Raty kredytów drożeją w zawrotnym tempie. Co z cenami mieszkań? [PROGNOZY]

W środę Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o siódmej z rzędu podwyżce stóp procentowych, a jej skala zaskoczyła rynek. Główna stopa procentowa wynosi teraz 4,5 proc. i jest najwyższa o listopada 2012 roku. To pokłosie dwucyfrowej inflacji, która w marcu wyniosła 10,9 proc.

Wielu kredytobiorców właśnie teraz decyduje się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego w obawie przed kurczącą się zdolnością kredytową. Jak wynika z raportu redNet24, pod koniec marca do banków wpłynęło najwięcej wniosków kredytowych od 10 lat, na co wpływ z pewnością miało wprowadzenie rekomendacji KNF, dotyczącej liczenia zdolności kredytowej.

Kredyt hipoteczny - czy to dobry moment na zaciągnięcie?

Powodem decyzji RPP jest walka z inflacją, ale sprawia to, że rośnie WIBOR, a razem z nim zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego, co przekłada się na wzrost rat.

- Mimo podwyżek stóp procentowych wciąż najlepszym i najszybszym sposobem na zakup własnego „M” pozostaje kredyt hipoteczny. Wyraźnie widać to po wysokiej liczbie wniosków składanych w zeszłym miesiącu. Pewnym utrudnieniem dla kredytobiorców może być nowa rekomendacja KNF dotycząca obliczania ich zdolności kredytowej przez banki, która weszła w życie na początku kwietniu. Rozwiązaniem w tej sytuacji może być wybór stałego oprocentowania. Daje to gwarancję niezmienności wysokości rat przez określony w umowie czas – mówi Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl.

- Tak znacząca podwyżka na pewno nie pozostanie bez wpływu na naszą gospodarkę. Dwa miliony kredytobiorców czeka kolejna podwyżka rat kredytów, m.in. hipotecznych. Banki już nie nadążają aktualizować harmonogramów spłat rat. Pod silną presją znajdzie się również rynek mieszkaniowy. Wysokie stopy będą skutecznie uniemożliwiać osiągnięcie odpowiedniej zdolności kredytowej. Już teraz obserwujemy, że deweloperzy sprzedają znacznie mniej mieszkań niż jeszcze rok temu. Sprzedaż spada również się z miesiąca na miesiąc - komentuje Mariusz Zielonka, ekspert ekonomiczny Konfederacji Lewiatan.

Stopa referencyjna wzrośnie nawet do 7,5 proc.?

Z prognoz analityków wynika, że to nie koniec podwyżek. - Jeszcze do niedawna prognozy inflacji kończyły się nieco powyżej 10 proc., a w przypadku stopy referencyjnej barierą było 5,5 proc. Już teraz jednak widać, że dynamika wzrostu cen może być jeszcze wyższa i może utrzymywać się znacznie dłużej niż się spodziewano, a najnowsze prognozy niektórych ekonomistów wskazują, że stopa referencyjna może sięgnąć nawet 6,5–7,5 proc. To raczej scenariusz skrajnie pesymistyczny i oznaczałby poważne kłopoty kredytobiorców, a jednocześnie cieszyłby posiadaczy oszczędności, gdyż oprocentowanie lokat w bankach poszłoby mocno w górę. Choć otoczenie makroekonomiczne i rozwój sytuacji geopolitycznej są bardzo trudno przewidywalne, można z dużym prawdopodobieństwem założyć, że dynamika inflacji w kolejnych kwartałach jednak zacznie się obniżać, a w przyszłym roku powróci do poziomu uznawanego za rozsądny, choć zapewne nadal będzie znajdować się powyżej górnej granicy celu inflacyjnego Narodowego Banku Polskiego, wynoszącej 3,5 proc. Poziom stopy referencyjnej będzie zależał nie tylko od dynamiki inflacji, ale także od kondycji gospodarki - ocenia Maciej Pieczkowski, dyrektor generalny oddziału Inbank w Polsce.

Podwyżki stóp procentowych a ceny nieruchomości

Jak zaznaczają eksperci z redNet24, na ostateczną cenę nieruchomości wpływ ma wiele czynników. Inflacja i wojna w Ukrainie powodują wzrost kosztów budowy, cen materiałów budowlanych, surowców energetycznych, transportu, a także kosztów pracy związanych z nagłym odpływem pracowników zza wschodniej granicy. Wysokie stopy procentowe determinują również cenę pieniądza, czyli koszt kredytowania działalności deweloperskiej.

- Na spadek cen nieruchomości na razie nie ma co liczyć. Ceny materiałów budowlanych rosną, drogie są energia i paliwa, a inflacja ma dwucyfrową wartość. Odpowiednia lokalizacja, zakup gruntu, projekt, jego wykonanie – to często wielomilionowe przedsięwzięcie. Do finansowania inwestycji wielu deweloperów potrzebuje zewnętrznego wsparcia, co oznacza zaciągnięcie kredytu deweloperskiego. Wysokie stopy procentowe to wyższe koszty dla dewelopera, a finalnie wyższa cena nieruchomości. Dlatego wiele osób mimo wysokich rat świadomie decyduje się na kredyt hipoteczny właśnie teraz, bo nic nie wskazuje na to, żeby ceny miały spaść. Nabywcy nie chcą czekać z decyzją o zakupie wymarzonego mieszkania do przyszłego roku, kiedy ceny mogą pójść do góry o 10 proc. – ocenia Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.

Z prognoz Centrum AMRON wynika z kolei, że wzrost cen mieszkań według najbardziej prawdopodobnego scenariusza wyhamuje w 2022 r. "Najbardziej realnym scenariuszem na 2022 rok wydaje się wyhamowanie dynamiki wzrostu cen transakcyjnych w największych miastach m.in. ze względu na mniejszą dostępność kredytów hipotecznych. W perspektywie najbliższych miesięcy roczne wzrosty mogą nie być już tak spektakularne jak w 2021 roku i mogą nie przekroczyć poziomu galopującej inflacji. Sytuacja na rynku nieruchomości będzie kreowana przez nowe czynniki, a wojna coraz bardziej studzi optymistyczne prognozy. Z kolei jeśli chodzi o najem, to po pandemicznym zastoju nastąpiło ożywienie, gdyż od lutego, w ciągu zaledwie kilku tygodni, podwyżki były wyższe niż przez cały ubiegły rok. Analitycy PKO BP S.A. wskazali, że od wybuchu wojny stawki ofertowe w nowym budownictwie wzrosły we Wrocławiu o 33 proc., w Krakowie o 26 proc., zaś w Warszawie o 15 proc. Pomimo tego, że rynek nieruchomości cechuje się cyklicznością i niektóre wydarzenia można przewidzieć, to trzeba pamiętać, że prognozy zawsze obarczone są dozą niepewności i najlepiej ostrożnie podchodzić do szacowania ryzyka inwestycji" - napisała analityk rynku nieruchomości w Centrum AMRON Ewelina Staruch. Więcej na ten temat TUTAJ.