Takiej sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce jeszcze nie było. Tylko do końca czerwca deweloperzy oddali do użytku prawie 57 tys. mieszkań, czyli o 23 proc. więcej niż rok temu w tym samym czasie. Z raportu firmy Reas wynika, że pod koniec pierwszego półroczna w samej Warszawie w ofercie firm deweloperskich znalazło się ponad 21 tys. lokali. W Krakowie było ich 10,8 tys., we Wrocławiu – 9,5 tys., w Trójmieście – 7,9 tys., a w Poznaniu – 4,6 tys. Część z nowych mieszkań do tej pory nie znalazła nabywców, a deweloperzy wciąż stawiają nowe osiedla: pod koniec II kwartału liczba wydanych pozwoleń na budowę przekroczyła 49,8 tys.

Ta nadwyżka to w znacznej mierze efekt ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 29 kwietnia. Narzuca ona firmom sprzedającym mieszkania obowiązek utrzymywania rachunków powierniczych, które doprowadzą do wzrostu kosztów inwestycji. Właśnie dlatego większość z nich stanęła na głowie, żeby zacząć budowy jeszcze na starych warunkach, czyli przed wejściem w życie ustawy. W efekcie w kwietniu padł swoisty rekord: deweloperzy rozpoczęli 9,6 tys. nowych budów.

Kłopoty z kredytem, kłopoty z mieszkaniem

Sęk w tym, że brakuje klientów. A to dlatego, że nie dostają kredytów. Doprowadziły do tego choćby nowe kryteria oceny zdolności kredytowej wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego. W efekcie banki wyhamowały z pożyczaniem pieniędzy.

Potwierdza to opublikowany w tym tygodniu raport Związku Banków Polskich, z którego wynika, że wartość nowo podpisanych umów spada. W drugim kwartale tego roku wyniosła ona 10 mld 44 mln zł i była o 1,53 proc. mniejsza niż w pierwszym kwartale. – Tak jest po raz pierwszy od kilkunastu lat – mówi Jacek Furga, ekspert Związku Banków Polskich i wiceprezes Zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji. – Wyniki drugiego kwartału zawsze były wyższe o 20 – 30 proc. niż te z trzech pierwszych miesięcy roku – dodaje.

Co gorsza, trend spadkowy z kwartału na kwartał utrzymuje się już od kilku miesięcy. A może być jeszcze gorzej, bo spowolnienie gospodarcze i pogarszająca się sytuacja na rynku pracy na pewno wpłyną na spadek wartości i liczby udzielanych kredytów. Kolejny element to koniec programu „Rodzina na swoim”. Temu, kto z niego korzysta, państwo spłaca przez osiem lat połowę odsetek od kredytu. Pozwala to zaoszczędzić przez ten czas ok. 7 – 12 tys. zł. Jednak mieszkanie w tym programie będzie można kupić jeszcze tylko do końca tego roku.

O tym, że program cieszy się powodzeniem, świadczą ostatnie dane ZBP. Wynika z nich, że w drugim kwartale liczba udzielonych w jego ramach kredytów wzrosła o 17,5 proc. w porównaniu z trzema pierwszymi miesiącami roku. To zaskoczenie zarówno dla bankowców, jak i dla polityków, którzy spodziewali się, że po obniżeniu limitów cenowych (od września ubiegłego roku państwo dopłaca tylko do najtańszych mieszkań) program będzie powoli wygasał. Tymczasem w drugim kwartale Polacy zaciągnęli w ramach „Rodziny” kredyty na ponad 1,7 mld zł, co stanowi 17 proc. wartości wszystkich podpisanych umów hipotecznych. Dla porównania w pierwszym kwartale było to niespełna 1,5 mld zł.

Kuszenie klientów telewizorami

Deweloperzy zdają sobie sprawę, że po wygaśnięciu programu rządowego jeszcze bardziej wyhamuje i tak mocno kulejąca sprzedaż. Dlatego robią, co mogą, żeby jeszcze w tym roku sprzedać jak najwięcej mieszkań. Zarówno gotowych, jak i tych na etapie budowy.

Przykładowo j.w. Construction wszystkim, którzy kupią mieszkanie na osiedlu Lewandów na Białołęce, oferuje bon o wartości 4 tys. zł na artykuły wykończeniowe i dekoracyjne. Warunkiem jest jednak wpłata 100 proc. wartości mieszkania w ciągu miesiąca od podpisania umowy. Na innych osiedlach kupujących zachęca się telewizorami gratis, nawet dodatkowymi pokojami za darmo.

Podobne triki stosują nie tylko największe firmy, ale także te małe i średnie. Na przykład Przedsiębiorstwo Państwowe COGIK (Centralny Ośrodek Geodezji i Kartografii), które wybudowało osiedle przy ul. Obwodowej na Targówku, oferuje rabat w wysokości 4 proc. wartości mieszkania, a oprócz tego odpisuje od ceny lokalu równowartość 24 stawek czynszu.

Na rabaty stawia też spółka Piekut Development: obniżkę do 30 tys. zł mogą dostać ci, którzy kupią mieszkanie na osiedlu Japan Garden w Józefosławiu koło Piaseczna. Dodatkowo firma zapewnia, że kupujący otrzyma akt notarialny już w 72 godziny od podpisania umowy. Jeszcze większy rabat, bo sięgający nawet 70 tys. zł, dostają klienci, którzy kupią nieruchomość na osiedlu Zielona Italia wybudowanym przez Marvipol. Rabatami, pokryciem kosztów przeprowadzki i garażami gratis kusi też m.in. Ronson Development (Warszawa-Wola), Warsaw Trust Development (Warszawa- Białołęka), Robyg (Gdańsk), Start (Kraków) czy Lokum Deweloper (Wrocław).

Z ciekawą ofertą wyszła również firma Dolcan. Każdemu, kto kupi mieszkanie na wynajem, spółka zobowiązała się znaleźć lokatora, a także wypłacać mu równowartość 8 proc. wartości mieszkania rocznie, bez względu na to, czy lokal będzie stał pusty, czy nie.

Eksperci ostrzegają jednak przed tzw. pseudoupustami. Zdarza się bowiem, że deweloperzy w ramach promocji każą nam płacić za mieszkanie tyle samo, a nawet więcej niż konkurenci, którzy na bonusy się nie powołują. Dlatego jak podpowiada Adam Łaszek, analityk z NBP, zawsze trzeba porównywać cenę sprzed i po promocji. A najlepiej jeszcze zrobić rozeznanie, jak kształtuje się aktualnie cena w danym regionie. Według niego cenę w Warszawie można uznać za promocyjną, jeżeli będzie ona o 10 – 15 proc. niższa od średniej transakcyjnej w okolicy. Oznacza to, że mieszkanie w stolicy, co prawda nie w centrum, lecz na obrzeżach, z dobrym dojazdem powinniśmy już kupić za 5,5 tys. zł za mkw.

Z rodzicami albo w klitkach

Okazjonalne promocje nie rozwiążą jednak problemu mieszkaniowego. Z danych GUS wynika, że w Polsce w dalszym ciągu brak ok. 1,5 mln lokali. Gminy borykają się bowiem z brakiem tanich mieszkań komunalnych, a wynajem na wolnym rynku często przekracza możliwości finansowe przeciętnej rodziny. Co gorsza, rośnie też liczba tych, którzy nie mają szans na kredyt w banku. Z wyliczeń analityków Home Broker wynika, że co czwarty Polak nie ma dziś wymaganej przez bank zdolności kredytowej na mieszkanie, które kosztuje 242 tys. zł (tyle wyniosła średnia wartość mieszkania sprzedanego w ciągu ostatnich 12 miesięcy). Co gorsza, za taką kwotę w dużych miastach można kupić klitkę. Na przykład w Warszawie 242 tys. wystarczy na 32 mkw., we Wrocławiu na 44 mkw., natomiast w Krakowie – na 39 mkw.

W takich warunkach trudno myśleć o rozwoju rodziny. Z badań Instytutu Socjologii Uniwersytetu Łódzkiego wynika, że warunki mieszkaniowe, poza dochodowymi, są jednym z czynników, które mają wpływ na decyzję o posiadaniu dzieci.

Co na to rząd?

Planuje, ale nie wiadomo co Mimo że sytuacja jest bardzo trudna, rząd w dalszym ciągu nie przedstawił propozycji rozwiązania problemu mieszkaniowego w Polsce. Choć program „Rodzina na swoim” wygasa już za cztery miesiące, nie ma jeszcze żadnego pomysłu, czym go zastąpić. Co prawda, resort transportu i budownictwa już kilka miesięcy temu zapowiedział, że pracuje nad projektem kilku ustaw, które mają pomóc młodym w nabyciu pierwszego mieszkania, ale do dziś nie wiadomo, na czym ta pomoc ma polegać. Biorąc pod uwagę ścieżkę legislacyjną, nie ma szans, żeby nowe projekty mogły wejść w życie na początku roku.

Nie wiadomo, czy i kiedy Komisja Nadzoru Finansowego zdecyduje się na liberalizację polityki kredytowej. Obecnie w KNF rozważana jest koncepcja zmodyfikowania rekomendacji T i S, które przyczyniły się do ograniczenia akcji kredytowej. Ale nawet jeśli KNF nieco odpuści i kredyt łatwiej będzie dostać, to i tak nie będzie on dla wszystkich rozwiązaniem. A mieszkać przecież gdzieś trzeba.