Dla osób zainteresowanych szeroko pojętymi inwestycjami, słowo REIT niekoniecznie musi być obce. Mimo faktu, że w Polsce wciąż nie ma przepisów zapewniających preferencje dla typowych REIT-ów. Wspomniane spółki nieruchomościowe typu REIT prężnie działają nie tylko w Stanach Zjednoczonych, które są ich ojczyzną. Ponad sześć lat temu Mateusz Morawiecki jako ówczesny Wicepremier i Minister Rozwoju przedstawił Program Budowy Kapitału. Dość dużą rolę w nim miały odgrywać polskie spółki REIT. Po ponad sześciu latach wspomniane spółki jeszcze nie funkcjonują, a niedawno dowiedzieliśmy się o zawieszeniu prac nad ich wprowadzeniem do rodzimego prawa. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, dlaczego polskie REIT-y nie ruszyły mimo szumnych zapowiedzi rządu sprzed pięciu - sześciu lat.
Prace nad polskimi REIT-ami zdezorientowały nawet media
W około sześcioletniej historii prac legislacyjnych nad polskimi REIT-ami było kilka momentów, gdy wydawało się, że odpowiednie przepisy zostaną jednak dość szybko uchwalone. Ze względu na wcześniejsze zapowiedzi rządu, krajowe media zaczęły nawet podawać, że sprawa jest przesądzona, a odpowiednie przepisy wejdą w życie wraz z początkiem 2018 roku. Była to oczywiście nieprawda powielana przez niektóre redakcje.
Kilkakrotnie zmieniała się również koncepcja działania polskich REIT-ów nazywanych najpierw spółkami rynku wynajmu nieruchomości, a potem firmami inwestującymi w najem nieruchomości. W pewnym momencie rząd chciał, aby REIT-y bardzo mocno zainwestowały w „mieszkaniówkę”. Było to dość dziwnym pomysłem wziąwszy pod uwagę fakt, że dla takich spółek z innych krajów głównym celem są nieruchomości komercyjne. Rodzime REIT-y miały inwestować w nieruchomości mieszkaniowe aż 80% swoich aktywów, choć światową normą jest raczej 10% - 20%.
Preferencje podatkowe to kontrowersyjna cecha REIT-ów
Nie można ukryć, że w przygotowaniu odpowiednich przepisów przeszkodził między innymi kalendarz wyborczy. Zgodnie z zasadą tzw. dyskontynuacji prac Sejmu, projekty niezakończone przed wyborami z jesieni 2019 r. trafiły do legislacyjnego kosza. Taka sytuacja dotyczyła również drugiego projektu ustawy o REIT-ach. Później przeszkodą dla ustawodawcy mogła być pandemia COVID-19. Wydaje się jednak, że sama koncepcja REIT-ów ma dwa „grzechy pierworodne”, które przesądziły o nieuruchomieniu w Polsce takich spółek nieruchomościowych.
Pierwszy problem może polegać na tym, że tradycyjna koncepcja REIT-ów zakłada preferencje podatkowe dla takich spółek w zamian za wypłatę wysokiej dywidendy na rzecz inwestorów (również małych). Projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości zakładał, że polskie REIT-y zapłacą CIT na poziomie tylko 8,5% pod warunkiem przeznaczenia co najmniej 90% zysków z minionego roku na dywidendę. Późniejszy rządowy projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (druk numer 2855) przewidywał taką samą stawkę CIT.
Powiązanie z „mieszkaniówką” może oznaczać kłopoty
Pomysł preferencji podatkowych dla REIT-ów postrzeganych nierzadko jako narzędzia wielkiego kapitału mógł nie podobać się członkom rządu i koalicji rządzącej o bardziej lewicowym nastawieniu gospodarczym. Wydaje się jednak, że plany uruchomienia w Polsce wspomnianych spółek pogrzebała też inna kwestia. Mowa o powiązaniu REIT-ów z rynkiem mieszkaniowym, które rząd sam próbował forsować. Kiedy zaczęły pojawiać się informacje o zagranicznych funduszach inwestycyjnych kupujących polskie mieszkania pod wynajem, temat REIT-ów stał się dość niewygodny politycznie, choć wspomniane spółki miały wypłacać dywidendy głównie rodzimym inwestorom.
Spółki typu REIT wcale nie są potrzebne zagranicznym funduszom do pakietowego zakupu polskich mieszkań, co już pokazały poprzednie lata. Niemniej jednak, pojawiło się ryzyko, że popieranie preferencji podatkowych dla REIT-ów oraz samej koncepcji takich spółek będzie postrzegane jako działanie na korzyść zagranicznych inwestorów. Warto przypomnieć, że jeszcze w czasach rynkowego boomu zagraniczne fundusze bywały obwiniane o wzrost cen metrażu. Sceptyczne opinie ze strony UOKiK-u oraz NBP również wpłynęły na niezdecydowanie rządu oraz niedawną decyzję o zawieszeniu prac nad nową ustawą o REIT-ach.
Na obecnej sytuacji skorzystają emeryci zza granicy?
Ostatnie miesiące dodatkowo potwierdziły, że brak polskich przepisów dotyczących REIT-ów wcale nie przeszkadza zagranicznemu kapitałowi w wykonywaniu śmiałych posunięć na rynku mieszkaniowym. Mowa o transakcji, w ramach której niemiecki TAG Immobilien przejął znaczącą spółkę deweloperską Robyg. TAG Immobilien już wcześniej nabył akcje innego dewelopera z krajowym rodowodem (Vantage Development). Wraz z dwoma spółkami deweloperskimi, zagraniczny inwestor otrzymał spory pakiet budowanych lokali oraz bank ziemi.
Wspomniana niemiecka firma planuje do 2028 r. zbudować w Polsce portfel ponad 20 000 lokali na wynajem. Na pewno nie będzie to jedyne takie przedsięwzięcie. Na dobrych perspektywach najmu nad Wisłą skorzystają również mniejsi udziałowcy zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Warto pamiętać, że w zachodniej Europie REIT-y oraz podobne spółki są dla wielu osób bezpośrednim oraz pośrednim sposobem budowania kapitału emerytalnego. Przykładem mogą być Niemcy, gdzie akcje REIT-ów cieszą się zainteresowaniem funduszy emerytalnych.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
