Szybka obniżka cen gruntów będzie oznaczała problemy m.in. dla rolników. Spadek szacunkowej wartości ich gospodarstw, nie będzie jedynym kłopotem. Warto pamiętać, że wielu rolników posiada kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości rolnej.

Od końca 2004 r. grunty rolne drożały średnio o 11% na kwartał

Analizę cen nieruchomości rolnych w Polsce utrudnia fakt, że wyniki z kilku źródeł są dość zróżnicowane – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Stawki za 1 hektar, które podaje Agencja Nieruchomości Rolnych, wydają się mało reprezentatywne. W tym kontekście warto pamiętać, że ANR sprzedaje głównie grunty o niższej użyteczności rolnej, zlokalizowane w północnej i zachodniej Polsce. Na poziom cen publikowanych przez ANR, wpływa też duży areał oferowanych działek. Agencja Nieruchomości Rolnych często sprzedaje ogromne działki, które są pozostałością po PGR-ach.

Bardziej wiarygodne wydają się dane GUS-u, dotyczące średnich cen z transakcji między osobami prywatnymi. Poniższy wykres prezentuje zmiany tych stawek od IV kw. 2004 r. do II kw. 2015 r. Przedstawione informacje uwzględniają przeciętną cenę za 1 ha wszystkich gruntów i analogiczne stawki dotyczące dobrych gruntów (klasa gleb: I, II, IIIa), średnich gruntów (klasa: IIIb i IV) oraz słabych gruntów (klasa: V i VI). Można zauważyć, że ceny użytków rolnych należących do trzech kategorii, wzrosły w podobnym stopniu. Co więcej, zostały zachowane początkowe proporcje pomiędzy kosztem zakupu dobrych, średnich i słabych gruntów.

Po przeanalizowaniu długookresowych zmian (patrz poniższy wykres) okazuje się, że średni kwartalny wzrost cen wyniósł prawie 11%. Od IV kw. 2004 roku do II kw. 2015 roku, jeden hektar statystycznej działki podrożał o 448%. Po uwzględnieniu skumulowanej inflacji z tego okresu, analogiczna zmiana wynosi około 335%. Tak szybki wzrost cen był spowodowany m.in. dopłatami do produkcji rolnej, popytem na grunty ze strony rolników wielkoobszarowych, zainteresowaniem działkami przeznaczonymi do odrolnienia i optymizmem coraz liczniejszej grupy inwestorów gruntowych. Tempo zmian byłoby jeszcze większe, gdyby nie obowiązywały ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych przez cudzoziemców.

W bieżącej dekadzie mogliśmy zauważyć okres cenowej stagnacji na rynku gruntów rolnych, który był związany z przejściowym spadkiem popytu (zobacz powyższy wykres i dane z 2013 r. w poniższej tabeli). Rok później koniunktura się poprawiła, co skutkowało wzrostami cen (zwłaszcza dla dobrych gruntów). Od stycznia do czerwca 2015 roku, nadal był kontynuowany trend wzrostowy. W dłuższej perspektywie, wciąż istnieje przestrzeń do podwyżek. Analiza Banku BGŻ wskazuje, że statystyczny polski rolnik po 11,1 roku może liczyć na zwrot inwestycji w nową działkę (dane z 2013 r.). Analogiczne wyniki dla Czech, Węgier i Niemiec wynoszą odpowiednio: 25,1 roku, 7,1 roku oraz 34,2 roku.

Skutki planowanych restrykcji odczują również krajowi rolnicy ...

Polskie grunty rolne są szczególnie atrakcyjne np. dla Niemców i Holendrów. Wszystko wskazuje na to, że po zakończeniu dwunastoletniego okresu przejściowego (maj 2016 r.), zachodni inwestorzy nadal nie będą mogli swobodnie kupować ziemi rolnej w Polsce. Nowy rząd zamierza bowiem wprowadzić ważne ograniczenia w obrocie ziemią rolną. Te restrykcje mają obowiązywać już od 30 kwietnia b.r. Kontrowersyjny projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, przewiduje między innymi następujące rozwiązania:

  • zatrzymanie sprzedaży ziemi z zasobów ANR przez kolejne 5 lat (przerwa w sprzedaży ma dotyczyć działek powyżej 1 ha na cele rolne)
  • konieczność uzyskania zgody Agencji Nieruchomości Rolnych na zakup ziemi rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym (zbywca będzie musiał np. udowodnić, że gruntu nie chce zakupić rolnik)
  • zakaz wydzierżawiania, zbywania nowo zakupionego gruntu i obciążania go hipoteką (zakaz dotyczący ziemi kupionej od ANR ma obowiązywać przez kolejne 10 lat, a jego złamanie będzie skutkowało karą wynoszącą 40% wartości gruntu)
  • preferencyjne zasady sprzedaży ziemi z ANR dla gospodarstw rodzinnych (transakcje z takimi nabywcami mają być dokonywane w pierwszej kolejności)
  • zapewnienie Agencji Nieruchomości Rolnych, prawa do pierwokupu każdej nieruchomości rolnej (również takiej, której powierzchnia nie przekracza 5 ha)
  • ustanowienie limitu wielkości rodzinnego gospodarstwa rolnego (300 ha)

Dzięki wprowadzeniu wymienionych rozwiązań, rząd chce poważnie ograniczyć zakup ziemi rolnej w celach inwestycyjnych. Uzasadnienie do projektowanej ustawy, określa taki zakup mianem „spekulacji”. Planowane ograniczenia na pewno utrudnią nabycie gruntów przez osoby nieprowadzące działalności rolnej i zwiększą zainteresowanie inwestycyjnym zakupem ziemi w innych krajach „nowej unii”. Trzeba zdawać sobie sprawę, że planowane zmiany dwojako wpłyną na sytuację krajowych rolników. Takie osoby nie będą musiały obawiać się wzrostu cen gruntów, spowodowanego inwestycyjnymi zakupami. Z drugiej strony, szacunkowa wartość ich gospodarstw spadnie, a odsprzedaż ziemi po obecnej cenie będzie znacznie trudniejsza. Można się również spodziewać wzrostu wskaźnika LtV (LtV = aktualne zadłużenie/wartość nieruchomości) dla kredytów i pożyczek hipotecznych, które zaciągnęło wielu krajowych rolników. Takiego aspektu nie uwzględniono w uzasadnieniu do pospiesznie opracowywanej ustawy. Ministerstwo Rolnictwa nie pokusiło się też o oszacowanie wpływu nowych regulacji na ceny gruntów rolnych.

Autor: Andrzej Prajsnar

>>> Czytaj też: Zakup ziemi rolnej będzie trudniejszy. Rząd przyjął projekt nowej ustawy