Czy na perturbacjach w Dubaju można było zarobić? Oczywiście. Wystarczyło jedynie odpowiednio wcześniej wypatrzyć pęczniejący bąbel spekulacyjny, wsiąść do pędzącego pociągu, a następnie na czas z niego wyskoczyć. Dziś z perspektywy czasu, sytuacja wydaje się dość jasna – na bliskowschodnim rynku rosła bańka, która w końcu musiała pęknąć. Niestety, nawet na najlepszych analizach, sporządzonych post fatum, nie można zarobić ani grosza.
Wprawdzie bańki spekulacyjne pojawiają się i pękają dość niespodziewanie, jednak można zauważyć kilka cech wspólnych, jak np. niskie stopy procentowe. W Dubaju w 2008 roku można było dostać kredyt hipoteczny oprocentowany na 7-8 proc., podczas gdy inflacja rozpędziła się do 20 proc. Innymi słowy, realna stopa procentowa była ujemna i wynosiła około 13 procent. Doświadczyli tego mieszkańcy Wielkiej Brytanii w latach 70-tych, co nie skończyło się najlepiej dla rynku nieruchomości na Wyspach. Sięgając dalej w odmęty historii, nie inaczej wyglądał casus Niemiec po Pierwszej Wojnie Światowej. Skutkiem był drastyczny wzrost inflacji.
Kolejny czynnik to przyświecająca bańce idee fixe o wątpliwych podstawach fundamentalnych. Przykład? Kondycja finansowa spółek internetowych z NASDAQ w 2000 roku. Wprawdzie niewielki odsetek zamienił się w działające obecnie, zdrowe i prężne firmy, ale przeważająca część odeszła w niebyt. Żeby nie szukać daleko, podobnie wyglądał bąbel kredytów hipotecznych w USA. Instytucje finansowe zarabiały na kredytach krocie, ale niestety jedynie na papierze. W rzeczywistości kryteria kredytowe zaniżono tak bardzo, że udzielanych pożyczek nie było komu spłacać.
Trzeci wreszcie, kluczowy warunek, to przesadny optymizm inwestorów, analityków i rynkowych ekspertów w odniesieniu do przedmiotu bańki. Mowa tu o czymś, co Alan Greenspan określił swego czasu mianem irrational exuberance. To pojęcie pasuje jak ulał do dubajskiego rynku, który przeżywał największy boom na rynku nieruchomości, od czasu budowy piramid w Gizie. Dość powiedzieć, że Strategiczny Plan Rozwoju zakładał tempo wzrostu PKB w latach 2007-15 na poziomie 11 proc., a inwestorzy pałali takim entuzjazmem, że banery reklamowe mieszkań w Dubaju można było zobaczyć nawet w Polsce.
Gdy przeanalizujemy powyższe czynniki, fakt że w ciągu ostatniego roku nieruchomości w Dubaju potaniały o przeszło 45 proc., nie budzi już takiego zdziwienia. Jaka może być przyszłość bliskowschodniego kurortu? Drastyczne warianty mówią o scenariuszu argentyńskim, czyli bankructwie państwa, scenariuszu niemieckim, czyli hiperinflacji lub też o czymś pomiędzy jednym, a drugim. Łagodniejsza opcja to udana restrukturyzacja długu i powolny powrót do normalności. Na chwilę obecną, najbardziej prawdopodobny wydaje się ostatni wariant, szczególnie biorąc pod uwagę, że w ciągu ostatniego kwartału ceny nieruchomości w Dubaju wzrosły nieśmiało o kilka procent.
Najbardziej niepokojące w historii nadmorskiego emiratu jest nie fakt, że globalne banki stracą kilkadziesiąt miliardów dolarów, ale pytanie, czy już wkrótce gdzieś na świecie nie wypłynie kolejny Dubaj. Mogą to być oczywiście państwa bałtyckie, których kondycja finansowa jest obecnie daleka od ideału, lub też Grecja, gdzie deficyt finansów publicznych sięga 10 proc. Z drugiej strony, kandydatów można upatrywać wśród państw, na które inwestorzy patrzą obecnie z największą nadzieją, czyli Indie i Chiny. Pierwszy z wspomnianych krajów rozwija się wprawdzie w tempie ponad 7 proc., ale deficyt finansów publicznych sięga 10 proc. Ewentualne zerwanie z polityką taniego pieniądza w Indiach, mogłoby w takim układzie oznaczać nieciekawe skutki dla hinduskiej gospodarki. Swoje słabe strony ma również gospodarka państwa środka, która bazuje obecnie na taniej sile roboczej oraz na niedowartościowanym kursie juana. Gdyby kurs walutowy został uwolniony, chińscy robotnicy mogliby okazać się wcale nie tak tani i nogi kolosa zaczęłyby się trząść. Dziś wprawdzie taki scenariusz niewielu inwestorom wydaje się prawdopodobny, jednak bańki spekulacyjne mają to do siebie, że pękają zwykle wówczas, gdy nikt się tego nie spodziewa.
