/>
„Eurowcy” są drugą najliczniejszą grupą kredytobiorców obciążonych ryzykiem kursowym. Warto sprawdzić, czy te osoby od początku spłaty odczuły poważny wzrost obciążeń kredytowych. Ciekawie prezentują się także informacje dotyczące spłacalności kredytów rozliczanych w euro.
Wzrost rat mogą odczuć głównie kredytobiorcy z 2011 roku
Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, iż najwięcej kredytów mieszkaniowych w euro, pochodzi z lat 2009 - 2011. W tym okresie, niestabilny frank nie kusił już kredytobiorców, a nisko oprocentowane euro stało się alternatywą dla złotego. Wielu nabywców mieszkań nie odstraszyły nawet marże, które zostały wyraźnie podniesione przez banki po eskalacji kryzysu finansowego. Obecną sytuację takich kredytobiorców z 2009, 2010 i 2011 roku można przeanalizować na przykładzie poniższych przykładów:
- kredyt udzielony w styczniu 2009 r. - wartość: 260 000 zł (63 220 EUR), okres spłaty: 25 lat, marża: 3,00%
- kredyt udzielony w styczniu 2010 r. - wartość: 300 000 zł (75 563 EUR), okres spłaty: 30 lat, marża: 3,20%
- kredyt udzielony w styczniu 2011 r. - wartość: 340 000 zł (89 486 EUR), okres spłaty: 35 lat, marża: 2,20%
Marże przykładowych kredytów, zostały ustalone na podstawie średnich stawek podawanych przez KNF. Przy przeliczeniu złotych na euro, uwzględniono natomiast bankowy spread (patrz założenia pod poniższym wykresem).
Po obliczeniu pierwszej, średniej i aktualnej raty dla trzech przykładowych „hipotek” okazuje się, że dłużnik ze stycznia 2009 r. obecnie ma znacznie mniejsze płatności miesięczne, niż na samym początku okresu kredytowania (głównie za sprawą niższej stopy LIBOR EUR). W przypadku tego kredytobiorcy, różnica pomiędzy średnią i obecną ratą wynosi tylko 2% (średnia - 1342 zł, grudzień 2016 r. - 1315 zł). Obecna rata kredytu z początku 2010 r. (wariant 2), jest o 4% mniejsza od średniej. Tylko przykładowy kredytobiorca ze stycznia 2011 r. (wariant 3), musi płacić ratę większą niż wieloletnia średnia (różnica: 7%). W przypadku większości kredytów w euro z 2010 roku i 2011 roku, pewnym problemem jest stosunkowo niski kurs EUR/PLN, po którym zostały udzielone. Ta kwestia mogłaby stanowić większy kłopot, gdyby euro przez dłuższy czas umocniło się np. do 5,00 zł.
Kredyty w EUR są spłacane dwa razy lepiej niż te „frankowe”
Analiza przykładowej sytuacji osób zadłużonych w euro wskazuje, że tacy kredytobiorcy na razie nie mają zbytnich powodów do narzekań. Warto jednak sprawdzić, czy informacje dotyczące spłacalności „hipotek”, potwierdzają brak zagrożenia związanego ze wzrostem kursu EUR. Narodowy Bank Polski osobno podaje sumę kredytów mieszkaniowych z utratą wartości, które są rozliczane w PLN, CHF i pozostałych walutach obcych (patrz poniższa tabela). Kredyty w euro stanowią praktycznie całość tej trzeciej kategorii, bo inne waluty niż EUR i CHF, nie przyjęły się na polskim rynku hipotecznym.
Po obliczeniu udziału kredytów mieszkaniowych w EUR z utratą wartości okazuje się, że umocnienie euro względem złotego o 40 groszy praktycznie nie wpłynęło na spłacalność tych „hipotek”. W całym analizowanym okresie (marzec 2015 r. - listopad 2016 r.) średni udział kredytów z utratą wartości wynosił:
- PLN - 3,0% całego portfela kredytów w tej walucie
- CHF - 3,6% całego portfela kredytów w tej walucie
- inne waluty (praktycznie tylko euro) - 1,5%
Wynik dotyczący kredytów rozliczanych w euro jest bardzo dobry zważywszy na fakt, że portfel tych „hipotek” starzeje się dość szybko i jest uzupełniany o niewielką liczbę nowych umów.
„Frankowe” kredyty obecnie stanowią znacznie większy problem, niż ich odpowiedniki rozliczane w euro. To nie oznacza jednak, że można bagatelizować ryzyko kursowe dla gospodarki dotyczące prawie 100 000 umów kredytowych. Z punktu widzenia banków, problematyczna jest też inna kwestia. „Eurowcy” obecnie nie są bardzo zainteresowani poruszaniem tematu klauzul abuzywnych w swoich umowach (m.in. ze względu na niewielkie wahania poziomu zadłużenia i rat). Sytuacja może się zmienić po sporym wzroście notowań euro. Wtedy do pozwów zbiorowych przeciwko bankom mogliby liczniej przystąpić nabywcy mieszkań zadłużeni w euro. Takie osoby często mają umowy skonstruowane w bardzo podobny sposób jak „frankowcy”. Jedyna różnica może być związana z walutą, w stosunku do której jest waloryzowany dług (euro zamiast franka szwajcarskiego).
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl