Sygnały nowego cyklu pojawiły się już w zeszłym roku – stwierdza „Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 roku” NBP. Ożywienie poprzedzała kilkuletnia stagnacja, kiedy rynek mieszkaniowy lizał rany po krachu z końca 2008 roku. Taki był finał poprzedniego kilkuletniego boomu, napędzanego łatwo dostępnymi kredytami we frankach.

– Rynek mieszkaniowy zdecydowanie zmierza teraz ku ożywieniu. Mieliśmy ożywienie w 2004 roku, boom w latach 2006-2007, w 2008 roku nastąpiło załamanie, a potem była stagnacja – mówi Jacek Łaszek, profesor w SGH i współautor raportu.

Co rozpoczynający się cykl zapowiada na najbliższe lata? Ceny mieszkań nie powinny wyraźnie rosnąć, gdyż deweloperzy, osiągający bardzo wysoką rentowność swoich projektów, wciąż rozpoczynają nowe inwestycje. Już od dwóch lat deweloperzy dostosowują podaż do popytu – budują mniejsze mieszkania, nauczyli się oferować „produkt masowy”.

Jeśli równocześnie utrzyma się wzrost realnych dochodów gospodarstw domowych, popyt także powinien się zwiększać. Popyt stymulowany jest nie tylko przez zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Mieszkania w warunkach historycznie najniższych stóp procentowych traktowane są jako rentowna inwestycja, przynosząca dochody z najmu na tyle duże, że można nimi pokryć koszty kredytu.

Nie ma natomiast oznak boomu kredytowego i prawdopodobnie długo ich nie będzie. Pomimo znaczącego zadłużenia w kredytach we frankach z latach 2006-2008, w skali całego społeczeństwa pozostała duża „przestrzeń” do wzrostu zadłużenia hipotecznego. Na razie jednak konsumenci wykazują duża rozwagę.

Reklama

Rynek mieszkaniowy w statystyce

Wartość nieruchomości mieszkaniowych w Polsce to około 3,1 bln zł. Nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne na koniec 2014 roku odpowiadały wartości 187 proc. PKB i 55 proc. całego majątku trwałego w gospodarce. Wartość mieszkaniowych stanowiła 176 proc. PKB, a komercyjnych 11 proc. PKB. Jednak w 2007 roku majątek mieszkaniowy był „wart” 220 proc. polskiego PKB, co wynikało ze skoku cen mieszkań w okresie „frankowego” boomu.

W 2014 roku oddano w Polsce do użytku 143 tys. mieszkań, o 1,8 tys. mniej niż rok wcześniej. Znacznie wzrosła za to, bo aż o 16,3 proc., liczba nowo rozpoczynanych inwestycji. Nowe inwestycje mieszkaniowe brutto w ubiegłym roku wynosiły 1,2 proc. PKB, co oznacza lekki spadek w stosunku do poprzedniego roku. Przy wzroście PKB o 3,5 proc. wzrost zasobów mieszkaniowych zaledwie o 1,3 proc. wynika z tego, że budownictwo reaguje na rozpoczęty cykl z 8-kwartalnym opóźnieniem – stwierdza raport NBP.

Inwestycje deweloperskie stanowią około połowy wartości całych nowych inwestycji mieszkaniowych. Deweloperzy budują domy wielorodzinne głównie w największych miastach, gdy w małych i na wsiach dominuje budownictwo jednorodzinne, prowadzone zwykle sposobem gospodarczym, przy znacznie mniejszym udziale kredytu.

Nasycenie mieszkaniami, mierzone wskaźnikiem ich liczby na 1000 mieszkańców jest w Polsce niskie. Obecnie zbliża się ono do 370 na 1000 osób. Zupełnie odmiennie sytuacja wygląda w Warszawie, gdzie liczba mieszkań na 1000 mieszkańców wynosi 460, czyli jest bliska średniej dla Niemiec, Danii czy Francji. Natomiast w najbiedniejszych regionach Polski liczba ta wynosi 250. Podobnie niskie nasycenie mieszkaniami w UE występuje jedynie w najbiedniejszych regionach Słowacji.

Poważne skutki dla całego rynku nieruchomości mieszkaniowych ma najem. NBP szacuje wartość tych usług w 2014 roku na 11 proc. PKB. W II połowie 2008 roku było to o ponad połowę więcej –18 proc. PKB.

Łagodne i stabilne ożywienie

Łagodny i stabilny przebieg ożywienia wynika z kilku powodów. Popyt rośnie wraz ze wzrostem gospodarki, wzrostem realnych wynagrodzeń i poprawą sytuacji na rynku pracy. Równocześnie historycznie najniższe stopy procentowe wpływają na bardzo silny wzrost zdolności kredytowej gospodarstw domowych.

Dlaczego pomimo rekordowo niskich stóp nie ma boomu kredytowego? Powodów jest kilka. Po pierwsze, potrzeby mieszkaniowe są już zaspokojone w znacznie większym stopniu niż 10 lat temu, gdy zaczynał się „frankowy” boom. Po drugie – kredytobiorcy dobrze pamiętają skutki poprzedniego boomu i są po prostu znacznie bardziej ostrożni niż 10 lat temu. Niewykluczone, że mają świadomość ryzyka związanego z perspektywami wzrostu stóp procentowych, co studzi popyt na kredyt. Po trzecie wreszcie – jak twierdzi Jacek Łaszek – banki także znacznie bardziej ostrożnie udzielają kredytów.

– Po stronie popytu powodem ożywienia jest akcja kredytowa, która po obniżkach stóp procentowych drugi rok rośnie, ale banki ostrożnie udzielają kredytów. Mocno zadziałał natomiast kanał depozytowy, gdyż ludzie zamiast trzymać pieniądze na nisko oprocentowanych lokatach, kupują mieszkania – mówi Jacek Łaszek.

NBP podaje w raporcie, że skala wycofanych z banków i zainwestowanych w nieruchomości środków gospodarstw domowych nie jest możliwa do ujęcia statystycznego. Niemniej udział własny w inwestycjach mieszkaniowych znacząco wzrósł i przekracza w skali kraju 50 proc.

Równocześnie niskie stopy oprocentowania depozytów powodują, że najem mieszkań jest znacznie bardziej opłacalny, a w 2014 roku dalej rosła opłacalność inwestycji mieszkaniowej na wynajem w stosunku do kosztu obsługi kredytu. Relacja kosztów kupna metra kwadratowego mieszkania do rocznej stawki najmu jest najniższa od końca 2006 roku, a relacja ceny mieszkań do dochodów – w zależności od miasta – najkorzystniejsza od 2004 lub 2005 roku. W dodatku rynek najmu się cywilizuje, o czym świadczy stale rosnąca liczba deklaracji podatkowych o tego typu przychodach.

>>> Czytaj też: Dlaczego Niemcy wolą wynajmować mieszkania a Polacy kupować?

Zagadka szoku podażowego

Podaż w budownictwie mieszkaniowym zazwyczaj reaguje na wzrost popytu z około dwuletnim opóźnieniem. W związku z tym ożywieniu towarzyszy wyraźny wzrost cen. Tym razem tak się nie stało, gdyż równocześnie rosnący popyt natrafił na znacznie większą podaż mieszkań.

– Zwiększył się popyt, a deweloperzy również zwiększyli podaż. Jedno trafiło na drugie i ceny nie wzrosły, bo równocześnie nastąpił szok popytu i szok podaży. To wynik pewnego zbiegu okoliczności – mówi Jacek Łaszek.

Na czym on polegał? Po pierwsze deweloperzy mieli nagromadzone duże zapasy niesprzedanych mieszkań z poprzedniego cyklu. Po drugie wobec planów nowelizacji ustawy o ochronie klienta dewelopera, budujący mieszkania zastosowali podobny manewr jak w latach 2011-2012, kiedy poprzednia wersja tego prawa została uchwalona i weszła w życie.

– Przygotowują portfel zamówień, żeby przez kolejne dwa-trzy lata realizować inwestycje według starych zasad i przestawić się w tym czasie na nowe. Efektem tego jest duża podaż mieszkań, bo muszą sfinansować kontrakty, gdyż nie mogą mieć rozpoczętej produkcji w toku finansowanej tylko własnymi środkami – mówi Jacek Laszek.

Ustawa uchwalona w 2011 roku wprowadziła otwarty rachunek powierniczy, z którego wypłata deweloperowi środków zgromadzonych przez klienta następuje zgodnie z harmonogramem realizacji przedsięwzięcia, określonym w umowie.

– Wprowadzenie otwartego rachunku deweloperskiego spowodowało, że gdybyśmy trafili na oszusta może on zdefraudować najwyżej jedną transzę – mówi Jacek Łaszek.

Obecna propozycja nowelizacji wychodzi z założenia, że klienta należy zabezpieczyć lepiej niż pozostałych wierzycieli dewelopera na wypadek jego bankructwa. Ma zostać wprowadzony zamknięty rachunek powierniczy. Wypłata pieniędzy następowałaby jednorazowo, już po przeniesieniu na kupującego prawa własności nieruchomości. Deweloper chcąc podejmować z niego pieniądze na realizację inwestycji musiałby mieć gwarancję bankową albo ubezpieczeniową. Zdaniem Jacka Łaszka, branża jest zbyt ryzykowna, by taką gwarancję uzyskać, zapis pozostanie więc martwy, ale zmieni się formuła finansowania projektów deweloperskich.

– Będzie można prowadzić przedsięwzięcie tylko przez projekt deweloperski, czyli rodzaj project finance, wyodrębnioną spółkę celową, finansowaną przez bank. Czy to jest dobre? Tak, bo bank pilnuje jakości wykonania, sprzedaży zgodnie z harmonogramem. Jaka jest tego wada? Wiele firm, szczególnie małych, nie będzie mogło takich projektów prowadzić, gdyż z bankiem się nie dogadają – mówi Jacek Łaszek.

– Zwiększy to bezpieczeństwo, bo gdy projekt się przewróci, klient ma pewność, że pieniądze odzyska, najwyżej nie będzie miał mieszkania. Koszt tego będzie taki, że część małych deweloperów wypadnie z rynku, zmniejszy się konkurencja, ceny prawdopodobnie wzrosną – dodaje.

Tajemnica wysokiej podaży jest więc taka, że deweloperzy rozpoczynają wciąż nowe projekty budowlane, żeby finansować je na dotychczas obowiązujących zasadach, gdyż nowe będą stanowiły wyzwanie dla wielu firm.

Wysokie stopy zwrotu

Deweloperzy nie inwestowaliby na wyścigi, jak teraz, gdyby ich biznes nie był wysoce rentowny. A budowanie mieszkań jest znacznie bardziej opłacalne niż inne branże gospodarki. Obliczana przez NBP wewnętrzna stopa zwrotu z projektu deweloperskiego (IRR, czyli innymi słowy zwrot z kapitału), wynosi – w zależności od regionu 17-18 proc., a sięga nawet 20 proc. Tak wysoka rentowność inwestycji jest również powodem utrzymującej się wysokiej podaży.

Oczywiście jest tak w przypadku projektu trafionego, ale to nie znaczy, że jedna firma realizuje wyłącznie tak dobre projekty. Ponadto w statystykach branża deweloperska ujmowana jest wraz z innymi firmami budowlanymi, mającymi niższą rentowność. Jeśli dodać do tego jeszcze duże możliwości „optymalizacji podatkowej”, wyniki branży na tle rentowności projektów deweloperskich wyglądają bardzo mizernie.

– Firma deweloperska zawsze wykazuje wyższą rentowność od budowlanej. W krajowych statystykach to jest pomieszane. Mamy kilka alternatywnych rzeczywistości: projektu deweloperskiego, gdzie rentowność wychodzi około 20 proc., choć w rzeczywistości mogą zdarzyć się projekty nierentowne i wtedy dla całości firmy jest ona niższa – mówi Jacek Łaszek.

Od dwóch lat deweloperzy, zwłaszcza w największych miastach, zaczęli dostosowywać podaż mieszkań do popytu, głownie na małe mieszkania. Z tego powodu w wielu miastach mieszkania na rynku pierwotnym są droższe niż na rynku wtórnym. Wciąż jednak wysokie ceny najmniejszych mieszkań (do 40 m kw.) świadczą o tym, ze popyt w segmencie osób mających ograniczone środki jest najsłabiej zaspokajany.

>>> Polecamy: Pracodawcy w kropce. Dla specjalistów nadszedł rynek pracownika

Perspektywy rynku

Jeśli gospodarka będzie stabilnie rosła, to obecne ożywienie może mieć charakter długoterminowy, gdyż popyt na mieszkania będzie w Polsce trwał jeszcze wiele lat.

– Nasycenie ilościowe jest osiągane na ogół przy wskaźniku ok. 450-500 mieszkań na 1000 mieszkańców, ale to oczywiście zależy od społeczeństwa i od dochodów, czyli PKB. Przy większym nasyceniu ludzie więcej mieszkań na ogół nie chcą, bo wiąże się to także z rosnącym kosztem ich utrzymania. My dopiero podchodzimy pod 370 – mówi Jacek Łaszek. Dodaje, że wraz ze wzrostem PKB będzie rosła potrzeba większego mieszkania, lepiej położonego, lepszego jakościowo.

Dobre perspektywy ma również kredyt hipoteczny. Pomimo boomu sprzed 10 lat, kredyty mieszkaniowe w Polsce to ok. 20 proc. PKB, gdy w Europie – 50-60 proc. PKB. Oznacza to, że w skali całego społeczeństwa zdolność kredytowa daleka jest od wyczerpania.

– Zadłużenie stanowi około 10 proc. wartości zasobów. To znaczy, że społeczeństwo, jeśli chodzi tylko o kredyty hipoteczne, ma zdolność kredytową na około bilion złotych, a kredytów mieszkaniowych jest ok. 370 mld zł. Jesteśmy jeszcze daleko od wyczerpania limitu. Zdolność kredytowa jest, tylko ludzie nie chcą się zadłużać. Może rozsądnie – mówi Jacek Łaszek.

Do ciekawej sytuacji na rynku mieszkaniowym może dojść natomiast w przyszłym, a zapewne i w 2017 roku. Gwałtowny wzrost rozpoczynanych inwestycji w roku ubiegłym jest na razie kontynuowany. Jeśli nie będzie równie silnej odpowiedzi po stronie popytu, deweloperzy będą musieli liczyć się z obniżką rentowności swych projektów.

Źródło nieznane