Najnowsze, styczniowe dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że wbrew oczekiwaniom wielu osób łączna sprzedaż mieszkań na terenie sześciu największych miast już nie malała. Najbliższe kwartały będą jednak trudniejsze dla deweloperów ze względu na spadek zdolności kredytowej Polaków. Znaczenie tego czynnika dodatkowo powiększa wciąż trwający wzrost cen nowych mieszkań. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili pokazać, jak przez dwa lata skurczyła się powierzchnia nowego „M” możliwego do zakupu za 300 000 zł, 500 000 zł oraz 1 000 000 zł. Zmiany na niekorzyść nabywców lokali są niestety bardzo dobrze widoczne.
W Warszawie 300 000 zł starczy tylko na małą kawalerkę
Dla wielu osób, bardziej sugestywne od informacji o wzrostach średniej ceny 1 mkw. nowych mieszkań jest pokazanie, jak zmieniła się powierzchnia możliwa do zakupu na przykład za 300 000 zł. To ciekawy sposób analizy, choć trzeba pamiętać, że ogólna wartość nabywcza wspomnianej kwoty (300 000 zł) spadła ze względu na inflację konsumencką. Warto dodać, że oficjalna skumulowana inflacja za okres od stycznia 2020 r. do grudnia 2021 r. wyniosła 10,9%.
Wyniki z poniższej tabeli potwierdzają, że osoba dysponująca kwotą 300 000 zł, w przypadku Warszawy aktualnie znajduje się na granicy możliwości zakupowych. Podana suma wystarczy bowiem do zakupu typowego nowego „M” o powierzchni tylko 24,4 mkw. Warto odnotować, że dwa lata wcześniej (na początku 2020 r.) analogiczny metraż do nabycia za 300 000 zł wynosił jeszcze 28,8 mkw. Sytuacja wygląda nieco lepiej, jeśli zamiast ogólnej stołecznej średniej (ok. 12 300 zł/mkw.) uwzględnimy przeciętne ceny 1 mkw. nowych lokali chociażby z Białołęki (9000 zł) lub Wawra (8500 zł).
Analiza ekspertów portalu RynekPierwotny.pl pokazuje również, że osoby dysponujące kwotą 500 000 zł w czterech największych miastach mogą kupić przeciętne nowe „M” liczące 41 mkw. - 48 mkw. Tylko w przypadku Łodzi oraz Poznania, analizowany wynik jest znacznie lepszy. Oczywiście, warto pamiętać, że uwzględnione w obliczeniach średnie ceny nowego metrażu dotyczą mieszkań zwykle znajdujących się w stanie deweloperskim. Rosnące koszty wykończenia sprawiają, że dopłata do stanu deweloperskiego wynosząca 1000 zł/mkw. - 1500 zł/mkw. jest dość optymistycznym wariantem. Kłopotów z małym metrażem lokum na pewno nie będą miały osoby posiadające budżet na poziomie 1 000 000 zł (patrz poniższa tabela). Niestety, liczba Polaków o tak dużych możliwościach kredytowych spadła.
Deweloperzy oraz ich klienci będą szukać alternatyw
Wiele wskazuje na to, że okres obniżonej zdolności kredytowej potrwa dość długo. Kontrakty FRA sugerują, że za 15 miesięcy WIBOR 3M może wynosić 4,50%. Co więcej, nowe mieszkania w warunkach obniżonej podaży nie będą znacząco tanieć. Warto tutaj powołać się na wyniki z Krakowa, Poznania, Warszawy i Wrocławia, gdzie średni czas dalszej wyprzedaży oferty deweloperów (przy braku nowych inwestycji) od listopada 2021 r. do stycznia 2022 r. wynosiłby znacznie mniej niż trzy kwartały. Tymczasem poziom równowagi rynkowej to około cztery - pięć kwartałów. Osoby liczące na spore obniżki cen nowych lokali ze względu na spadek popytu, niestety zapominają, że proporcjonalnie skurczyła się też oferta deweloperów, a koszty budowy rosną.
W ramach odpowiedzi na opisywaną powyżej sytuację inwestorzy mieszkaniowi oraz ich klienci na pewno będą szukali alternatywnych rozwiązań. Przykładem jest chociażby budowa nowych lokali na terenie mniejszych miast wchodzących w skład aglomeracji. Prawdopodobnie wzrośnie też popularność niewielkich, podmiejskich szeregówek liczących sobie poniżej 100 mkw.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
