Rynek mieszkań w pigułce. Ile kosztuje własne M i jakie raty kredytów płacą Polacy? [INFOGRAFIKI]

1 W ubiegłym miesiącu pisaliśmy o czterech bankach (Alior, BZ WBK, Pocztowy i Credit Agricole), które istotnie obniżyły dostępną kwotę kredytów. Teraz do tego grona dołączyły Citi Handlowy (-10%) i BOŚ (-8%). Mimo to przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem 5 000 zł netto niespodziewanie wzrosła. Stało się tak m.in. dlatego, że dwa wspomniane już banki (BZ WBK i Credit Agricole) częściowo wycofały się z obniżek sprzed miesiąca. Dla przykładu BZ WBK w październiku zmniejszył dostępną kwotę kredytu aż o jedną trzecią. Teraz jednak wyliczona kwota jest aż o 100 000 zł wyższa. Mimo tej podwyżki nadal jest ona jednak o 11% niższa niż we wrześniu.

2 Ciekawostką jest to, że o 10% wzrosła zdolność kredytowa w PKO BP. To ważna informacja, gdyż ten bank udziela najwięcej kredytów hipotecznych. W rezultacie wszystkim zmian w ofercie banków średnia dostępna kwota kredytu dla opisanej rodziny wynosi 433 000 zł. Oznacza to, że jest tylko o 4% niższa niż na początku roku.

3 Zalecenia KNF dotyczące sposobów obliczania kosztów utrzymania jak na razie bardzo nieznacznie ograniczyły dostępność kredytów. Warto też dodać, że w ostatnim czasie coraz więcej mówi się o możliwości wprowadzenia kolejnej obniżki stóp procentowych. Jeśli tak się stanie, to dostępność kredytów może wręcz jeszcze wzrosnąć.

4 Tymczasem marże w minionym miesiącu niestety wzrosły, co było wynikiem licznych zmian w ofertach. Średnia marża dla kredytów z wysokim (25%) wkładem wynosi obecnie 1,71%, a z najniższym wkładem (10%) 1,98%. Tradycyjnie najwyższa jest natomiast średnia dla kredytów udzielanych w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Wynosi ona 1,99%.

5 Warto jednak dodać, że mimo podwyżek obecne poziomy marż kredytów z niskim wkładem i tych udzielanych w ramach MdM niemal się nie zmieniły od początku roku i nadal wynoszą ok. 1,98% - 1,99%. W przypadku tych z wysokim wkładem natomiast zauważalnie spadły (z 1,79% do 1,71%). Niestety nie zanosi się, aby obniżka dotknęła również kredytów z wysokim wskaźnikiem LTV. Wręcz przeciwnie, ich marże mogą jeszcze wzrosnąć.

6 Średnia cena ofertowa w 15 miastach w październiku jest o 0,3% wyższa niż we wrześniu. Podwyżki nastąpiły w Olsztynie +2%, Gdńsku +1,5% i Katowicach +1,3%. Należy podkreślić, że już od wielu miesięcy kierunek zmian cen jest niejednorodny. Podczas gdy w Gdańsku wydatki związane z zakupem lokalu wzrosły, w Gdyni spadły o 2,2%, a w Poznaniu i Białymstoku o 1,1%. Przy stabilizacji całego rynku o zmianach cen decydują przede wszystkim lokalne uwarunkowania i okresowe zmiany popytu.

7 W porównaniu z zeszłym rokiem średnia cena dla wszystkich miast kształtuje się na podobnym poziomie i tylko w dwóch miastach różnice są warte odnotowania: w Gdyni cena jest o 4,5% niższa, a w Łodzi o 3,7% wyższa. W tej drugiej lokalizacji również w poprzednim zestawieniu notowaliśmy podwyżkę. Mimo to tamtejsze ceny nadal należą do najniższych w listopadowym zestawieniu.

8 Osoby kupujące mieszkania w Krakowie nadal płacą za nie mniej. Po raz kolejny na tamtejszym rynku spadają średnie ceny transakcyjne sprzedawanych lokali. Właściciele oferują jednak swoje mieszkania po cenach znacznie wyższych niż wynika to z danych z transakcji. Póki co, aby zyskać zainteresowanie ofertą nie obędzie się bez jeszcze jednego podejścia do ustalenia realnej do osiągnięcia ceny. W odróżnieniu do stolicy Małopolski w Poznaniu i Gdańsku kolejny raz obserwujemy niewielkie podwyżki. Natomiast w Warszawie niezmiennie od wiosny bierzącego roku nadal widoczna jest stabilizacja na poziomie 7 300 - 7 400 zł za mkw.

9 Niecałe dwa miesiące dzielą nas od zamknięcia 2015 r. Zwykle w końcówce roku na rynku nieruchomości dzieje się najwięcej. Przełom lat jest cezurą czasową, którą wielu klientów nabywających mieszkania traktuje bardzo poważnie. Świadczą o tym starania o znalezienie lokalu, sfinansowania zakupu i zamknięcia transakcji jeszcze w bieżącym roku. W 2015 r. powodem do pośpiechu jest jeszcze zwiększająca się wraz z początkiem kolejnego roku wysokość wkładu własnego do kredytu z 10% do 15%. Choć może to rzeczywiście powodować nerwowe ruchy wśród potencjalnych nabywców, warto zaznaczyć, że nadal mając do dyspozycji tylko 10% wkładu własnego będzie można starać się o finansowanie. Warunkiem jest dodatkowe zabezpieczenie brakującego kapitału początkowego. Może to być ubezpieczenie, obciążenie hipoteki innej nieruchomości lub, co wydaje się najbardziej atrakcyjne, uzyskanie dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.