rozwiń >

Po wejściu w życie nowych przepisów polski rynek deweloperski może stać się jednym z bardziej przejrzystych i lepiej chroniących interesy nabywców w Europie

Trzeba jednak uczciwie powiedzieć, że na ich realne efekty przyjdzie jeszcze poczekać. Rada Ministrów opublikowała właśnie założenia projektu ustawy, której celem jest dalsze wzmocnienie pozycji kupującego. Chodzi o nowelizację przepisów dotyczących ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz funkcjonowania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Ważne

Projekt obejmuje m.in. rozbudowę rządowego Portalu DOM, zmiany w umowach deweloperskich i rezerwacyjnych, modyfikację procedury odbioru nieruchomości oraz wprowadzenie minimalnych standardów dla ogłoszeń sprzedażowych kierowanych do konsumentów.

Rządowy Portal "DOM" – czym ma być i co to oznacza dla potencjalnych nabywców nieruchomości?

Portal DOM ma stać się nowoczesnym narzędziem zapewniającym każdemu dostęp do rzetelnych i aktualnych danych o rzeczywistych cenach transakcyjnych mieszkań i domów jednorodzinnych. Mówiąc wprost, chodzi o to, by kupujący wiedział, ile faktycznie kosztują nieruchomości w danej lokalizacji, a nie tylko ile wynika z ofert reklamowych.

Użytkownicy portalu będą mogli sprawdzić średnie ceny w wybranym obszarze, z uwzględnieniem takich parametrów jak rodzaj rynku, liczba pokoi, powierzchnia użytkowa czy typ nieruchomosci. W praktyce oznacza to, że osoba poszukująca mieszkania będzie mogła łatwiej ocenić, czy dana oferta mieści się w realiach rynkowych. Dla wielu kupujących będzie to istotna zmiana, ponieważ do tej pory porównywanie cen często wymagało samodzielnego przeglądania dziesiątek ogłoszeń i opierania się na niepełnych danych.

Podstawą prawną uruchomienia Portalu DOM jest ustawa z 17 października 2025 r., podpisana przez Prezydenta 1 listopada. Przewidziano 16-miesięczny okres wdrożeniowy, co oznacza, że portal powinien zacząć funkcjonować w pierwszym kwartale 2027 r.

Zobacz: Informacja o ustawie z dnia 17 października 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw.

Rządowy portal "DOM". Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny poinformował o wyborze wykonawcy systemu

23 grudnia 2025 r. wyłoniono konsorcjum firm Eviden Polska S.A. oraz Eviden Poland R&D sp. z o.o., które uzyskało najwyższą ocenę w postępowaniu (97 punktów). Całkowity koszt realizacji projektu wynosi blisko 44 mln zł brutto. Kwota ta obejmuje zarówno zaprojektowanie, wdrożenie i uruchomienie portalu, jak i pięcioletnią opiekę serwisową oraz jego dalszy rozwój. Jak wynika z harmonogramu, prace rozpoczęły się 9 stycznia 2026 r.

Więcej informacji o deweloperze dla potencjalnych nabywców nieruchomości – jeszcze przed podpisaniem umowy

Nowe przepisy znacząco rozszerzą zakres informacji dostępnych dla potencjalnych nabywców. Kupujący będą mogli zapoznać się z historią inwestycji danego dewelopera, informacjami o sankcjach administracyjnych oraz oficjalnymi ostrzeżeniami organów nadzoru. Z punktu widzenia kupującego oznacza to mozliwość rzetelnej oceny wiarygodności dewelopera jeszcze przed podpisaniem umowy.

W praktyce ma to ograniczyć sytuacje, w których decyzja o zakupie podejmowana jest w oparciu o szczątkowe lub przypadkowe informacje. Na co od lat zwracano uwagę, brak dostępu do oficjalnych danych zwiększał ryzyko problemów na późniejszym etapie realizacji inwestycji.

Zgromadzone informacje posłużą również administracji publicznej. Dane umożliwią bieżącą analizę rynku deweloperskiego, w tym ocenę liczby zakończonych inwestycji oraz średnich opóźnień w ich realizacji. W efekcie system ma wspierać zarówno obywateli, jak i instytucje państwowe.

Bezpieczny zakup nieruchomości: koniec z poleganiem wyłącznie na „opiniach z google”

Obecnie wielu kupujących opiera się głównie na opiniach zamieszczanych w wyszukiwarkach i mediach społecznościowych. Jak pokazuje praktyka, informacje te bywają nieaktualne, niepełne lub subiektywne. W konsekwencji decyzje o podpisaniu umowy deweloperskiej podejmowane są w oparciu o dane, które nie zawsze oddają rzeczywistą sytuację danego podmiotu.

Efekt bywa taki, że problemy, na przykład opóźnienia w realizacji inwestycji, ujawniają się dopiero po zawarciu umowy. Planowane zmiany mają to ryzyko ograniczyć.

Prospekt informacyjny i standard wykończenia nieruchomości

Zmiany obejmą także prospekt informacyjny, będący integralną częścią umowy deweloperskiej. Dokument zostanie rozszerzony o informacje dotyczące historii i doświadczenia dewelopera, a także o dane dotyczące postępowań karnych i cywilnych związanych z jego działalnością.

Dodatkowo wprowadzony zostanie jednolity, tabelaryczny wzór opisu standardu wykończenia nieruchomości. Chodzi o to, aby dokumentacja techniczna była czytelna i porównywalna, a kupujący dokładnie wiedział, co obejmuje cena nieruchomości.

Zmiany w odbiorze lokalu: zgłoszone wady będą miały charakter wiążący

Projekt przewiduje także modyfikację procedury odbioru mieszkania lub domu. Konsument będzie mógł przekazać protokół odbioru wraz z listą wad drogą elektroniczną lub pocztową, w tym z wykorzystaniem opinii specjalistów technicznych. Deweloper lub jego pełnomocnik będzie zobowiązany do udziału w odbiorze.

W praktyce oznacza to, że zgłoszone wady będą miały charakter wiążący i będą musiały zostać usunięte w ustawowych terminach, co dotychczas bywało źródłem sporów.

Przejrzyste ogłoszenia sprzedaży mieszkań i stała cena

Wprowadzone zostaną również minimalne wymogi dla ogłoszeń sprzedażowych. Deweloper będzie zobowiązany do podania m.in. dokladnego adresu inwestycji, rzutów mieszkań z powierzchniami pomieszczeń oraz jednoznacznego oznaczenia wizualizacji jako materiałów poglądowych.

Ważne

Projekt przewiduje także ustawowy zakaz waloryzacji ceny nieruchomości na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy. Dla wielu kupujących to realna zmiana, ponieważ cena ustalona w umowie ma pozostać niezmienna, a ryzyko wzrostu kosztów inwestycji obciążać będzie dewelopera jako podmiot profesjonalny.

Kierunek: większa ochrona kupujących nieruchomośći

Z całą pewnością sytuacja na rynku nieruchomości w ostatnich latach wyraźnie się poprawiła, głównie dzięki obowiązującej od 2021 r. ustawie deweloperskiej. To ona ograniczyła przewagę dewelopera nad kupującym i umożliwiła eliminowanie nieuczciwych praktyk.

Uchwalenie ustawy deweloperskiej pozwoliło również na bieżące eliminowanie nieuczciwych praktyk. Jedną z ostatnich zmian było wprowadzenie obowiązku ujawniania cen mieszkań. Zgodnie z nowelizacją ustawy deweloperskiej każda oferta sprzedaży lokalu mieszkalnego musi zawierać konkretna cenę. Nie wystarczy ogólny opis inwestycji ani zaproszenie do kontaktu – klient powinien od razu wiedzieć, w jakim przedziale cenowym znajduje się dana nieruchomość. To zmiana na plus.

Kolejną istotną zmianą była nowelizacja podpisana 7 stycznia 2026 r., która ujednoliciła zasady obliczania powierzchni użytkowej nieruchomości. Mówiąc wprost, wyeliminowano możliwość dowolnej interpretacji metrażu, a cena została jednoznacznie powiązana z powierzchnią obliczaną według Polskiej Normy.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2024 poz. 695 z poźń. zm.)

Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw (UD361)