/>
Wzrost wynagrodzeń był bardzo ważnym argumentem podczas dyskusji o rosnących cenach polskich mieszkań. Wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie rynek pracy nie będzie już pomagał sprzedawcom lokali. Warto zatem sprawdzić, jak przez poprzednie 6 lat kształtowały się relacje między średnimi cenami metrażu z miast wojewódzkich i przeciętnymi wynagrodzeniami. Okazuje się, że pod koniec 2019 r. prawie żadne badane miasto mocno nie „odstawało” cenowo od poziomu, który był wyznaczony przez płacową średnią. W przypadku sześcioletnich wzrostów wynagrodzeń i cen mieszkań, sytuacja była już bardziej skomplikowana.
Na tle innych miast wyróżniają się tylko Katowice
Relację cen mieszkań i poziomu wynagrodzeń zwykle przedstawia się na dwa różne sposoby. Pierwszym z nich jest porównanie liczby metrów kwadratowych, które można kupić za przeciętną płacę. Inny wariant zakłada obliczenie czasu oszczędzania na przeciętne mieszkanie przez typowego pracownika. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zdecydowali się na jeszcze inny, znacznie ciekawszy wariant. Został on zaprezentowany na poniższym wykresie punktowym. Wspomniany wykres przedstawia na układzie współrzędnych relację pomiędzy następującymi wskaźnikami:
- średnią transakcyjną ceną 1 mkw. nowych i używanych mieszkań (oś pozioma)
- przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniem netto w sektorze przedsiębiorstw (oś pionowa)
Nawet bez dokładniejszych analiz statystycznych dotyczących danych z miast wojewódzkich, można łatwo zauważyć, że poziom wynagrodzeń pod koniec 2019 r. mocno determinował koszt zakupu mieszkań. Korelacja pomiędzy średnią płacą i ceną 1 mkw. mieszkania w danym mieście wynosiła 85 proc. Tak wysoki wynik jest konsekwencją faktu, że na poziom płac pośrednio rzutuje wiele innych czynników (np. lokalna stopa bezrobocia). Warto jednak pamiętać, że przy znacznie wyższej lokalnej stopie bezrobocia analizowana relacja mogłaby być mniej wyraźna. Co ciekawe, po wyłączeniu Katowic z analizy, wspomniana korelacja płac i cen mieszkań rośnie aż do 94 proc. Rynek katowicki wydaje się dość specyficznym przypadkiem, bo tamtejszy poziom wynagrodzeń jest mocno zawyżony poprzez płace pracowników sektora wydobywczego.
Zmiany cen „M” są o wiele mniej przewidywalne
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili także porównać skumulowany wzrost cen mieszkań i wynagrodzeń od IV kw. 2013 r. do IV kw. 2019 r. Wybór początkowego okresu analizy oczywiście nie jest przypadkowy. Rok 2013 wyznaczał bowiem koniec dekoniunktury na krajowym rynku mieszkań.
Poniższa tabela przedstawia sześcioletnie wzrosty przeciętnych wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw i średnich transakcyjnych cen 1 mkw. mieszkań (nowych oraz używanych). Po wykonaniu odpowiednich obliczeń okazuje się, że skala wzrostu cen lokali w kilku miastach nie była mocno zależna od tempa podwyżek płac. Jako przykład można podać Lublin oraz Gdańsk, czyli dwa miasta, w których ceny metrażu rosły znacznie szybciej niż płace.
Taka pozornie nieproporcjonalna skala podwyżek może być np. skutkiem ograniczeń leżących po stronie podaży gruntów i planowania przestrzennego. Warto pamiętać, że nie wszystkie duże miasta prowadzą politykę, która jest tak samo sprzyjająca deweloperom. Co więcej, niektóre rynki mieszkaniowe zmieniły swoją specyfikę przez ostatnie lata. Przykład stanowi Gdańsk, który zdystansował już Kraków pod względem średnich cen 1 mkw. i udziału ekskluzywnych mieszkań w ofercie.
/>
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
>>> Czytaj też: Ponad dwie trzecie przedsiębiorstw planuje redukcje zatrudnienia [ANKIETA]