Od czasów globalnego kryzysu, którego symbolicznym początkiem był upadek banku Lehman Brothers, amerykański rynek kredytów mieszkaniowych przyciąga większą uwagę analityków. Wspomniany rynek obecnie może wzbudzać zainteresowanie również wśród wszystkich osób śledzących wiadomości gospodarcze. Od pewnego czasu docierają do nas bowiem informacje na temat rekordowo wysokiego oprocentowania amerykańskich „hipotek”. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy opisywana sytuacja przełożyła się na wzrost liczby niewypłacalnych kredytobiorców. Przy okazji warto wspomnieć o zmianach w polityce amerykańskich banków dotyczących traktowania najbardziej ryzykownych klientów. Okazuje się, że czasy tzw. NINJA („no income, no job and no assets”) bezpowrotnie minęły.
Spłacalność kredytów hipotecznych z USA nie martwi
Jeżeli chodzi o amerykański rynek kredytów mieszkaniowych, to jego analizę ułatwia duża liczba aktualnych i dostępnych danych. Niedawno pojawiły się informacje na temat spłacalności kredytów hipotecznych z lipca 2023 roku. Wskazują one, że udział opóźnionych w spłacie kredytów mieszkaniowych z USA nawet spadł względem sytuacji widocznej w lipcu 2022 r. Mówimy chociażby o spadku udziału kredytów hipotecznych z opóźnieniem co najmniej 30 dni (lipiec 2022 r. - 3,0%, lipiec 2023 r. - 2,7%). Dane z raportu CoreLogic Loan Performance Insights wskazują, że spadł również udział kredytów mieszkaniowych z zaległościami przekraczającymi 120 dni (lipiec 2022 r. - 1,0%, lipiec 2023 r. - 0,8%).
Opisywana sytuacja nie powinna dziwić mimo faktu, że za oceanem stopy procentowe znajdują się na rekordowo wysokim poziomie (najwyższym od początków stulecia). Pamiętajmy, że w Stanach Zjednoczonych od początku lat 90. udział rynkowy kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem na 30 lat niemal zawsze przekraczał 50%. Rok 2021 przyniósł nawet wynik na poziomie 70%. Zatem rekordowo wysoki poziom stóp procentowych w USA wywiera o dużo większy wpływ na rynek nowych „hipotek”. Bloomberg niedawno podał, że oprocentowanie nowych amerykańskich kredytów mieszkaniowych jest najwyższe od 22 lat, a indeks liczby wniosków o kredyt na zakup domu spadł pod koniec sierpnia br. do najmniejszego poziomu od 28 lat.
W przypadku „hipotek” banki były bardziej wybredne
Popularność stałego oprocentowania to nie jedyny czynnik, który tłumaczy zaskakująco dobrą dla części obserwatorów spłacalność amerykańskich „hipotek”. Poniższy wykres na pewno może sporo wyjaśnić w tym temacie. Pokazuje on bowiem, że w minionej dekadzie z rynku nowych kredytów mieszkaniowych w USA praktycznie zniknęli klienci posiadający najniższą ocenę wiarygodności kredytowej (scoring poniżej 620 punktów). Zmniejszyło się też znaczenie klientów ze scoringiem wynoszącym 620 - 659 punktów. Natomiast w czasie hipotecznych żniw z lat 2020 - 2021, banki udzieliły kredytów mieszkaniowych rekordowej liczbie osób z wysokim scoringiem. Pamiętajmy również, że Amerykanie zaciągający nowy kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem na 30 lat, mogli w 2021 r. wybierać stawki wynoszące np. 2,70% - 3,00%. To spora różnica względem obecnych wyników przekraczających 7,00%.
Kredytowy pejzaż wcale nie wygląda tak sielankowo?
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają jednocześnie uwagę, że nie wszystkie kategorie bankowych długów w USA cechują się tak stabilną spłacalnością jak kredyty mieszkaniowe. Niespłacone „hipoteki” odpowiadają za aż 70% zadłużenia bankowego mieszkańców USA. Mimo tego, warto zwrócić uwagę na kredyty samochodowe, karty kredytowe i kredyty studenckie. Są one bowiem znacznie gorzej spłacane niż kredyty hipoteczne. Na całe szczęście, pomimo obaw z pierwszej fazy pandemii, odsetek umów z opóźnieniem ponad 90 dni nie przekroczył odpowiednio 5,0% (kredyty samochodowe) oraz 10,0% (karty kredytowe). W II kw. 2023 r. analizowany wskaźnik spłacalności wynosił 3,8% (kredyty samochodowe) i 8,0% (karty kredytowe).
Warto dodać, że analogiczny udział opóźnionych w spłacie amerykańskich „hipotek” to w II kw. 2023 r. zaledwie 0,5%. Podobnie wypadają kredyty studenckie, które jeszcze pod koniec minionej dekady osiągały jednak wyniki przekraczające 10%. W tym przypadku, pozytywna zmiana spłacalności była związana z kosztownymi dla podatnika oraz trwającymi aż trzy i pół roku wakacjami kredytowymi. Wspomniana przerwa w spłacie studenckiego długu dla 40 mln Amerykanów zakończyła się 1 października br.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
