Mieszkanie pod klucz, zamiast stanu deweloperskiego. Tak deweloperzy walczą o klienta

Cena nie jest jedynym argumentem przy zakupie mieszkania

W drugiej połowie 2026 roku dało się zaobserwować na rynku nieruchomości pewne ożywienie. Dane z serwisu Otodom.pl wskazują, że na siedmiu największych rynkach sprzedano 4,3 tys. mieszkań, czyli o 25% w analogicznym okresie 2025 roku. Sumarycznie od początku roku sprzedano 32 tys. lokali, a więc o 40% więcej, niż w roku ubiegłym. Choć to ożywienie jest dla deweloperów dobrym znakiem, to nie oznacza, iż mogą oni spać spokojnie.

Na rynku nadal gotowych do sprzedaży jest bardzo dużo mieszkań, a kolejne inwestycje albo powstają, albo zbliżają się do końca prac. Oznacza to więc, że inwestorzy coraz częściej walczyć o klienta i to nie tylko lepszą ceną, ale także dodatkowymi profitami. Aktualnie na znaczeniu zyskują takie czynniki jak lokalizacja, układ, standard wykończenia części wspólnych oraz... to jak długo kupujący będzie musiał czekać na to, aby ostatecznie się wprowadzić. Trzeba bowiem pamiętać, że mieszkanie gotowe do odbioru nie oznacza gotowego do zamieszkania. A to już jest spory problem.

Mieszkanie od ręki, ale nie do życia

Dwa lata czekania na koniec budowy mieszkania, na które zaciągnęło się kredyt to dla wielu rodzin podwójny koszt, który jest w stanie potężnie nadwyrężyć domowy budżet, zwłaszcza jeśli rata kredytu i czynsz najmu są równie wysokie. Do tego dochodzi także niepewność o terminowość oddania inwestycji. Te wszystkie czynniki sprawiają, że wiele osób nie chce nakładać na siebie tak dużych obaw i decydują się na znacznie szybsze rozwiązania, jakim jest zakup lokalu oddanego do użytkowania.

Według statystyk Otodom.pl w sierpniu 2026 roku takie mieszkania stanowiły 32% sprzedaży na największych polskich rynkach. To wzrost dość zauważalny, bo prawie dwukrotny wzrost w stosunku do ubiegłego roku. Co ciekawe, w sprzedaży jest aktualnie 20 tys. gotowych mieszkań, co jest rezultatem najlepszym pod tym względem od 2019 roku.

Choć statystyki wyglądają obiecująco, to warto pamiętać, że "gotowe" w języku dewelopera znaczy trochę co innego, niż w przypadku kupującego. Chodzi tutaj o stan deweloperski, gdzie w lokalu są surowe tynki, wylewki i instalacje bez tzw. białego montażu. Trudno więc do takiego mieszkania od razu się wprowadzić, bo wymaga on wykończenia, a więc właśnie kolejnego etapu prac. Ten jednak lubi zaskakiwać i to w sposób, którego kupujący raczej nie oczekują.

Wykończenie jest kosztowne i czasochłonne

Na potrzeby wykończenia mieszkania wiele osób decyduje się na skorzystanie z pomocy ekipy. To jednak wiąże się z kosztami. Według serwisu Cenauslug.pl budżetowe wykończenie mieszkania w 2026 roku to wydatek rzędu 2,2 tys. zł za mkw. mieszkania. Opcja, którą określić można jako "optymalną" kosztuje około 3 tys. za metr. Przy 50-metrowym lokalu trzeba więc przygotować budżet od 110 do nawet 150 tys. zł. Trzeba jednak pamiętać, że są to ceny uśrednione i na ostateczną cenę (która może być większa) wpływa wiele dodatkowych czynników. Poza tym dochodzą do tego kwestie takie dostępności ekipy wykończeniowej; tutaj na dobrych i sprawdzonych specjalistów trzeba czasem czekać około pół roku. Doliczając do tego od 2 do 3 miesięcy samych prac, pozornie "gotowe" mieszkanie może stać puste jeszcze przez prawie rok.

W takich okolicznościach wiele osób zakłada, że tańszą i szybszą alternatywą może być zrobienie tego na własną rękę. Okazuje się, że nie jest to sztywna reguła. Badanie przeprowadzone przez Dom Development wykazało, że aż 58% wykańczających mieszkanie samodzielnie robiło to przez okres dłuższy niż 4 miesiące. Jednocześnie, 51% z nich niedoszacowało kosztów, i przekroczyło budżet, który mieli założony na wykończenie. Z tego też powodu coraz więcej osób decyduje się na to, aby to inwestor wykończył lokal za nich.

Jeżeli klient może odebrać lokal praktycznie od razu, naturalnie zaczyna patrzeć również na to, ile czasu minie do momentu, kiedy rzeczywiście będzie mógł z niego korzystać. Z tej perspektywy wykończenie może stać się częścią oferty dewelopera, ale tylko wtedy, kiedy cały model jest dobrze przygotowany organizacyjnie i kosztowo.

- Piotr Cichy, Pełnomocnik Zarządu ds. Inwestycji w MAXFLIZ

Wychodzi więc na to, że dla części osób mieszkanie zbudowane i wykończone przez dewelopera to po prostu najlepsza możliwa alternatywa. W ten sposób zdejmują z siebie dodatkowy ciężar i zapewniają sobie, że dostaną klucze do gotowego (w ich nomenklaturze) lokalu.

Jak wygląda wykańczanie mieszkań przez dewelopera?

Pakiety wykończeniowe mieszkań są w ofercie deweloperów już od jakiegoś czasu, dodając do tego pakiet gwarancji; w tym także tych dotyczących terminu odbioru całego mieszkania. Choć dla wielu jest to usługa bardzo wygodna, to dla samego inwestora ma sens tylko wtedy, kiedy cały proces da się przewidzieć i w sensowny sposób nadzorować. Dlatego też oferta deweloperska wygląda zupełnie inaczej niż w przypadku pojedynczego mieszkania.

W takim przypadku zakłada się określone poziomy standardów, ograniczoną liczbę wariantów czy materiałów. Wszystko to prowadzone jest w taki sposób, aby zapanować nad kosztami, terminami oraz jakością dla całej inwestycji. Istotna jest także kwestia materiałów, które muszą być szeroko dostępne, a które da się zamówić i zabezpieczyć ich ilość z odpowiednim wyprzedzeniem. Z tego też powodu pakiety, choć różnorodne, muszą mieć swoje ograniczenia.

Największą wartością nie jest stworzenie katalogu z setką możliwych kombinacji. Z punktu widzenia inwestycji ważniejsza jest dobrze przygotowana baza: kilka spójnych wariantów, policzone koszty, zabezpieczona dostępność materiałów i jasna odpowiedzialność za realizację. Klient powinien mieć wybór, ale model musi być możliwy do powtórzenia w kilkudziesięciu czy kilkuset lokalach

- Piotr Cichy, Pełnomocnik Zarządu ds. Inwestycji w MAXFLIZ

Istotnym elementem wykańczania mieszkań przez deweloperów jest liczba podmiotów, które są w cały proces zaangażowane, ale także koordynator całego przedsięwzięcia. Każdy, kto sam zlecał wykończenie lub remont zapewne zdaje sobie sprawę, że zlecenie pracy kilku fachowcom potrafi często być dość absorbujące. Przy kilkudziesięciu lokalach skala tego zjawiska rośnie jeszcze bardziej. Tutaj, poza terminami oddania, trzeba jeszcze zgrać ze sobą dostawy, harmonogramy, kolejne ekipy oraz magazynowanie materiałów.

Przy większej liczbie lokali ryzykiem staje się rozmycie odpowiedzialności. Jeżeli projekt, zakupy, logistyka i wykonawstwo funkcjonują osobno, łatwo dochodzi do sytuacji, w której każdy odpowiada tylko za własny fragment. Dla dewelopera ważniejsze od liczby podwykonawców jest więc to, czy cały proces ma jednego koordynatora i czy można go zsynchronizować z harmonogramem inwestycji.

- Piotr Cichy, Pełnomocnik Zarządu ds. Inwestycji w MAXFLIZ

Z tego też powodu deweloperzy często decydują się na to, aby do takich zdań zatrudnić zewnętrznego partnera. To zwalnia go z konieczności utrzymywania całej ekipy projektantów, wykończeniowców czy planistów. Co jednak najważniejsze, to właśnie taki partner bierze na siebie odpowiedzialność za dowiezienie projektu do końca i to on jest z tego rozliczany.

Stan deweloperski odejdzie do lamusa?

Skoro coraz więcej osób decyduje się na to, aby wykończenie nowego mieszkania powierzyć w ręce specjalistów, to czy możemy spodziewać się stopniowego wycofywania się mieszkań w stanie deweloperskim z ofert? Raczej nie, bo nadal dla sporej liczby osób możliwość zaprojektowania mieszkania według własnych preferencji, potrzeb i możliwość to kluczowy element zakupu.

Z tego też powodu na rynku mogą pojawić się tzw. oferty hybrydowe. W takim przypadku klient będzie mógł kupić mieszkanie w stanie deweloperskim albo wybrać predefiniowany przez dewelopera wariant. To zaś może wpływać na atrakcyjność ofert, zwłaszcza na rynku, na którym lokali stale przybywa. W końcu wybór między swobodą a większym komfortem to kwestia indywidualna każdego kupującego, a oddanie wyboru w jego ręce jest zaletą, z która może przesądzić o tym, jak szybko lokale z danej inwestycji zostaną sprzedane.