Eksperci portalu RynekPierwotny.pl już wielokrotnie prezentowali dane na temat poziomu cen mieszkań z uwzględnieniem inflacji. Obecnie podobna analiza wydaje się szczególnie ciekawa z uwagi na spadek popytu oraz rekordowo wysokie tempo zmian cenowych w gospodarce. Portal RynekPierwotny.pl postanowił zatem przeanalizować skorygowane o inflację średnie ceny lokali (nowych i używanych) z największych miast. Taka analiza obejmująca okres od III kw. 2006 r. do II kw. 2022 r. pozwala wyciągnąć kilka ciekawych wniosków.
Inflacja była wyższa niż wzrosty cen transakcyjnych
Okazja do cenowych podsumowań wydaje się dobra, ponieważ Narodowy Bank Polski niedawno opublikował informacje na temat średnich transakcyjnych stawek za 1 mkw. lokali z największych krajowych miast. Te dane dotyczące poprzedniego kwartału wskazują, że względem I kw. 2022 r. miały miejsce następujące zmiany przeciętnych cen metrażu:
- rynek stołeczny (Warszawa) – wzrost o 1,4% dotyczący średniej ceny 1 mkw. nowego i używanego mieszkania (obliczonej jako średnia arytmetyczna dla rynku pierwotnego oraz wtórnego)
- sześć największych rynków poza Warszawą (miasta: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław) – wzrost o 4,1%
- dziesięć mniejszych rynków regionalnych (miasta: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra) – wzrost o 3,5%
Kolejne wzrosty średnich transakcyjnych cen 1 mkw. z pewnością nie są tym, co chciałyby widzieć osoby planujące zakup „M” w przyszłości. Jeżeli jednak weźmiemy pod uwagę wysoką inflację z poprzedniego kwartału (5,8%), to analogiczne zmiany cenowe będą wyglądały następująco:
- Warszawa – realny spadek średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. nowych i używanych lokali o 4,2%
- sześć największych rynków poza Warszawą (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław) – spadek o 1,6%
- dziesięć mniejszych rynków regionalnych (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra) – spadek o 2,2%
Poniższy wykres prezentujący sytuację z 16 lat (III kw. 2006 r. - II kw. 2022 r.) potwierdza, że miniony kwartał przyniósł realne spadki średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. lokali.
Realnie wciąż jest taniej niż w czasie boomu z 2008 r.
Na przygotowanym wykresie eksperci portalu RynekPierwotny.pl uwzględnili narastającą inflację konsumencką od III kw. 2006 r. Okazuje się, że skumulowana zmiana cen w polskiej gospodarce przez cały analizowany okres (do II kw. 2022 r.) wyniosła aż 59%. To potwierdza, że analizy prezentujące realny poziom cen lokali są istotne.
Przykładowo, po wliczeniu inflacji można stwierdzić, że realne ceny mieszkań z 2021 r. oraz I poł. 2022 r. w przypadku siedmiu największych rynków nie przekroczyły rekordowego poziomu notowanego pod koniec 2007 r. i na początku 2008 r. Tylko na terenie dziesięciu mniejszych miast (traktowanych jako całość) jest obecnie drożej niż w latach 2007 - 2008. Zatem niedawno zakończony boom nie był aż tak rekordowy, jak twierdziło wiele osób.
Dla nabywców kluczowa będzie dostępność kredytu
Jeżeli natomiast chodzi o bliższe nam porównania cenowe do I kw. 2022 roku, to realny spadek cen metrażu może być dobrą wiadomością dla osób planujących zakup „M”. Nie należy jednak przeceniać znaczenia tej zmiany, bo z punktu widzenia nabywców mieszkań, kluczowe znaczenie ma dostępność kredytowa oraz cenowa metrażu. Innymi słowy, chodzi o zdolność kredytową, oprocentowanie kredytów mieszkaniowych oraz relację między poziomem wynagrodzeń i cenami metrażu.
Warto też pamiętać, że przy zredukowanej zdolności kredytowej, na poziom transakcyjnych cen 1 mkw. wpływa swoiste przesunięcie popytu. Mowa o większym zainteresowaniu tanimi lokalami. Jedynie rynek najdroższych apartamentów zwykle pozostaje mało wrażliwy na zdolność kredytową. W podstawowym (najtańszym) segmencie rynku pierwotnego widzimy natomiast postępujący spadek udziału ofert z ceną 1 mkw. poniżej 8000 zł - 10 000 zł. Na terenie Warszawy już tylko 18% mieszkań jest wycenianych przez deweloperów na mniej niż 10 000 zł za 1 mkw.
/>
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl