet jeśli popyt na mieszkania wzrośnie, zwiększy się też liczba mieszkań, które są w ofercie deweloperów, bo ci rozpoczęli wiosną wiele nowych inwestycji. Miesięcznie rozpoczynano budowę prawie 20 tys. mieszkań. Dlatego niektórzy analitycy spodziewają się w 2011 r. nawet niewielkiego spadku cen mieszkań – szczególnie tych powyżej 50 mkw. – Większe mieszkania rzeczywiście mogą tanieć, ale nie będą to duże spadki. W przypadku całego rynku spodziewam się wzrostu cen o blisko 1,5 proc., ale biorąc pod uwagę inflację, to realnie wartość nieruchomości spadnie o prawie 2 proc. – mówi Bartosz Turek z Home Broker.

Zmiany prawne mogą jeszcze pogorszyć sytuację. W najbliższych miesiącach czeka nas rewizja założeń programu „Rodzina na swoim”. Oprócz obniżenia limitów cenowych kwalifikujących lokal do programu najważniejsza zmiana dotyczy ograniczenia możliwości kupowania mieszkań z dopłatą tylko do rynku pierwotnego. – Ceny mieszkań na rynku wtórnym, przynajmniej w dużych miastach, mogą spaść o ok. 5 proc. – mówi Marta Kosińska z portalu Szybko.pl. – Kredyty z dopłatą państwa to obecnie ok. 15 proc. wszystkich udzielanych kredytów mieszkaniowych. Z tej puli rynek wtórny to ponad 60 proc. Jeśli zmiany w programie staną się faktem, transakcji na rynku wtórnym może być nawet 8 proc. mniej niż obecnie – dodaje Bartosz Turek z Home Broker.

Nieco inna jest sytuacja na rynku działek budowlanych. Transakcji jest tam zdecydowanie mniej i banki bardzo niechętnie udzielają pożyczek na ich kupno (działki są trudniej zbywalne niż mieszkania). – Grunty budowlane w 2011 r. stanieją. Deweloperzy mają banki ziemi i kupują tylko wówczas, gdy zdarzy się okazja cenowa. Nie widzę możliwości, by ceny działek mogły się utrzymać na obecnym poziomie – mówi Robert Chojnacki.

Eksperci zwracają uwagę, że przyszłoroczna stabilizacja cen mieszkań oraz spadek cen gruntów budowlanych umożliwiają kupno nieruchomości po atrakcyjnych cenach. Nie jest to jednak propozycja dla tych, którzy chcą szybko zarobić. – Tylko jeśli ktoś myśli o długookresowym lokowaniu swoich nadwyżek finansowych, to nieruchomości są atrakcyjne. Z najmu dostaniemy więcej niż na lokacie, a w 2012 r. ceny nieruchomości zaczną już rosnąć – prognozuje Robert Chojnacki.

Inwestując dzisiaj w nieruchomość, można jednak zadbać o to, by przynajmniej nie przynosiła ona strat. – Obsługa kredytu w euro wystarczającego na zakup dwupokojowego mieszkania w Warszawie o wartości 360 tys. zł kosztuje 1,6 tys. zł. Przy wynajmie takiego lokalu możemy dostać ok. 2 tys. z czynszu – mówi Tomasz Panabażys, członek zarządu J.W. Construction.

W porównaniu z zyskami z inwestycji sprzed kilku lat te kwoty są minimalne. Zwłaszcza że trzeba jeszcze zapłacić czynsz administracji budynku.

Także zakup akcji firm deweloperskich obecnych na giełdzie nie przyniesie kokosów. – Branża deweloperska okres świetności ma już za sobą. Kupno akcji firm deweloperskich nie jest dzisiaj dobrą inwestycją – twierdzi Marek Pokrywka z DM BOŚ.

W ostatnim roku większość akcji deweloperów dołowała. Indeks WIG-Deweloperzy spadł o prawie 5 proc. Rok 2011 wcale nie musi być lepszy. Tylko teoretyczny popyt na mieszkania w Polsce jest bardzo duży, bo szacuje się, że nawet 2 mln rodzin nie ma własnego lokum. Niestety, najczęściej nie mają one też odpowiedniej zdolności kredytowej ani tym bardziej gotówki na kupno mieszkania. Dlatego deweloperzy muszą powściągnąć swoje apetyty na bardzo wysokie zyski.

Euro 2012

Podczas Euro 2012 nasz kraj odwiedzi milion turystów. To oznacza, że będzie potrzeba dużo miejsc noclegowych w obiektach jedno- i dwugwiazdkowych, bo w takich najczęściej wynajmują pokoje kibice.

Tymczasem na polskim rynku nadal brakuje hoteli ekonomicznych. Według Cushman & Wakefield działa ich obecnie w Polsce nieco ponad 800, czyli tyle, ile jest obiektów trzygwiazdkowych. Z tą różnicą, że te ostatnie dysponują ponad 76 tys. pokoi. Hotele jedno- i dwugwiazdkowe oferują ich zaledwie 58 tys.

Za budową hotelu ekonomicznego przemawia krótki czas realizacji, wynoszący średnio rok. To oznacza, że rozpoczynając inwestycję nawet na początku 2011 r., przedsiębiorca zdąży z jej oddaniem przed Euro 2012. Budowa takiego hotelu kosztuje także mniej niż obiektów wyższej klasy. Wystarczy już 1 mln zł, by postawić hotel z 20 pokojami i restauracją.

Jeśli jednak marzy nam się dwu- lub trzygwiazdkowy niewielki hotel z restauracją oraz zapleczem konferencyjnym lub gabinetem odnowy biologicznej, to według Jacka Piasty, właściciela Hotelarskiej Firmy Eksperckiej, trzeba wydać minimum 5 mln zł.

Na dodatek, jak twierdzi Andrzej Szafrański, analityk tego rynku, pieniądze wydane na hotel ekonomiczny zwracają się już po 5 – 6 latach. – W przypadku hotelu luksusowego trzeba na to czekać zdecydowanie ponad 10 lat – zauważa Andrzej Szafrański.

po

Biorąc pod uwagę dużą barierę wejścia, w przypadku nieruchomości wskazane jest inwestowanie grupowe – czy to poprzez fundusze, czy przez spółki celowe.

W mojej ocenie najwyższe zyski można osiągnąć z inwestycji w ziemię, szczególnie w grunty rolne, które mogą być w krótkiej perspektywie przeznaczone pod budownictwo. Tutaj można osiągnąć skokowy wzrost wartości ziemi np. o 200 proc. Szczególnie wysoki potencjał wzrostu mają działki oddalone o 20 – 50 km od aglomeracji (przede wszystkim chodzi o Warszawę).

Przy takich inwestycjach trzeba się upewnić, że na ziemi rolnej, którą chcemy kupić, faktycznie da się wkrótce zbudować dom jednorodzinny. Dlatego inwestycję w grunty rolne należy prowadzić pod opieką specjalistów.

Ziemia w bliskiej odległości od miast już osiągnęła takie poziomy cen, że o dalsze wzrosty może być bardzo trudno. Najczęściej jednak fundusze nieruchomości skupiają się na obiektach biurowych i komercyjnych. Stopa zwrotu, jaką można osiągnąć na tych rynkach, to 10 – 12 proc. rocznie.

Fundusze nieruchomości to zwykle fundusze zamknięte, zakładane na kilka lat. Czasem jednak można z takiej inwestycji wyjść wcześniej, jeśli certyfikaty funduszu są notowane na giełdzie. Trzeba jednak pamiętać, że są one najczęściej wyceniane o 20 – 40 proc. poniżej wyceny księgowej.