Eksperci portalu RynekPierwotny.pl już kilkakrotnie zwracali uwagę, że polscy kredytobiorcy muszą płacić bankom relatywnie dużo za pożyczenie kapitału na zakup domów i lokali. Potwierdzały to analizy z 2014 roku, 2015 roku i 2018 roku. Wtedy stosunkowo wysokie oprocentowanie polskich „hipotek” tłumaczono m.in. poziomem głównej stopy procentowej NBP, która była znacznie większa niż stopy w Strefie Euro. Po trzech kolejnych cięciach z wiosny 2020 roku, wspomniana stopa NBP spadła jednak do wartości niewiele przekraczającej zero (0,10%), a za nią podążył WIBOR. Warto sprawdzić, czy ta sytuacja mocno zmieniła pozycję Polski w europejskim mini-rankingu oprocentowania kredytów mieszkaniowych.

Drożej wciąż jest tylko w Rumunii i na Węgrzech

Jednym ze źródeł informacji o oprocentowaniu nowych kredytów mieszkaniowych są statystyki, które publikuje Europejska Federacja Kredytu Hipotecznego (European Mortgage Federation - EMF). Wspomniana instytucja co kwartał podaje średnie oprocentowanie nowych kredytów na mieszkania i domy udzielanych w kilkunastu krajach Europy. Co ważne, dane EMF stanowią średnią uwzględniającą różne rodzaje oprocentowania „hipotek”. Warto o tym wspomnieć, bo Polska nadal cechuje się najwyższym na Starym Kontynencie odsetkiem kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem zmienianym częściej niż raz na rok. Poza Polską bardzo dużym udziałem takich kredytów hipotecznych w całkowitej liczbie nowych umów (ponad 50%) wyróżnia się tylko Finlandia, Rumunia oraz Portugalia.

Poniższa tabela, którą eksperci RynekPierwotny.pl przygotowali na podstawie danych EMF wskazuje, że w III kw. 2020 r. średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych z Polski (3,09%) było znacznie mniejsze niż 12 miesięcy wcześniej (4,32%). Nasz kraj nadal wyróżniał się jednak niekorzystnie na tle pozostałych analizowanych państw. Podobnie jak w III kw. 2019 roku, wyższe wyniki odnotowano tylko dla Rumunii oraz Węgier. Nowe „hipoteki” były relatywnie drogie także w przypadku Czech oraz Irlandii. Warto odnotować, że cztery wspomniane kraje z wysokim oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych (Polska, Czechy, Węgry oraz Rumunia) cechowały się w 2020 r. wysoką inflacją na tle całej Unii Europejskiej. Opisywana sytuacja z pewnością wpływała na politykę kredytodawców, którzy w ramach swobodnie ustalanych marż brali pod uwagę także większe ryzyko gospodarcze.

Krajowe banki powoli zmniejszały koszt kredytów

W kontekście polityki krajowych banków, eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na ciekawe dane Narodowego Banku Polskiego. Zgodnie z informacjami NBP, przez ostatnie miesiące rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) nowych kredytów mieszkaniowych zmieniała się następująco:

  • styczeń 2020 r. - 4,79%
  • luty 2020 r. - 4,75%
  • marzec 2020 r. - 4,71%
  • kwiecień 2020 r. - 4,38%
  • maj 2020 r. - 4,11%
  • czerwiec 2020 r. - 3,73%
  • lipiec 2020 r. - 3,65%
  • sierpień 2020 r. - 3,49%
  • wrzesień 2020 r. - 3,46%
  • październik 2020 r. - 3,32%
  • listopad 2020 r. - 3,35%
  • grudzień 2020 r. - 3,19%
  • styczeń 2021 r. - 3,23%

Spadek wskaźnika RRSO, który pokazuje łączny koszt kredytów mieszkaniowych był ewidentny w 2020 r. Warto jednak podkreślić, że krajowe banki nie od razu zmniejszyły koszt nowych „hipotek” proporcjonalnie do obniżki stopy WIBOR 3M. Ta międzybankowa stopa stanowiącą podstawę oprocentowania większości kredytów mieszkaniowych w Polsce, spadła z około 1,7% (luty 2020 r.) do około 0,3% (czerwiec 2020 r.). Niechęć banków do szybkiego obniżania stawek oprocentowania nowych „hipotek” mogła wynikać z obaw co do skali kryzysu gospodarczego. Warto przypomnieć, że niektórzy kredytodawcy wiosną 2020 r. przejściowo wycofali się z finansowania 90% nieruchomości mieszkaniowych i restrykcyjnie oceniali wnioski kredytowe.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl