Własność mieszkania marzeniem, a najem smutną koniecznością – prawda czy mit?

Parafrazując Szekspira: kupić mieszkanie czy nająć, oto jest pytanie. Brzmi to jak żart, ale wielu osobom najpewniej nie jest do śmiechu.

Z jednej strony gwałtownie podrożały kredyty, a w konsekwencji spadła zdolność kredytowa potencjalnych nabywców mieszkań. Z drugiej zaś – skurczyła się oferta mieszkań na wynajem, co skutkowało wzrostem stawek czynszowych. W tej sytuacji najpewniej wiele osób stanęło przed dylematem: „napiąć się” na kredyt i jednak kupić, czy może poczekać aż oprocentowanie spadnie, a do tego czasu nająć lokum. Oczywiście są też i tacy, którzy uważają, że bez względu na oprocentowanie kredytów na dłuższą metę najem mieszkania jest opcją korzystniejszą od zakupu.

– W przestrzeni medialnej krążą już mity na ten temat. Dlatego zapytaliśmy o stosunek do własności i najmu naszych użytkowników, czyli osoby, które szukają ofert mieszkań zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert GetHome i RynekPierwotny.pl.

Dlaczego własność jest lepsza?

W przypadku użytkowników portalu RynekPierwotny.pl sprawa jest prosta, bo zaglądają tu tylko ci, którzy chcą kupić mieszkanie od dewelopera. Autorów badania zaciekawiło jednak to, jakie są motywacje tych osób. Okazuje się, że własne mieszkanie zapewnia im przede wszystkim poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji. Ponadto nieruchomość jest traktowana jako wkład w budowę majątku.

Co piąta badana osoba wśród poszukujących mieszkania w portalu RynekPierwotny.pl przyznała, że obecnie najmuje mieszkanie. Osoby te odrzucają najem, bo – jak twierdzą – nie chcą płacić za coś, co nigdy nie będzie ich. No i nie chcą być uzależnieni od wynajmującego.

Co ciekawe, tylko 9% badanych, którzy chcą zamienić najem na własność, jako jeden z głównych powodów wymieniło presję otoczenia. Jeszcze kilkanaście lat temu odsetek takich wskazań byłby najpewniej dużo wyższy, bo w Polsce panowało wówczas przekonanie, że własność jest synonimem sukcesu, a najem – nieudacznictwa. Zwraca uwagę, że obecnie nie brakuje zadeklarowanych zwolenników najmu, choć wciąż stanowią oni zdecydowaną mniejszość.

Wypchnięci w najem

W badaniu użytkowników portalu GetHome.pl widać wyraźną przewagę osób preferujących w długoterminowej perspektywie własność mieszkania. 30% badanych wskazało, że zamierza je kupić, a 21% – że poprzestanie na najmie. Jednak w tej grupie aż 6 na 10 osób przyznało, że na zakup mieszkania po prostu ich nie stać. Wśród tych, którym najem pasuje, co czwarty nie chce się zadłużać na 20-30 lat, bo wyżej sobie ceni elastyczność, co wymusza współczesny rynek pracy. Zaś 12% zwolenników najmu zwraca uwagę, że najmuje mieszkanie w lokalizacji, na którą nie byłoby ich stać, gdyby mieli je tam kupić.

– Jak widać dla całkiem sporego odsetka najemców kluczowa jest lokalizacja. Chcą oni korzystać z atrakcji, które oferuje im miasto. Nie chcą zaś tracić czasu na długie dojazdy do pracy z jego odległych zakątków lub z miejscowości podmiejskich. Nawet jeśli własne mieszkanie jest tam na wyciągnięcie ręki, młodzi świadomie wybierają najem w lokalizacji, w której zakup własnego lokum jest poza ich zasięgiem finansowym – komentuje ekspert.

Z kolei zwolennicy własności w badaniu GetHome.pl, podobnie jak szukający mieszkań na rynku pierwotnym, wskazują przede wszystkim na poczucie stabilizacji, której najem im nie zapewnia oraz na chęć budowania majątku. Ci ludzie zdają sobie sprawę, że gdyby najmowali mieszkanie, zamiast kupić je za kredyt, to po 30 latach zostaliby z niczym. W dodatku nie wiadomo, czy na emeryturze byłoby ich stać na najem mieszkania na zasadach komercyjnych. Czynsze najpewniej znacznie wzrosną do tego czasu, zaś świadczenia emerytalne będą jedynie ułamkiem zarobków z okresu aktywności zawodowej. A jednak chyba najbardziej zaskakująca jest odpowiedź aż 49% badanych. Na pytanie, czy w długoterminowej perspektywie preferują zakup czy najem mieszkania, stwierdzili, że nie mają zdania na ten temat.

Co się bardziej opłaca?

Właśnie o tych niezdecydowanych toczyć się może obecnie walka między firmami i funduszami oferującymi mieszkania w formule najmu instytucjonalnego oraz deweloperami, którzy zachęcają do kupna budowanych przez nich mieszkań. Te pierwsze, m.in. firma Resi4Rent oraz należący do Banku Gospodarstwa Krajowego Fundusz Mieszkań na Wynajem, kuszą lokalizacjami oferowanych mieszkań, ich wysokim standardem oraz profesjonalną obsługą. Fundusze zapewniają, że najemcy mogą w nich mieszkać tak długo jak chcą.

Z kolei deweloperzy zwracają uwagę przede wszystkim na aspekt finansowy. Niektórzy wskazują, powołując się na dane z Wielkiej Brytanii i Stanów Zjednoczonych, że na dłuższą metę zakup mieszkania był tam rozwiązaniem korzystniejszym niż najem. Wzrost czynszów uderzał bowiem najemców po kieszeni znacznie dotkliwiej niż zmiany rat kredytów, z którymi mierzyli się właściciele. W ostatecznym rozrachunku zapłacili oni mniej niż lokatorzy mieszkań na wynajem.

Czy podobnie może być w naszym kraju? W firmie Dom Development podkreślają, że koszty kredytu powinny spadać wraz z malejącą inflacją, zaś koszty najmu będą cały czas rosły. Deweloper zdaje sobie sprawę, że wielu potencjalnych nabywców mieszkań wstrzymuje się z decyzją zakupową ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dlatego w dwóch warszawskich inwestycjach zaproponował harmonogram płatności, który ma pomóc w przetrzymaniu wysokiej inflacji. Polega on na tym, że nabywca może wpłacić 70% ceny mieszkania dopiero przy jego odbiorze. Ponadto w ramach programu „Własne się opłaca” Dom Development dorzuca przez pierwsze 3 lata od zakupu mieszkania 40-50 tys. zł, które można przeznaczyć na częściową spłatę rat kredytu.

Deweloperzy zgodnie argumentują, że długoterminowa oszczędność, wynikająca z zakupu mieszkania na kredyt w stosunku do najmu to nie jedyna korzyść. Dodatkową jest posiadanie mieszkania, którego wartość z czasem wzrośnie.

– Zachętą do zakupu mieszkania może być też rządowy program, który ma umożliwić zaciągnięcie kredytu z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym – przypomina Marek Wielgo. Zwraca uwagę, że brak wkładu własnego jest barierą nie do przeskoczenia szczególnie dla młodych, którzy najmując mieszkanie nie są w stanie odłożyć wymaganej przez banki kwoty. W efekcie odsetek Polaków w wieku 25-34 lata mieszkających pod jednym dachem z rodzicami bezustannie rośnie – od 2005 r. z ok. 36 do blisko 48%.