Rosyjska inwazja na Ukrainę stała się faktem. Jej czas trwania oraz końcowy efekt nie są na chwilę obecną ani znane, ani przesądzone, co znacznie utrudnia bardziej precyzyjne prognozowanie skutków wojny dla krajowej gospodarki i mieszkaniówki.
Mieszkania dla uchodźców
Tak czy inaczej prognozy zakładają, że wywoła to eksodus uchodźczy Ukraińców na Zachód w liczbie od 1 miliona do 3, a w skrajnych prognozach nawet do 5 milionów osób. Już na chwilę obecną mamy prawie 400 tys. uchodźców z Ukrainy w kraju, a liczba ta tylko do końca tygodnia może ulec podwojeniu. Natomiast bardzo trudno jest w tej chwili oszacować docelową liczbę Ukraińców, którzy czasowo lub na stałe będą poszukiwać swojej życiowej bezpiecznej przystani poza granicami ojczyzny. Nie można jednak wykluczyć, że wskutek działań wojennych na Ukrainie, liczba ludności Polski może się trwale zwiększyć w krótkim okresie czasu o setki tysięcy osób.
Dziś mamy spontaniczne odruchy pomocy swoim sąsiadom ze wschodu. Polacy oferują dach nad głową i utrzymanie, wszelkie wsparcie, i pieniądze. Na Google powstają mapy z mieszkaniami dla Ukraińców. Są to jednak działania doraźne i symboliczne z punktu widzenia skali potrzeb. Tymczasem już niedługo powstanie problem rozlokowania na stałe setek tysięcy obcokrajowców, zapewnienia im mieszkania, pracy, miejsc w szkołach i przedszkolach dla wielotysięcznej liczby dzieci.
Wzrosną stawki najmu
Unia Europejska zaleca udostępnianie uchodźcom mieszkań socjalnych. Wiadomo jednak, że w kraju jest ich dalece niewystarczająca ilość dla zaspokojenia rodzimych potrzeb. Jedyne dostępne wolne mieszkania, to te z komercyjnego rynku wynajmu. Po pierwsze jednak i tak ich ilość jest ograniczona, po drugie niewielu uchodźców będzie w stanie opłacić czynsz najmu. Dlatego konieczne są regulacje systemowe dotyczące zatrudniania obcokrajowców, które już są wdrażane. Prawdopodobnie w kolejnym kroku rząd podejmie jakieś działania w kierunku systemowego wsparcia uchodźców w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, w tym także na rynku komercyjnego wynajmu.
W sumie już w bezpośredniej perspektywie można oczekiwać wzrostu popytu na wynajem mieszkaniowy, a w konsekwencji wzrostu stawek czynszów najmu.
Ceny mieszkań mogą dalej rosnąć
Jeżeli ten dość prawdopodobny scenariusz znacznie wzmożonego ruchu na rodzimym rynku mieszkaniowego wynajmu ulegnie materializacji, pociągnie to za sobą wzrost popytu na mieszkania przede wszystkim ze strony inwestorów indywidualnych oraz funduszy PRS. Do tego poważny nawis podażowy nowych mieszkań nabytych w ostatnich latach spekulacyjnie z zamiarem odsprzedaży z zyskiem, także w dużej części może zmienić przeznaczenie na wynajem długoterminowy. W efekcie gusowskie statystyki inwestycyjne deweloperów szybko odbiją po styczniowym tąpnięciu, a ceny mieszkań, zarówno nowych jak i używanych, utrzymają dotychczasową tendencję wzrostową.
W dalszej kolejności konieczne będą systemowe regulacje wspierające wszelkie formy budownictwa mieszkaniowego: deweloperskiego, społecznego czynszowego, spółdzielczego i komunalnego. Główne działania powinny dotyczyć skrócenia procedur administracyjnych i zwiększenia podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.
Stopy procentowe w górę, kredyty będą jeszcze droższe
Co do stóp procentowych, to niestety najbardziej prawdopodobny jest scenariusz ich wzrostu ponad dotychczasowe założenia, a to za sprawą oczekiwań jeszcze większej inflacji już w bezpośredniej przyszłości. Podrożeją kredyty mieszkaniowe, a spłacający hipoteki znajdą się w jeszcze trudniejszej sytuacji. Być może i w tym przypadku będzie konieczna interwencja państwa.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl