Nieruchomość w spadku nie cieszy, gdy obciąża ją spory dług. W takiej sytuacji rozsądniej bywa spadek odrzucić, a jeśli już został przyjęty – często jedynym wyjściem jest ją sprzedać i pozbyć się ciężaru. Dziś jednak spłata długów spadkowych nie zmniejsza podstawy opodatkowania PIT (pisaliśmy o tym w artykule „Spłacone długi po zmarłym nie pozwalają zmniejszyć podatku dochodowego”, DGP nr 99/2018).

Po pierwszym czytaniu w Sejmie jest projekt, który to zmienia. Pozwala uznać takie wydatki za koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości (druk nr 2854). Ucieszy to spadkobierców, którzy będą sprzedawać odziedziczony dom lub mieszkanie przed upływem 5 lat (po tym czasie w ogóle nie ma podatkowego przychodu ze zbycia).

Co istotne, ten sam projekt zakłada, że okres ten będzie liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył spadkodawca, a nie jak dziś – spadkobierca. Dzięki temu wielu spadkobierców uniknie zapłaty PIT.

Fiskus upomni się jednak o daninę, gdy spadkodawca umrze krótko po zakupie lub wybudowaniu nieruchomości, a spadkobierca zaraz potem ją sprzeda (nie będzie czekał 5 lat).

Obie zmiany mają mieć zastosowanie do dochodów uzyskanych od 1 stycznia 2019 r. Warto więc się wstrzymać ze sprzedażą do przyszłego roku, aby móc z nich skorzystać.

Nie tylko Polska ma zbyt mało komunalnych „M”?

Ciężary spadkowe w kosztach

Dziś przy sprzedaży nieruchomości spadkobierca może zaliczyć tylko udokumentowane nakłady zwiększające jej wartość oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn. – W efekcie, po spłacie długów spadkowych, musi jeszcze uregulować podatek dochodowy z własnej kieszeni – wskazuje Konrad Filip Turzyński, doradca podatkowy, partner w KNDP.

To ma się zmienić. Katalog kosztów ma się poszerzyć m.in. o przypadające na podatnika ciężary spadkowe. Ich katalog będzie zamknięty i obejmie:

  • długi spadkowe,
  • zaspokojone roszczenia o zachowek, oraz
  • wykonane zapisy zwykłe i polecenia.

Przykład

– Wyobraźmy sobie, że podatnik odziedziczył w testamencie dom jednorodzinny po swoim ojcu, dla uproszczenia wart 100 tys. zł – mówi Konrad Filip Turzyński. Nieruchomość ta była obciążona kredytem, a pozostały do spłacenia dług w wysokości 50 tys. zł obciążył spadek. Dodatkowo brat podatnika wytoczył mu proces o zachowek w wysokości 12,5 tys. zł. Jeśli podatnik sprzeda nieruchomość, by spłacić zobowiązania wynoszące 62,5 tys. zł, to zgodnie z obecnymi przepisami wydatków tych nie uwzględni przy obliczaniu podatku od dochodu ze zbycia. Odda więc fiskusowi 19 tys. zł.

– Uwzględniając koszty administracyjno-prawne, na całej transakcji może nawet stracić. Dzięki zmianom podatek zapłaciłby od kwoty 37,5 tys. zł pozostałej mu po spłacie długów – wyjaśnia ekspert (patrz też przykład w ramce).

Nie tylko kredyt

– Projekt nie rozstrzyga, co należy rozumieć przez długi spadkowe stanowiące koszt uzyskania przychodu. Nie nakazuje też, by były one związane ze sprzedawaną nieruchomością – zwraca uwagę Anna Misiak, partner, doradca podatkowy, szef zespołu podatków osobistych i doradztwa dla pracodawców w MDDP.

Jej zdaniem zatem kosztem będzie nie tylko spłata zaciągniętego przez spadkodawcę kredytu na mieszkanie, ale też – sięgając do przepisów prawa cywilnego – m.in.:

  • niektóre stosunki zobowiązaniowe, w których spadkodawca był dłużnikiem (np. zwrot pożyczki lub przedmiotu użyczenia, zapłata wymagalnego czynszu, uiszczenie wymagalnych rat renty i alimentów),
  • obowiązki odszkodowawcze wynikające z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania,
  • obowiązki pracownicze związane z działalnością gospodarczą spadkodawcy, które nie wygasły z chwilą śmierci,
  • koszty związane z ostatnią chorobą spadkodawcy (np. wydatki na opiekę nad chorym, koszty leczenia i utrzymania),
  • koszty pogrzebu spadkodawcy,
  • koszty postępowania spadkowego (np. koszty zabezpieczenia spadku, ogłoszenia testamentu, przesłuchania świadków testamentu ustnego, koszty związane z ustanowieniem wykonawcy testamentu, jego wynagrodzenie oraz wydatki związane z działalnością tego wykonawcy, koszty spisu inwentarza i zarządu spadku).

Zdaniem Grzegorza Grochowiny, menedżera w KPMG w Polsce, nie powinno być też przeszkód do zaliczania do kosztów podatkowych wydatków na: leczenie i opiekę w czasie ostatniej choroby spadkodawcy, pogrzeb, łącznie z nagrobkiem, postępowanie spadkowe, wynagrodzenie wykonawcy testamentu.

– Tego rodzaju koszty są uznawane za długi i ciężary spadku zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn – zwraca uwagę ekspert.

Spadkobierca jak kupujący

Koszty uzyskania przychodów obejmą również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości poniesione jeszcze przez spadkodawcę.

– To oznacza zrównanie sytuacji spadkobierców i osób, które sprzedają nieruchomości, które sami kupili – mówi Anna Misiak. Wyjaśnia, że po nowelizacji spadkobiercy będą mogli pomniejszyć uzyskany ze sprzedaży przychód m.in. o: cenę nabycia, koszty związane z budową, opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, o ile będą dysponować dokumentami potwierdzającymi poniesienie takiego kosztu przez spadkodawcę. ©℗

OPINIA: Łukasz Bączyk doradca podatkowy, starszy menedżer w Crido

Spadkobiercy mogą liczyć na podatkowe oszczędności

Skutki dla podatników można zobrazować następującym przykładem:

Założenia

przychód ze zbycia nieruchomości – 500 000 zł

udokumentowane nakłady poniesione przez podatnika – 100 000 zł

podatek od spadków i darowizn przypadający na nabytą nieruchomość – 35 000 zł

udokumentowane koszty nabycia przez spadkodawcę – 200 000 zł

ciężary spadkowe przypadające na nabytą nieruchomość – 20 000 zł

Dziś

Dochód = 500 000 (przychód) – 100 000 (nakłady podatnika) – 35 000 (podatek od spadków i darowizn) = 365 000 zł

Po zmianach:

Dochód = 500 000 (przychód) – 100 000 (nakłady podatnika) – 35 000 (podatek od spadków i darowizn) – 200 000 (cena nabycia nieruchomości przez spadkodawcę) – 20 000 (ciężary spadkowe) = 145 000

Rezultat: Oszczędności na ok. 42 000 zł

83 proc. mieszkań w Polsce jest kupowanych na własność. W Niemczech tylko 51 proc.