W ubiegłym roku wartość rynku nieruchomości premium wzrosła o 9 proc., do ponad 1,3 mld zł – wynika z raportu „High Level Book” przygotowanego przez High Level Sales & Marketing. W tym roku oczekiwane jest utrzymanie tempa na poziomie 8–10 proc. Jak wynika z corocznych raportów KPMG, w Polsce systematycznie zwiększa się liczba osób bogatych i bardzo bogatych.
– Zwyżkujące w szybkim tempie dochody gospodarstw domowych oraz bardzo dobra sytuacja gospodarcza w kraju sprzyjają inwestowaniu. Niskie stopy NBP dodatkowo wspierają trend zakupowy na rynku mieszkań i apartamentów. Indywidualni nabywcy, zyskując większe zdolności kredytowe przy jednoczesnym braku satysfakcjonującego zwrotu z instrumentów finansowych typu lokaty, przekierowali strumień pieniądza w inwestycje korzystniejsze i pewne, jak właśnie mieszkania i apartamenty – tłumaczy Piotr Jaśkowski, członek zarządu RealCo Property Investment and Development.
Piotr Tarkowski, dyrektor ds. sprzedaży Allcon, dodaje, że jest to również efekt wzmożonej aktywności deweloperów w tym segmencie. Trwająca od wielu lat hossa pozwoliła na wygenerowanie kapitału, który jest kierowany na rynek premium.
– To również zasługa biur projektowych, które coraz częściej mają możliwość wykazania się i budowania kompetencji w obszarze luksusowych inwestycji – uzupełnia.
Reklama
Linia brzegowa się skończy
Perspektywy rozwoju tego rynku nie zależą jednak wyłącznie od popytu. Kluczowym atrybutem luksusowych apartamentów jest bowiem lokalizacja, ale i widok, jaki on gwarantuje: na tereny zielone, akweny wodne, zabytki, inne miejskie czy geograficzne atrakcje, w korelacji z bezpośrednim dostępem do najważniejszych udogodnień. Takich terenów z każdym rokiem ubywa.
– Na przykład linia brzegowa w Trójmieście ma skończony wymiar, co oznacza limitowanie inwestycji premium. Podsumowując, prognozy dla tego rynku są optymistyczne, ale ograniczone w czasie, co oczywiście będzie miało przełożenie na wzrost ceny i atrakcyjność inwestycyjną – twierdzi Piotr Tarkowski.
Piotr Jaśkowski przyznaje, że nieruchomości w postaci luksusowych apartamentów w śródmiejskich lokalizacjach największych miast w Polsce można określić mianem dóbr deficytowych.
– Dzieje się tak, ponieważ prestiżowe adresy w centralnych miejscach są najbardziej pożądane, a ich liczba z racji zwartej śródmiejskiej zabudowy mocno ograniczona. Mamy zatem do czynienia z klasyczną zasadą popytu i podaży, tam, gdzie podaż jest ograniczona, a apetyt kupujących nie słabnie, odnotowujemy największe przyrosty wartości nieruchomości – podkreśla.
Stolica wciąż króluje
Obecnie największym rynkiem dla luksusowych apartamentów pozostaje Warszawa. To odpowiedź na ciągle wysokie zainteresowanie tego rodzaju nieruchomościami, przez to inwestowanie w nie w stolicy jest o wiele bardziej atrakcyjne niż w innych europejskich metropoliach. To ze względu na niską wartość premii za luksus, liczonej jako iloraz najwyższej ceny nieruchomości w segmencie luksusowym w stosunku do średniej ceny w segmencie popularnym. Jak wynika z danych zebranych przez High Level Sales & Marketing w pierwszym półroczu sprzedano takich nieruchomości w Warszawie 126, wobec 115 rok wcześniej. W tym samym czasie oferta ekskluzywnych lokali w stolicy zwiększyła się o 62 proc. Z raportu firmy doradczej EY wynika natomiast, że w ciągu ostatnich czterech lat ceny apartamentów ekskluzywnych w stolicy wzrosły o 30 proc. Obecnie przekracza 28 tys. zł.
– Przed wejściem Polski do UE ceny nowych mieszkań w bardzo dobrych lokalizacjach były na poziomie około 1 tys. dol. za 1 mkw. Wówczas większość kupujących mogła uznać, że to było dużo, że takie mieszkanie jest dobrem luksusowym. Sytuacja zmieniła się na przełomie lat 2008 i 2009, kiedy lokale w tych samych lokalizacjach kosztowały już 10–12 tys. zł za 1 mkw. Był to szczyt bańki nieruchomościowej. Po kryzysie większość cen nieruchomości spadła, ale nie w segmencie premium. Tu zasadniczo trzymały swój poziom. Dziś ceny luksusowych apartamentów są nawet dwukrotnie wyższe niż na szczycie hossy, podczas gdy średnie ceny w segmencie popularnym wzrosły maksymalnie o kilkanaście procent – tłumaczy Piotr Jaśkowski.
Trójmiejski boom luksusu
Powoli na znaczeniu zyskują też luksusowe apartamenty w innych atrakcyjnych regionach Polski. Do takich należy Trójmiasto. Zgodnie z danymi portalu rynekpierwotny.pl aż 7 proc. mieszkań sprzedawanych w Gdańsku to tzw. mieszkania luksusowe. To najwyższy wynik w Polsce. Dla porównania w Warszawie udział w rynku takich mieszkań to 5 proc. To efekt kilku czynników.
– Zdecydowana poprawa infrastruktury zarówno drogowej, jak i kolejowej pozwala obecnie na spontaniczne decyzje spędzenia dowolnego weekendu w Trójmieście bez potrzeby odbywania męczących podróży – to wygodne rozwiązanie dla rynku second-home. Potencjał rozwoju biznesu zauważyły międzynarodowe korporacje. To obecnie jeden z głównych rynków IT w Polsce, co skutkuje dynamicznym wzrostem liczebności tzw. new affluent, którzy poszerzają grupę potencjalnych klientów na rynku premium – tłumaczy Piotr Tarkowski.
Wreszcie traktując Trójmiasto jak atrakcyjny ośrodek turystyczny, nie tylko dla rodzimych podróżników, lecz również Skandynawów, Niemców i coraz częściej ze względu na bezpieczeństwo turystów z innych krajów, można bez wahania kalkulować wysokie obłożenie z najmu krótkoterminowego nie tylko latem.
Z powodu turystów, zwłaszcza tych zza zachodniej granicy, zyskuje też północno-zachodnia Polska. W ciągu ostatnich czterech lat wzrost inwestycji klasy premium w Świnoujściu wyniósł 64 proc., a w Kołobrzegu 30 proc. Wyniki pokazują, że Wybrzeże Bałtyckie jest lokalizacją z ogromnym potencjałem inwestycyjnym – szczególnie dla osób, które rozważają zakup nieruchomości na wynajem.
Poza tym luksusowe apartamenty rozwijają się też w Krakowie, Poznaniu, Katowicach, we Wrocławiu, czy w Łodzi.
– Obserwujemy duże zainteresowanie luksusowymi apartamentami nie tylko w stolicy, nasza inwestycja wrocławska cieszy się dużym zainteresowaniem. Trend widoczny jest również w innych dużych miastach Polski oraz miejscowościach nadmorskich – potwierdza Piotr Jaśkowski.
Eksperci dodają, że szczególnym zainteresowaniem cieszą się też lokalizacje atrakcyjne pod kątem turystycznym i największe miasta w Polsce, gdzie zapotrzebowanie na najem krótkoterminowy sukcesywnie rośnie.
– Właściciele takich nieruchomości chcą zagospodarować zarówno rynek turystyczny, jak i biznesowy, tworząc alternatywę dla tradycyjnych hoteli. Apartamenty wygrywają przede wszystkim lokalizacją. Sam rynek nie jest jeszcze przesycony, dlatego inwestorzy nadal będą rozwijać swój portfel biznesowy, skupiając się na dużych aglomeracjach i kluczowych kurortach – uważa Bartłomiej Barwicz, CEO Rent like home.
Jeśli natomiast chodzi o rodzaj nieruchomości, to dziś zainteresowaniem cieszą się zarówno apartamenty w nowoczesnych, jak i historycznych budynkach podawanych rewitalizacji. Te ostatnie mają dużą wartość materialną oraz nieocenioną wartość kulturową.
– Są unikatowe w swojej formie i zabudowie architektonicznej, często stoi za nimi niepowtarzalna historia i świadectwo przełomowych wydarzeń. To właśnie budynki w historycznej zabudowie zajmują najbardziej prestiżowe, centralne lokalizacje. Wolnych przestrzeni pod nową zabudowę w mocno nasyconej centralnej przestrzeni brakuje – zaznacza Piotr Jaśkowski.
– Chociaż trzeba pamiętać, że rewitalizacje są dużo bardziej skomplikowane i kosztowne od budowy nowych obiektów. Inwestor, deweloper ma za zadanie tchnąć nowe życie w XIX-wieczny zakład przemysłowy, stawiając za priorytet funkcjonalność, wygodę i aspekty bezpieczeństwa. Budynek musi spełniać dzisiejsze przepisy budowlane i normy, żeby realizacja była wykonalna pod kątem logistycznym i ekonomicznym – tłumaczy.
Idealny drugi dom
Zmienia się nie tylko lokalizacja luksusowych apartamentów, ale i to, co oferują. Tego rodzaju nieruchomości kupowane są na potrzeby własne, ale od kilku lat obserwuje się dynamicznie rosnący udział w tym rynku tzw. second home. Idealny drugi dom powinien być wymarzonym miejscem do życia i przynosić zysk. Najczęściej na taki cel wybierane są apartamenty nad morzem lub w górach. Widoczny staje się więc trend tworzenia „bezobsługowych” inwestycji.
– Właściciel nieruchomości już na etapie kupna decyduje się na podpisanie umowy z operatorem najmu, czyli firmą, która kompleksowo zajmuje się zarządzaniem apartamentem. Operator przygotowuje lokal pod kątem wyposażenia, odpowiada za obsługę gości, dba o stan techniczny i czystość apartamentu. Aby przychody były wysokie, ważne jest również aktywne zarządzanie cenami i ofertami. Na życzenie właściciela operator zajmuje się również rozliczeniami z dostawcami mediów oraz wspólnotą mieszkaniową – wymienia Bartłomiej Barwicz.
Poza tym second home powinien urzekać pięknym otoczeniem i najlepiej posiadać w ofercie one milion dollar view – widok z okna, który przekona nawet największych sceptyków, że jest to miejsce wyjątkowe.
Co jeszcze brane jest pod uwagę przez kupujących? Na pewno powierzchnia apartamentu, duży balkon lub taras, kilka miejsc garażowych. Dzisiaj luksusowy apartament musi wyrażać prestiż.
Świadczą o nim także różne udogodnienia jak lobby z całodobową usługą concierge, restauracja, bar czy sale konferencyjno-biznesowe. Do tego dochodzą strefa fitness czy SPA oraz stanowiska do ładowania aut elektrycznych. W samych apartamentach natomiast mowa o klimatyzacji, podgrzewanej podłodze oraz rozwiązaniach technologicznych, takich jak pakiet inteligentny dom, który umożliwia sterowanie klimatyzacją, oświetleniem, ogrzewaniem i roletami.
– Smart home zadomowił się na rynku na dobre. Ciągle w znacznie mniej rozbudowanym charakterze, niż życzyliby sobie fascynaci nowych technologii, ale jednak! Oczywiście wynika to ze zróżnicowanych potrzeb klientów, którzy są w różnym wieku, mają różne zainteresowania i zdolności poznawcze. Można przyrównać ten stan do użytkowania smartfonów, jedni ściągają masę aplikacji, korzystają z nich w pracy i w czasie prywatnym, a inni ograniczają się do dzwonienia, robienia zdjęć i sprawdzania prognozy pogody – komentuje Piotr Jaśkowski.
Fot. Mat. prasowe
Wymienia funkcje, które cieszą się największym zainteresowaniem. To te, które ułatwiają codzienne życie. Chodzi o czujnik temperatury i sterowanie ogrzewaniem. Do najczęściej wybieranych należą też czujniki zalania z zaworem odcinającym wodę w lokalu oraz czujniki dymu, czujniki ruchu, ponieważ gwarantują one bezpieczeństwo.
– Niektórzy klienci chcą sterować światłem czy zasłonami, są również i tacy, którzy pragną parzyć zdalnie kawę – podkreśla.
Poza tym, jak zaznaczają eksperci, lokale w segmencie premium charakteryzują się wyższym standardem niż deweloperski, a cały obiekt wykończeniem i wyjątkowością. Najczęściej możemy mówić o wyjątkowej architekturze, bardzo dobrych materiałach wykończeniowych w częściach wspólnych, elementach smart home czy eko.
– Wychodząc naprzeciw klientom świadomym swoich oczekiwań, w ofercie Kamienicy przy ul. Wilczej 19 w Warszawie ujęliśmy standard Do zamieszkania. Dla klienta oznacza to możliwość wprowadzenia się z rzeczami ruchomymi i zamieszkania w lokalu od razu po odbiorze kluczy – mówi Piotr Jaśkowski
O tym, jak zmienił się polski rynek apartamentów, świadczą też międzynarodowe nagrody, które zdobywają rodzime projekty.
– Tarasy Bałtyku, apartamentowiec realizowany w Gdańsku, zdobył nagrodę Award Winner oraz FIVE STARS w ramach prestiżowego European Property Awards 2019–2020. Tym samym znalazł się wśród najlepszych inwestycji w Europie i na świecie. To wyróżnienie to znak perfekcji dla międzynarodowej branży nieruchomości i architektury – mówi Piotr Tarkowski.
Poza tym, jak dodaje, klientów poszukujących nieruchomości luksusowych cechuje bezkompromisowość. Nie idą na ustępstwa, ponieważ nie odczuwają żadnej presji. To indywidualiści. Jeżeli uznają, że dana nieruchomość wypada niekorzystnie w porównaniu z podobnymi w sąsiedztwie, nie zdecydują się na zakup.
Dlatego deweloperzy obserwują światowe trendy, odwiedzają międzynarodowe targi nieruchomości i wnętrzarskie, np. Salone del Mobile w Mediolanie. Komfort użytkowników i ich potrzeby wyznaczają nowe granice.
– Oczywiście musimy mieć świadomość barier konstrukcyjnych i prawno-administracyjnych, ale często nie mają one wpływu na jakość mieszkania. Dzisiaj elewacyjne przeszklenia eksponujące widok, funkcjonale tarasy, różnego rodzaju systemy, które nie ograniczają przestrzeni, teletechnika pozwalająca na nieograniczone korzystanie z własnej powierzchni to w luksusowych apartamentach standard. Dla tej grupy klientów to nie jest wszystko. Liczy się to, co otrzymują dodatkowo w budynku albo na terenie inwestycji. Przede wszystkim bezpieczeństwo. Nie mogą sią tam pojawić przypadkowe osoby, a właściciel musi mieć do dyspozycji wszystko, co jest zgodne z jego potrzebami – zaznacza Piotr Tarkowski.
Deweloperzy stawiają obecnie na luksusowe apartamenty w różnych częściach Polski. Marvipol Development postawił na Warszawę. W czasie wakacji wprowadził do sprzedaży apartamenty premium w ramach inwestycji Unique Tower realizowanej na warszawskiej Woli. Luksusowe lokale liczące 47–500 mkw. będą położone na piętrach od 17. do 28. w 29-kondygnacyjnym budynku.
Z kolei Green House Development wybuduje pięć 10-piętrowych budynków apartamentowych w Międzyzdrojach. Kompleks obejmie w sumie ponad 400 luksusowych lokali mieszkalnych. Pierwszy etap inwestycji zostanie oddany do użytku w I kwartale 2021 r.
Allcon rozwinął swoją ofertę luksusowych inwestycji o wspomniany nagradzany apartamentowiec Tarasy Bałtyku. Ten unikalny budynek usytuowany zaledwie 900 m od plaży na gdańskim Przymorzu, oferuje luksusowe penthousy o powierzchni aż do 163 mkw.
– Na przełomie roku zamierzamy wprowadzić na rynek nową ofertę z rynku premium. W ramach banku ziemi posiadamy również działki, które pozwolą nam na kontynuowanie oferty z tego segmentu w kolejnych latach – wyjaśnia Piotr Tarłowski i dodaje, że firma ma jeszcze do zaoferowania ostatni apartament w luksusowej inwestycji Villa Nova na gdyńskim Orłowie – 100 m od morza.
W Gdańsku nową inwestycję premium proponuje też Dekpol Deweloper. W ramach pierwszego etapu, który zostanie zakończony w 2021 r., zrealizowanych zostanie 13 kameralnych budynków z lokalami dwu-, trzy- oraz czteropokojowymi o powierzchni 39–89 mkw. Pierwszy etap obejmie również budowę 10-kondygnacyjnego budynku, w którym poza apartamentami zlokalizowana będzie komfortowa strefa rekreacyjna z basenem. ©℗
Fot. Mat. prasowe
