Liczba zainteresowanych inwestowaniem w odnawialne źródła energii wciąż wzrasta. Sprzyja temu między innymi to, że polityka energetyczna Polski zakłada wzrost udziału odnawialnych źródeł energii w całkowitym zużyciu w Polsce do 15 proc. w 2020 roku i 20 proc. w roku 2030.
Grunt pod inwestycję
Wydajność siłowni wiatrowej, a zatem zyski, jakie ona przyniesie, w znacznej mierze zależeć będzie od jej lokalizacji. Pozyskanie gruntu pod inwestycję wymaga dokonania analizy uwarunkowań terenu, tj. jego ukształtowania, siły i stabilności wiatru. Istotnymi czynnikami są również bliskość sieci, dobry dojazd i odpowiednia odległość od zabudowań.
Reklama
O skuteczności zabezpieczenia interesów inwestora decyduje natomiast to, na jakiej podstawie uzyska on tytuł prawny do nieruchomości, na której mają zostać posadowione urządzenia wytwórcze. Nabycie nieruchomości na własność w zdecydowanie najlepszy sposób zabezpieczy interesy inwestora i jednocześnie może być pomocne w pozyskaniu finansowania dla inwestycji. Niestety z uwagi na kosztowność budowy urządzeń inwestorzy rzadko decydują się na zakup gruntów.
Umowa dzierżawy
Najpopularniejszym sposobem pozyskiwania gruntu pod budowę farm wiatrowych są umowy dzierżawy. Znakomita większość terenów najlepiej nadających pod inwestycje związane z energetyką wiatrową z oczywistej przyczyny znajduje się w rękach rolników, dla których wydzierżawienie nieruchomości jest bardzo dobrym źródłem dochodu.
Zawierając umowę dzierżawy, trzeba mieć na względzie, że właściwie zabezpieczy ona interesy inwestora tylko wtedy, gdy zostanie zawarta na czas oznaczony, co uniemożliwi jej wypowiedzenie przed upływem okresu, na jaki została zawarta. Należy również pamiętać o możliwie najbardziej precyzyjnym opisie przedmiotu umowy – dla dzierżawcy musi zostać przewidziane uprawnienie do korzystania z gruntu niezbędnego do eksploatacji urządzeń, a więc nie tylko tego znajdującego się bezpośrednio pod urządzeniami. Kolejnym narzędziem służącym wzmocnieniu pozycji dzierżawcy jest ujawnienie prawa w księdze wieczystej, ponieważ ujawnione w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu.
>>> Czytaj też: Greenpeace radzi Polsce budować morskie elektrownie wiatrowe
Umowa dzierżawy, pomimo iż najpopularniejsza, nie zabezpiecza w pełni interesów inwestora w przypadku wszczęcia postępowania upadłościowego przeciwko właścicielowi nieruchomości. Ustawodawca przewidział, iż w wypadku gdy wypowiedzenie umowy nie jest dopuszczalne, np. gdy umowa została zawarta na czas oznaczony, syndyk może taką umowę wypowiedzieć na podstawie postanowienia sędziego komisarza. Może to mieć miejsce, gdy trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju.
Umowa użytkowania
W razie uznania umowy dzierżawy za niewystarczająco bezpieczną należy rozważyć możliwość zawarcia z właścicielem umowy użytkowania. Użytkownikowi nieruchomości przysługuje bardzo szeroka ochrona – do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się bowiem przepisy o ochronie własności. Użytkownik może ponadto przeciwstawiać się zmianom, jakie do nieruchomości pragnie wprowadzić właściciel nieruchomości, ale tylko o tyle, o ile zaprojektowane zmiany naruszałyby lub ograniczały jego prawo. Co więcej ewentualne ogłoszenie upadłości, jak również sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, nie mają wpływu na uprawnienia użytkownika – użytkowanie pozostaje w mocy, jeżeli przysługuje mu pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest nimi obciążona albo jeżeli wartość użytkowania znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia.
Wśród swoich licznych zalet użytkowanie ma jedną podstawową wadę – jest niezbywalne, co jednak nie wyklucza możliwości oddania przez użytkownika nieruchomości w najem, dzierżawę lub użyczenie.
Umowa najmu
Zdarza się, iż inwestorzy rozważają możliwość zawarcia umowy najmu nieruchomości. Nie jest to dobre rozwiązanie. Najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego okresu za zawarty na czas nieoznaczony, a zatem materializują się wszystkie zagrożenia związane z możliwością jego wypowiedzenia. Co innego, gdy umowa zostaje zawarta między przedsiębiorcami – wówczas podobnie jak w przypadku dzierżawy okresem determinującym przekształcenie umowy na umowę zawartą na czas nieoznaczony jest termin trzydziestoletni.
