Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym zawsze przyciąga osoby, które są zainteresowane typowo inwestycyjnymi zakupami. Taka sytuacja jest widoczna również w naszym kraju. Szacunki Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w 2019 r. około 30% - 40% nowych mieszkań z największych miast było kupowanych w celach inwestycyjnych. Jeżeli chodzi o krajowy rynek wtórny, to skala popytu inwestycyjnego prawdopodobnie jest jeszcze większa (zwłaszcza w wiodących metropoliach). Zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym ze strony inwestorów wzbudza pewne kontrowersje. Osoby planujące zakup „M” na własne potrzeby czasem oskarżają inwestorów o „pompowanie” cen. Dane Narodowego Banku Polskiego sugerują, że typowe transakcje spekulacyjne mają raczej niewielki udział w rynku mieszkaniowym. Inwestorzy o wiele częściej deklarują zainteresowanie najmem niż szybką odsprzedażą mieszkania.

Szybką odsprzedaż zakłada mniej niż 6% nabywców „M”

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl nabywcy mieszkań nie mają obowiązku deklarowania celu transakcji. Dlatego wszelkie informacje na ten temat mogą być jedynie wynikiem badań ankietowych. Takie badania Narodowy Bank Polski niedawno przeprowadził wśród deweloperów oraz pośredników rynku nieruchomości. W pierwszej kolejności warto zaprezentować wyniki dotyczące celów zakupu mieszkań na rynku pierwotnym. Według danych deweloperów, w drugim półroczu 2018 r. wyglądały one następująco:

  • zakup pierwszego mieszkania (dla siebie lub członków rodziny) - 37% transakcji
  • nabycie kolejnego mieszkania w celu poprawy warunków bytowych (swoich lub członków rodziny) - 26%
  • zakup mieszkania tylko na wynajem - 19%
  • nabycie mieszkania na wynajem oraz na potrzeby własne - 12%
  • zakup mieszkania z zamiarem odsprzedaży w korzystnym czasie - 3%
  • nabycie mieszkania na wynajem oraz z zamiarem odsprzedaży w korzystnym czasie - 3%

Powyższe informacje sugerują, że nabywcy nowych mieszkań (przynajmniej w sferze deklaracji) rzadko są nastawieni na szybką odsprzedaż „M”.

Reklama

Nieco inaczej przedstawiają się informacje o celach zakupu mieszkań na rynku wtórnym (zobacz poniższy wykres). Wyniki badania przeprowadzonego przez NBP wśród pośredników nieruchomości wskazują, że nabywcy używanych „M” kupowali je w następujących celach:

  • zakup pierwszego mieszkania (dla siebie lub członków rodziny) - 27% transakcji
  • nabycie kolejnego mieszkania w celu poprawy warunków bytowych (swoich lub członków rodziny) - 27%
  • zakup mieszkania tylko na wynajem - 23%
  • nabycie mieszkania na wynajem oraz na potrzeby własne - 9%
  • zakup mieszkania z zamiarem odsprzedaży w korzystnym czasie - 8%
  • nabycie mieszkania na wynajem oraz z zamiarem odsprzedaży w korzystnym czasie - 6%

Jak widać, zakup mieszkania tylko w celu korzystnej odsprzedaży zakłada 8% nabywców używanych lokali. To wynik znacznie wyższy od szacunków dotyczących rynku deweloperskiego (3%). Wziąwszy pod uwagę proporcje między rozmiarem rynku pierwotnego oraz wtórnego można szacować, że transakcje typowo spekulacyjne stanowią nie więcej niż 6% sprzedaży polskich mieszkań. Wg portalu RynekPierwotny.pl analogiczny wynik wzrasta do 11% jeśli uwzględnimy również transakcje zakładające najem do czasu korzystnej odsprzedaży. O wiele większe znaczenie rynkowe mają zakupy mieszkań w celu związanym tylko z wynajmem (ok. 21% wszystkich transakcji).

Inwestorzy mieszkaniowi wybierają nie tylko flipping …

Powyższe informacje wskazują, że mniej więcej jedna na piętnaście - dwadzieścia transakcji zakupu mieszkań ma charakter typowo spekulacyjny. Transakcje inwestycyjne nie związane z najmem, bywają bardzo zróżnicowane. Wynika to z faktu, że polscy inwestorzy mieszkaniowi stają się coraz bardziej profesjonalni i pomysłowi. Część z nich nie dysponuje dużym kapitałem albo nie chce lokować zbyt wysokiej sumy w pojedynczym mieszkaniu. Takie osoby korzystają z ciekawego rozwiązania, jakim jest crowdfunding/crowdinvesting. Mowa o zbiórce pieniędzy przez kilku, kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu inwestorów kupujących mieszkanie „na spółkę” (zgodnie z ustalonym wcześniej planem inwestycyjnym).

Innym ciekawym wariantem jest tak zwany house flipping, czyli zakup mieszkania w celu szybkiej odsprzedaży (najczęściej przed upływem roku). Flipperzy często kupują mieszkania, które są oferowane poniżej wartości rynkowej (np. na licytacji komorniczej) i próbują je sprzedać drożej po remoncie lub odświeżeniu. Osoby kupujące mieszkania od takich inwestorów, powinny dokładnie sprawdzić zakres wykonanych remontów. Może się bowiem okazać, że suma zainwestowana w mieszkanie była mniejsza, niż można by początkowo sądzić.

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.

>>> Polecamy: Holenderscy architekci zaprojektują Mieszkanie Plus?