Jeżeli uznamy rynki finansowe za najbardziej wiarygodny wyznacznik przyszłego poziomu stóp procentowych NBP, to można oczekiwać kolejnych obniżek w ciągu roku. Notowania giełdowych kontraktów FRA na WIBOR 3M wskazują, że za 9 miesięcy wspomniana stopa będzie oscylować na poziomie około 4,50%. Przypomnijmy, że analogiczne notowanie WIBOR-u 3M z 5 października 2023 r. to 5,70%. Spodziewany dalszy spadek stóp procentowych czasem prowokuje pytania o to, czy rządowy program Bezpieczny Kredyt 2% będzie opłacalny dla beneficjentów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl odpowiadają na to pytanie.
„Marża” banku cały czas nie będzie zerowa
W przestrzeni medialnej dość często pojawiają się nieporozumienia oraz błędne informacje związane z preferencyjnymi kredytami. Warto zatem przypomnieć, że oprocentowanie w ramach programu BK 2% jest ustalane następująco na dwa pięcioletnie okresy:
Efektywne dla klienta oprocentowanie kredytu z programu Bezpieczny Kredyt 2% (przez 5 lat) = Umowne oprocentowanie kredytu na 5 lat ustalone z danym bankiem - wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej z dnia przedstawienia klientowi przyjętej oferty + 2,00%.
Co ważne, wiodące banki ustaliły oprocentowanie oferowanych „Bezpiecznych Kredytów 2%” jako 7,14% przez pierwsze 5 lat. To oznacza, że stawka oprocentowania dla klienta na pierwsze 60 miesięcy wyniesie równe 2,00% po odliczeniu dopłaty i będzie pozbawiona swoistej „marży” banku. Aktualny wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej to bowiem 7,14%.
Jednakże w bankowych ofertach jest pewien „haczyk”, bo wiodący kredytodawcy ustalają stałe oprocentowanie „z góry” również na drugie pięć lat dopłat (np. jako 7,14% łącznie przez 10 lat). Taka sytuacja oznacza, że po upływie 60 miesięcy efektywne oprocentowanie dla klienta prawdopodobnie wzrośnie. Będzie to związane z faktem, że po 5 latach kwartalna stopa procentowa (ustalana jako 90% średniego oprocentowania „hipotek” ze stałą stawką) okaże się mniejsza od obecnego poziomu - 7,14%.
Mimo wszystko nie ma powodów do obaw
W związku z opisywanym powyżej „haczykiem” rodzi się pytanie, czy kredyty z programu BK 2% rzeczywiście będą opłacalne - zwłaszcza po pierwszym pięcioletnim okresie dotowania. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w celu udzielenia odpowiedzi na to pytanie, wzięli pod uwagę następujące kredyty o wartości 400 000 zł:
- Kredyt w programie BK 2% z oprocentowaniem umownym wynoszącym 7,14% przez całe 10 lat (oprocentowanie efektywne dla klienta: 2,00% przez pierwsze 5 lat, później - 4,60% przez 5 lat)
- Kredyt ze stałym oprocentowaniem na dwa pięcioletnie okresy (7,30% oraz 4,80%)
- Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem zmieniającym się następująco w kolejnych latach: 7,70%, 6,50%, 5,50%, 4,50% oraz średnio 4,00% do końca okresu dziesięcioletniego
Można założyć, że prowizja za udzielenie trzech kredytów na 30 lat jest identyczna. Takie samo założenie dotyczy poziomu zmiennego oprocentowania po 10 latach, na które przejdą posiadacze kredytu numer 1 oraz 2. Po uwzględnieniu wszystkich założeń okazuje się, że beneficjent programu Bezpieczny Kredyt 2% przez pierwsze 10 lat i tak zapłaci do banku mniejszą kwotę (239 183 zł) niż posiadacz analogicznej „hipoteki” z oprocentowaniem zmiennym (253 632 zł) lub okresowo stałym (290 457 zł).
Nowe oferty będą się dostosowywać do stóp
Niedawno wokół finansowania programu Bezpieczny Kredyt 2% pojawiły się wątpliwości. Minister Rozwoju i Technologii zasugerował bowiem, że ta inicjatywa wcale nie musi być wygaszona w przyszłym roku z powodu braku środków na dopłaty. Obecne ramy finansowe zakładają natomiast, że program BK 2% będzie jeszcze aktywny w latach 2025 - 2027. W tym okresie stawki oprocentowania z bankowych tabel będą oczywiście inne niż obecne. Zmiana będzie też dotyczyła wskaźnika średniej kwartalnej stopy procentowej. Trudno jednak mówić o problemie, bo klient za 2 - 3 lata będzie mógł swobodnie wybierać warianty kredytowania (z dopłatami lub bez).
Polityka może jeszcze nieco namieszać
Cała powyższa analiza oczywiście bazuje na założeniu, że program Bezpieczny Kredyt 2% nie zostanie znacząco zmieniony lub wręcz wygaszony po jesiennych wyborach. To ryzyko, które trudno jest oszacować. Natomiast osoby, które zaciągnęły już kredyt w programie BK 2% lub złożyły wniosek kredytowy nie muszą się obawiać, że ich „hipoteka” z rządową dopłatą będzie nieatrakcyjna w dłuższej perspektywie. Ostatecznym zabezpieczeniem jest możliwość refinansowania „Bezpiecznego Kredytu 2%” na inną ofertę ze stałym oprocentowaniem. W takiej sytuacji dopłaty po prostu wygasną bez konieczności zwrotu wcześniejszego dofinansowania (tak samo jak po sprzedaży lokum).
