Sytuacja na rynku najmu jest wyjątkowa. Splot różnych czynników sprawił, że doświadczamy silnej nierównowagi podażowo-popytowej. Warunki zmieniły się o 180 stopni. O ile jeszcze w czasie pandemii mieliśmy do czynienia z rynkiem najemcy, o tyle teraz osoby szukające nowego lokum są często w bardzo trudnej sytuacji.

Reklama

Popytowy boom

Z czego wynika tak duży popyt? Pierwszym z wzmacniających go czynników jest sezonowość – wraz z początkiem roku akademickiego na rynek napływają studenci. To właśnie ta grupa jest teraz w najtrudniejszej sytuacji. Na wzrost zapotrzebowania na wynajmowane pokoje w znacznym stopniu wpływają także uchodźcy z Ukrainy. O ile w pierwszych tygodniach wojny część z obywateli kraju objętego wojną zdecydowała się na powrót do ojczyzny, to gdy sytuacja w zachodniej i centralnej Ukrainie uspokoiła się, to jednak zdecydowana większość z nich zdecydowała się na pozostanie na dłużej w Polsce. Głównie w dużych miastach i przede wszystkim w wynajmowanych mieszkaniach. Największy napływ Ukraińców na rynek najmu przypadł na wiosnę – to wtedy podpisywali oni często długie umowy, które obowiązują do dzisiaj.

Pobierz aplikację upday z Google Play lub App Store!

Kolejnym czynnikiem wzmacniającym popyt jest sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Ze względu na wysokie stopy procentowe i rekomendacje KNF-u, które drastycznie wpłynęły na zaostrzenie polityki kredytowej banków, wyraźnie spadła zdolność kredytowa Polaków. Popyt na kredyty hipoteczne spadł według NBP w drugim kwartale tego roku aż o 87 proc. (rok do roku).

Na rynkową sytuację spory wpływ mają także takie czynniki jak rekalkulacja przez wynajmujących kosztów eksploatacyjnych, czyli na przykład duży w ostatnim czasie wzrost czynszów we wspólnotach, powrót pracowników do biur i odkładanie przez Polaków decyzji o zakupie własnego M – mówi Łukasz Krzyżanowski, prezes firmy Little Home, który od pięciu lat pracuje na rynku najmu długo- i krótkoterminowego.

Kulejąca podaż

Za popytem zdecydowanie nie nadąża podaż. Polityka NBP wpływa mocno również na nią. Część inwestorów, która posiłkowała się tanim kredytem (choć warto zaznaczyć, że to niewielka część całej populacji inwestorów z rynku najmu długoterminowego) decyduje się z powodu wzrostu jego kosztu na odłożenie w czasie lub rezygnację z decyzji o zakupie nieruchomości pod najem. Uzasadnienie jest proste – wysokie stopy procentowe mocno wpływają na stopę zwrotu z takiej inwestycji, więc rynkowi gracze coraz częściej dostrzegają lepsze sposoby na ulokowanie kapitału. Na aktualną sytuację studentów wpływa także ciekawy trend, na który zwraca uwagę Krzyżanowski. Część inwestorów korzysta ze znacznego wzrostu cen najmu krótkoterminowego i mieszkania, które wcześniej wynajmowali na dłużej, dziś oferują na pokrewnym rynku.

Z sierpniowego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że przy obecnych cenach mieszkań i stawkach najmu opłacalność takiej inwestycji jest niższa niż na lokacie bankowej czy obligacji. Średnia rentowność najmu mieszkania o powierzchni 50 m2 wynosi 4,68 proc. netto, czyli jest to odpowiednik lokaty czy obligacji z oprocentowaniem 5,78 proc. brutto. W tej chwili lepiej oprocentowane są chociażby detaliczne obligacje skarbowe indeksowane inflacją.

Krzyżanowski zwraca też uwagę na malejącą liczbę nowych ofert. Jeszcze niedawno standardem było, że tylko ok. 20 proc. umów było przedłużanych (ponieważ najemcy mieli komfort dopasowywania nowych ofert do swoich aktualnych kaprysów), dzisiaj ten odsetek wzrósł do aż blisko 80 proc. Posiadanie przyzwoitego mieszkania jest dziś doceniane i chronione.

Studenci w szoku

Szukający dachu nad głową studenci nie mogą odnaleźć się w nowej rzeczywistości. W poprzednich latach mogli przebierać w mieszkaniach i dyktować warunki. Obecny rok wywrócił jednak sytuację do góry nogami. Przykład? Jeszcze w sierpniu zeszłego roku za najem kawalerki w Warszawie płaciło się średnio 1860 zł. W ciągu roku średnia stawka wzrosła do 2800 zł czyli o ok. 50 proc.

W tej chwili sytuacja studentów jest tak trudna, że często decydują się na pierwszy dostępny pokój. Jak relacjonuje sytuację Krzyżanowski, często bez oglądania mieszkania, negocjowania czegokolwiek czy porównywania ofert. Kto pierwszy, ten ma dach nad głową. – Obserwuję w ostatnim czasie nasilenie się desperacji studentów, ich coraz bardziej emocjonalne reakcje i frustrację w konfrontacji z nową rzeczywistością, w której się znaleźli – mówi Krzyżanowski. Dochodzi do sytuacji, w których najemca w drodze do wkrótce oglądanego mieszkania dostaje telefon, że zostało ono dosłownie przed chwilą wynajęte. Rynek jest bardzo dynamiczny i trzeba mieć sporo szczęścia, żeby znaleźć pokój w dobrym standardzie w cenie, która nie jest zaporowa.

Polscy studenci mają też coraz większą konkurencję. - Obserwujemy wzmożony napływ studentów z zagranicy, chociażby z Rosji i Ukrainy. Spora liczba osób z innych krajów decyduje się teraz na skorzystanie z oferty Erasmusa, którą odkładały wcześniej z powodu pandemii – mówi Krzyżanowski.

Nowe realia

Zmiana rynkowego trendu ma swoje konsekwencje. Teraz to wynajmujący dyktują warunki. Coraz częściej pobierają kaucję zwrotną w wysokości podwójnej stawki czynszu. Zgodnie z prawem mają możliwość pobrania kaucji w wysokości nawet 12-krotności ceny najmu. W przeszłości najczęściej pobierano kaucję w wysokości jednego czynszu, ale obecnie obserwujemy tutaj trend wzrostowy. Wynajmujący starają się jak najlepiej zabezpieczyć przed sytuacjami, które pojawiają się z powodu obowiązującego, korzystnego dla najemców prawa utrudniającego pozbycie się z lokalu osób, które nie płacą czynszu. Nowym powszechnym zjawiskiem zaczyna być także pobieranie prowizji za podpisanie umowy najmu.

Trudno wyobrazić sobie, by studenci mieli w ogóle nie znaleźć żadnych pokoi. Jak przekonuje Krzyżanowski, najprawdopodobniejszym skutkiem obecnej sytuacji będzie wzrost zagęszczenia w wynajmowanych mieszkaniach. Studenci poświęcą komfort na rzecz utrzymania kosztów w przyzwoitych granicach. Będziemy obserwowali sytuacje, w których w kawalerkach mieszka kilka osób. Prawdopodobnie część studentów, którzy będą mieli taką możliwość, odłoży decyzję o najmie na przyszły rok, gdy sytuacja na rynku się unormuje, pojawi się więcej nowych ofert, a ceny ulegną korekcie.

Jak długo potrwa trend?

Aktualna sytuacja ma w pewnym stopniu charakter sezonowy i kilka tygodni po rozpoczęciu nowego roku akademickiego powinna się ustabilizować. Zdaniem Krzyżanowskiego prawdopodobnie doświadczymy niewielkiej cenowej korekty. Jej wysokość będzie uzależniona od wielu czynników takich jak sytuacja epidemiologiczna, inflacja czy wzrost kosztów eksploatacji mieszkań. Kolejny popytowy szczyt to rozpoczęcie drugiego semestru studiów, któremu towarzyszy napływ studentów z zagranicy w ramach programu Erasmus.

Jeśli nie wystąpią czynniki mocno zaburzające obecną rynkową dynamikę takie jak silna fala covidowa i towarzyszący jej lockdown czy nagły odpływ z rynku Ukraińców, to długoterminowo powinniśmy spodziewać się co najmniej utrzymania cen na obecnych wysokich poziomach. W 2023 roku powinniśmy się także spodziewać stopniowego obniżania stóp przez RPP i poprawy zdolności kredytowej części najemców, którzy zdecydują się na kupno własnego domu czy mieszkania.

Nie ma jednak wątpliwości, że najem to w Polsce zdecydowanie droższe rozwiązanie niż spłata raty. Jak wyliczył portal Rynek Pierwotny, w latach 2006-2022 suma rat za zakup mieszkania o powierzchni 50 m kw. w Warszawie była ponad dwukrotnie niższa niż średnia suma czynszów (217 tys. złotych versus 461 tys. zł).