Kolejny pomysł Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju (MIiR) nie wzbudza takich kontrowersji, jak dopłaty mieszkaniowe lub zakup lokali od deweloperów. Tym razem MIiR zamierza postawić na rozwiązanie, z którego praktycznie zrezygnowano pięć lat temu.
Po 2009 roku lokale czynszowe nie były priorytetem
Na stronie Rządowego Centrum Legislacji niedawno pojawił się projekt ustawy, która wprowadza nowe zasady wspierania spółdzielni, spółek komunalnych i Towarzystw Budownictwa Społecznego (tzw. TBS-ów). Po likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM) wymienione instytucje nie mogły już liczyć na korzystne kredytowanie 70% lokali czynszowych. W 2009 roku limit finansowania z BGK obniżono do 50%. Po tej zmianie problemy z uruchamianiem nowych inwestycji miały zwłaszcza TBS-y. Świadczy o tym liczba mieszkań oddawanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego (patrz poniższy wykres). Od stycznia do grudnia 2009 roku, TBS-y ukończyły jeszcze 3600 lokali finansowanych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Później pogłębił się regres budownictwa społecznego. W 2013 roku TBS-y oddały do użytkowania tylko 1308 mieszkań czynszowych.
Podczas trzynastu lat swojego działania, Krajowy Fundusz Mieszkaniowy sfinansował budowę 92 000 „czynszówek” (w tym 57 000 mieszkań z TBS-ów). Problemy budżetowe nie były jedyną przyczyną rozwiązania KFM. Spore znaczenie miała również zmiana priorytetów. Warto pamiętać, że pod koniec 2008 roku rząd zwiększył zasięg oddziaływania Rodziny na Swoim (m.in. poprzez podwyżkę limitów cenowych).
Kosztowny program RnS był dla polityków bardziej korzystny wizerunkowo niż finansowanie „czynszówek”. W tym kontekście istotne są preferencje Polaków. Odrębna własność lokalu nadal jest najbardziej pożądaną formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. To tłumaczy determinację, z jaką młodzi Polacy zaciągają długoletnie kredyty hipoteczne. Lokale czynszowe często traktuje się jako kiepski substytut własnego „M”. Dlatego w latach boomu hipotecznego (2006 r. – 2009 r.) zainteresowanie mieszkaniami z TBS-ów mocno spadło.
>>> Czytaj też: Rynek nieruchomości: oto najlepsze kraje do inwestowania w 2015 roku
Nowe „czynszówki” będą dostępne tylko dla wybranych
Rozwiązania proponowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju korygują dotychczasowe zasady funkcjonowania mieszkań czynszowych. Planowane zmiany będą dotyczyły lokali budowanych przez TBS-y, spółdzielnie oraz spółki gminne. W ramach nowego programu rząd chce pomagać ludziom, dla których wynajem jest jedynym rozwiązaniem, a nie alternatywą kredytu. Dlatego limity dochodowe lokatorów zostaną znacznie obniżone. Według obliczeń MIiR, maksymalne poziomy dochodu wyniosą:
- 80% zamiast 156% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto - dla jednoosobowych gospodarstw domowych
- 120% zamiast 234% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto - dla dwuosobowych gospodarstw domowych
- 165% zamiast 286% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto - dla trzyosobowych gospodarstw domowych
- 200% zamiast 338% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto - dla czteroosobowych gospodarstw domowych
- 240% zamiast 390% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto - dla pięcioosobowych gospodarstw domowych
Zgodnie z nowymi przepisami jednoprocentowe przekroczenie limitu dochodowego ma skutkować proporcjonalną podwyżką czynszu (również o 1%). Kolejna zmiana będzie polegała na obniżeniu zwrotnego wkładu lokatora z 30% do 15% kosztów budowy lokalu. Takie rozwiązanie dodatkowo ma ukierunkować system „czynszówek” na mniej zamożne osoby. Do nowej koncepcji rządu niezbyt pasuje podwyżka maksymalnego czynszu z 4% do 5% wartości odtworzeniowej lokalu (w skali roku). Trzeba pamiętać, że wielu uczestników systemu TBS już teraz skarży się na zbyt wysoki czynsz.
Spółdzielnie i TBS-y znów otrzymają korzystne kredyty
Nowy program budowy mieszkań czynszowych zostanie sfinansowany poprzez preferencyjne kredyty z BGK. Bank Gospodarstwa Krajowego będzie kredytował nawet 80% nowej inwestycji. Budżet państwa pokryje natomiast dwuprocentową marżę kredytu. W związku z tym TBS, spółdzielnia lub spółka komunalna zapłaci tylko odsetki ustalane według aktualnej stopy WIBOR 1M.
Nowe zasady kredytowania mieszkań czynszowych mają zostać wprowadzone jeszcze w 2015 r. Przez pięć kolejnych lat rząd chce sfinansować przynajmniej 10 000 „czynszówek”. Koszt realizacji opisywanego programu powinien wynieść około 421 mln zł. W porównaniu z wydatkami na MdM (3,55 mld zł) oraz FMnW (ok. 5,00 mld zł) wspomniana kwota nie jest imponująca. Niewykluczone, że większe środki na budowę „czynszówek” zostaną wygospodarowane po zakończeniu wcześniej rozpoczętych programów.
Gdzie trzeba szukać najlepszych wzorców działania?
Plany uruchomienia kolejnego programu sugerują, że rząd wciąż szuka najlepszej recepty na wspieranie budownictwa mieszkaniowego. Nie jest to łatwe zadanie. Każdy z systemów stosowanych w krajach wysokorozwiniętych ma pewne wady. Nawet Niemcy, które przez lata były wskazywane jako europejski wzór, teraz borykają się z problemami mieszkaniowymi (m.in. deficytem tanich lokali czynszowych).
>>> Polecamy: Ryzyko hipoteczne - polska specjalność. Metraż ważniejszy od stabilnej raty
Wydaje się, że spójny model działania jest pierwszym elementem polityki mieszkaniowej, który Polska powinna przejąć od lepiej rozwiniętych państw. Wspomniany model zakłada współistnienie trzech segmentów „mieszkaniówki” (socjalnego, lokatorskiego i własnościowego). Do pierwszego segmentu zaliczają się mieszkania dla najuboższych. Takie lokale nie mogą powstać bez zaangażowania państwa. Dla nieco bardziej zamożnych osób, które nie posiadają zdolności kredytowej lub nie chcą się zadłużać, optymalnym rozwiązaniem są mieszkania lokatorskie. W tym segmencie rynku państwo może np. oddziaływać poprzez deregulację najmu i stwarzanie bodźców fiskalnych. Ciekawym przykładem zachęt podatkowych dla wynajmujących są francuskie programy Loi Pinel oraz Loi Duflot.
Dwa pierwsze segmenty rynku mieszkaniowego powinny skupiać największą uwagę rządu. Na razie priorytety rządzących są jednak zupełnie inne. Priorytetowe traktowanie pomocy dla nabywców lokali własnościowych skutkuje przekazaniem ograniczonych środków zamożniejszym obywatelom. Takie rozwiązanie jest sprzeczne z zasadami redystrybucji podatkowej, na które bardzo chętnie powołuje się większość krajowych polityków.
Artykuł przygotowany przez rynekpierwotny.pl
