– Analitycy i eksperci mieszkaniowi skupiają uwagę na największych metropoliach, w których popyt na mieszkania jest największy. A przecież deweloperzy budują je także w mniejszych miastach. Wygląda na to, że w wielu z nich rynek mieszkaniowy jest odporny na podwyżki stóp procentowych. Może o tym świadczyć liczba mieszkań, których budowę rozpoczęły w tym roku lokalne firmy deweloperskie – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Warto zwrócić tu uwagę w szczególności na zmianę preferencji kupujących mieszkania, a w efekcie – boom budowlany w wielu powiatowych miasteczkach. Widać to w statystykach GUS dotyczących budownictwa deweloperskiego. W pierwszym półroczu w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku bardzo wyraźnie, bo z 49% do 54% wzrósł udział rozpoczętych mieszkań w tzw. pozostałej Polsce. Oznacza to, że już mniej niż połowa z nich przypada na 18 miast wojewódzkich plus Gdynię. Dodajmy, że jeszcze na początku poprzedniej dekady na największe miasta przypadało 75% wszystkich mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli w pierwszym półroczu.

ikona lupy />
Wykres 1 / GetHome.pl

Nie ma wątpliwości, że na zmianę tych preferencji miało wpływ upowszechnianie się pracy zdalnej oraz bardzo wysokie ceny mieszkań. W największych miastach ceny osiągnęły poziom, który coraz mniej kupujących, zwłaszcza posiłkujących się kredytem, jest w stanie zaakceptować. W efekcie popyt zaczął się przenosić do okalających je miejscowości.

Reklama

Ekspert podkreśla, że w największych metropoliach deweloperzy wstrzymują się w tym roku z rozpoczynaniem części inwestycji także ze względu na bardzo wysokie koszty realizacji. Natomiast w wielu mniejszych miastach są one znacznie niższe. W efekcie, mimo drożejących kredytów, najwyraźniej chętnych na mieszkania nie brakuje.

Papierkiem lakmusowym bieżącej koniunktury na rynku mieszkaniowym są dane GUS o liczbie mieszkań rozpoczętych. W całym kraju było ich w pierwszym półroczu o 18% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Czy taką sytuację można jednak nazwać kryzysową? Warto przypomnieć, że po wybuchu kryzysu finansowego jesienią 2008 r., liczba mieszkań rozpoczętych w pierwszym półroczu 2009 r. spadła o połowę w porównaniu z rokiem poprzednim. Z drugiej strony, w wielu dużych miastach tegoroczne spadki też są bardzo wysokie, np. w Poznaniu i Łodzi ponad 40%. Na drugim biegunie są m.in. Rzeszów, Gdynia, Radom i Olsztyn, w których GUS odnotował znaczny wzrost liczby rozpoczętych mieszkań.

ikona lupy />
Wykres 2 / GetHome.pl

– Rozwój budownictwa mieszkaniowego w wielu miastach wojewódzkich i powiatowych to także efekt ich rozwoju gospodarczego. Ponieważ mieszkańcy mają pracę i perspektywę rosnących zarobków, decydują się na zakup mieszkania. W dodatku często nie mają oni wyboru, bo oferta mieszkań na wynajem w przyzwoitym standardzie jest bardzo skromna, a czynsze relatywnie wysokie – zauważa ekspert GetHome.pl.

Według GUS, zmniejszenia aktywności inwestycyjnej deweloperów nie widać w 18 z 66 miast na prawach powiatu. Deweloperzy najpewniej są przekonani, że uda im się sprzedać z zyskiem rozpoczęte mieszkania. Choć być może nie wszystkie trafiły od razu na rynek. Lepiej wygląda sytuacja w pozostałych 290 mniejszych powiatach. W 40 z nich budownictwo deweloperskie praktycznie nie istnieje, bo w pierwszym półroczu – zarówno 2021 r., jak i 2022 r. – deweloperzy nie zaczęli ani jednego mieszkania. Natomiast w 119 powiatach, czyli w ok. 40%, zaczęli ich w tym roku więcej niż w ubiegłym. W niektórych wzrost jest imponujący, np. w kołobrzeskim deweloperzy ruszyli z budową 1342 lokali, czyli przeszło trzykrotnie więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku.

ikona lupy />
Wykres 3 / GetHome.pl

Marek Wielgo zwraca uwagę na duże ożywienie budownictwa deweloperskiego w niektórych powiatach okalających największe metropolie. W przypadku Warszawy są to powiaty miński i wołomiński, Poznania – poznański, Gdańska – gdański, a Wrocławia – świdnicki i średzki. Wiele osób kupuje mieszkania w podmiejskich lokalizacjach, bo średnia cena metra kwadratowego jest tam dużo niższa niż w mieście. Np. w okolicach Warszawy najtańsze nowe mieszkania są do kupienia w powiecie wołomińskim – średnia cena m kw. wynosi tu „tylko” ok. 7,6 tys. zł, czyli jest ona aż o 44% niższa od średniej warszawskiej.

ikona lupy />
Wykres 4 / GetHome.pl

Ekspert GetHome.pl tłumaczy zmianę preferencji kupujących nowe mieszkania także tym, że infrastruktura społeczna i komunikacyjna w mniejszych miejscowościach nierzadko jest lepsza niż na osiedlach budowanych na obrzeżach największych miast. Podmiejskie budownictwo mieszkaniowe rozwija się zwłaszcza tam, gdzie funkcjonuje kolej podmiejska lub jest trasa szybkiego ruchu.