Czy hamowanie rynku nieruchomości to fakt?
/>
Rynek nieruchomości hamuje, tak jak zresztą cała gospodarka, czego powody są oczywiście ogólnie znane. W przypadku nieruchomości zaczęło się jednak od wydanej przez KNF w kwietniu tego roku rekomendacji, by do liczenia zdolności kredytowej banki przyjmowały oprocentowanie powiększone o 5 pkt proc.
Do tego dochodzi sukcesywny wzrost stóp procentowych. Zdolność kredytowa większości Polaków obniżyła się o połowę, a osoby mające 10–20 proc. wkładu własnego na mieszkanie praktycznie straciły szanse na kredyt. Efekt jest taki, że rynek hipotek skurczył się o 70 proc. Nie zniknął więc zupełnie, bo są klienci, który odłożyli więcej pieniędzy na poczet przyszłego mieszkania, od 30–40 proc. jego wartości. Mowa o osobach, które zmieniają mieszkanie albo kupują je w celach inwestycyjnych. Na tych kupujących banki patrzą łaskawszym okiem i pożyczają im pieniądze. Wbrew pozorom, to dobry czas dla inwestorów.
Co jeszcze przyczynia się do ostudzenia popytu?
Ograniczenia podaży. Deweloperzy mają coraz większe problemy z planowaniem kosztów projektu, czego powodem jest oczywiście inflacja oraz poprzerywane łańcuchy dostaw.
Realizowane przedsięwzięcia są więc często niedoszacowane względem planów. Przypominam, że czas inwestycji deweloperskiej to około dwóch lat. Wiele firm stanęło więc przed koniecznością znalezienia dodatkowych środków na dokończenie projektu, którego sprzedaż już trwa. Oczywiście przekłada się to na jego zyskowność. Okazuje się, że mieszkania w takich inwestycjach mogły zostać sprzedane na bardzo niskich lub zerowych marżach. Do tego w lutym nastąpił wybuch wojny w Ukrainie, który spotęgował niepewność na rynku i kolejne problemy z dostępnością materiałów budowlanych. W efekcie deweloperzy postanowili wstrzymać realizację wielu inwestycji i przesunąć ich wykonanie do czasu, aż sytuacja się ustabilizuje.
Czy spadek sprzedaży jest widoczny we wszystkich segmentach rynku?
Zmiany w zasadach przyznawania kredytu dotknęły przede wszystkim osoby planujące zakup swojego pierwszego mieszkania. Są one głównie klientami segmentu ekonomicznego lub popularnego, czyli tańszych nieruchomości. Rynki te notują dziś największe spadki popytu. Jednak sytuacja na rynku najmu sprawia, że są one atrakcyjne dla inwestorów, w wyniku czego w dużych aglomeracjach spadki są mniejsze. Na drugim biegunie są mieszkania o podwyższonym standardzie oraz premium. W tych segmentach nie odczuwamy zmniejszenia zainteresowania za strony kupujących. Mówię to na przykładzie rynku trójmiejskiego, na którym funkcjonujemy. Oczywiście na jego korzyść działa też lokalizacja. Apartamenty premium nad morzem są bowiem często kupowane przez klientów z całej Polski na tzw. second home. Dobrym przykładem są Młyny Gdańskie, których sprzedaż utrzymuje się na niezmienionym poziomie rok do roku. Ich dodatkowym atutem jest śródmiejskie położenie, w pobliżu najważniejszych atrakcji miasta. Wreszcie Trójmiasto to region w kraju, który charakteryzuje się czystym powietrzem przez cały rok.
Czy gotowe mieszkania też mają wzięcie?
Tak, zwłaszcza wśród inwestorów, którzy oczekują, że mieszkanie będzie od razu na siebie zarabiało. Kupowanie w celach inwestycyjnych spotęgowała wojna w Ukrainie. Po napływie uchodźców okazało się, że w Polsce znacząco wzrósł popyt na mieszkania na wynajem. To sprawiło, że stał się on jeszcze bardziej dochodowy. W ostatnich miesiącach ceny najmu dodatkowo rosną, bo jego klientami stają się osoby, które musiały odłożyć decyzję o zakupie własnego mieszkania ze względu na ograniczoną zdolność kredytową.
Wróćmy do mieszkań premium. Mam wrażenie, że określenie to jest w ostatnim czasie nadużywane. Jak dziś odróżnić tego rodzaju inwestycje od pozostałych?
Posłużę się przykładem naszego projektu, realizowanego w starej części Oliwy w Gdańsku. Mówię o kameralnej inwestycji Atrium Oliva, której pierwszy etap będzie gotowy już w przyszłym roku. Znajduje się ona w prestiżowej lokalizacji, uznawanej przez wielu za najlepszy adres w mieście. W pobliżu jest Trójmiejski Park Krajobrazowy, park Oliwski i zabytkowa zabudowa. Choć to niezaprzeczalnie oprócz standardu i jakości atrybut rynku premium, zastanawialiśmy się nad tym, jak jeszcze bardziej udowodnić nietuzinkowy charakter inwestycji. Zdecydowaliśmy się na certyfikację BREEAM. To gwarancja realizacji w najwyższym standardzie europejskim w zakresie ekologii i dbałości o dobrostan mieszkańców. Nakłada obowiązek mierzenia śladu węglowego, ale też wykorzystania materiałów neutralnych dla środowiska. Otrzymaliśmy certyfikat na wysokim poziomie – very good. Atrium Oliva jest zaledwie trzecią inwestycją mieszkaniową w Polsce z tak wysokim wynikiem. Innym potwierdzeniem wyjątkowej jakości tego projektu jest przyznanie mu nagrody European Property Awards. To konkurs, w którym inwestycje są oceniane przez grono 80 niezależnych ekspertów. Przewodniczą im członkowie brytyjskiej izby lordów. Podsumowując, niezawodne wskaźniki nieruchomości premium to nagrody w niezależnych, prestiżowych konkursach i międzynarodowe certyfikaty. Pozwalają one odróżnić prawdziwe premium od inwestycji, która aspiruje do tego poziomu.
A bezpieczeństwo – czy świadczy o premium?
Z pewnością pojawia się nowe zjawisko, które należy uwzględniać przy inwestowaniu w rynek nieruchomości. Przy zakupie inwestycji niezwykle ważna stała się wiarygodność dewelopera. Mając to na uwadze, zdecydowaliśmy się na weryfikację Allconu przez międzynarodową wywiadownię gospodarczą Dun & Bradstreet. Efektem jest przyznany Certyfikat Wiarygodności Biznesowej, który posiada zaledwie 1 proc. firm w Polsce. Potwierdza on bardzo dobry standing finansowy. Jest więc gwarantem tego, że wywiążemy się ze złożonych zobowiązań. Warto dodać, że posiadamy zaplecze w postaci generalnego wykonawcy, co jest kolejnym wskaźnikiem bezpieczeństwa. Do grupy Allcon należy spółka Allcon Budownictwo realizująca wszystkie nasze projekty mieszkaniowe, jak i liczne zlecenia dla inwestorów zewnętrznych. Dzięki temu jesteśmy w stanie weryfikować inwestycje na każdym etapie. Co ważne, Allcon Budownictwo działa nie tylko na rynku nieruchomości mieszkaniowych, lecz także komercyjnych. To sprawia, że ma większe doświadczenie w radzeniu sobie z wyzwaniami, które dziś stoją przed generalnymi wykonawcami. Dodam, że miesiąc temu Allcon Budownictwo dostał kolejną „Budowę Roku” I stopnia za nowoczesne centrum logistyczne zrealizowane w Nidzicy dla Porta KMI Poland.
Czy myśli pan, że w związku z tym w przyszłości będzie łatwiej odróżniać projekty premium od pozostałych na rynku?
Tak, jeśli inni deweloperzy również pójdą tą drogą. Wiąże się to z dodatkowym wydatkiem, bo pozyskiwanie certyfikatów jest kosztowne. Podobnie jak udział w konkursach. Wymaga bowiem odpowiedniego przygotowania inwestycji już na etapie projektu i budowy.
Jak pan ocenia, co będzie działo się z cenami na rynku nieruchomości?
Analizowaliśmy rynek po tym, jak zachował się w kryzysie wywołanym przez upadek Lehman Brothers. Po tym zdarzeniu warszawska giełda odnotowała spadek o 70 proc., rynek surowców załamał się co najmniej o 50 proc., a nieruchomości straciły tylko 8 proc. Ceny lokali premium utrzymały swój poziom. I dziś mamy podobną sytuację. Deweloperzy co prawda organizują promocje, więc różnice cen są zauważalne, ale tylko w segmencie ekonomicznym i popularnym, który notuje największe spadki popytu.
Na rynku premium tak się nie dzieje. Wynika to z tego, że ma on inną grupę klientów. To osoby, które często kupują kolejne mieszkanie i inwestują w rynek nieruchomości. Sięgają więc po najlepsze projekty, a cenę traktują jako wyznacznik luksusu. Dostęp do atrakcyjnie usytuowanych gruntów jest coraz mniejszy. Jeśli taki się pojawia, to jego cena jest odpowiednio wysoka. To ma coraz większy wpływ na cenę apartamentu. Jeżeli dodamy do tego standard i prestiżowe funkcjonalności projekt premium będzie znacząco droższy od średniej.
Jaka przyszłość czeka polski rynek nieruchomości?
Wszyscy czekają na stabilizację. Wierzymy, że nadejdzie ona w przyszłym roku. Mamy nadzieję, że w drugiej połowie 2023 r. wreszcie zacznie spadać inflacja, co przełoży się na obniżenie stóp procentowych, zmianę lub cofnięcie rekomendacji KNF dotyczącej sposobu liczenia zdolności kredytowej i nastąpi ożywienie na rynku. W ślad za tym zaczną pojawiać się nowe projekty. Bo popyt na mieszkania jest, tylko odkładany w czasie. Na polskim rynku nadal brakuje mieszkań, w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców jesteśmy pod tym względem poniżej średniej europejskiej. Należy w związku z tym spodziewać się, że popyt wróci ze zdwojoną siłą.
Co wtedy?
Wszystko zależy do tego, co będzie działo się z ofertą. Jeśli dojdzie do luki podażowej, ceny poszybują w górę.
Czy do tego czasu wszyscy deweloperzy przetrwają?
Trudno powiedzieć. Podstawą działania firm jest bank ziemi. Ten deweloperzy budowali skrupulatnie przez ostatnie lata. Mają więc rezerwy, z których mogą skorzystać dla poprawienia swojej sytuacji finansowej czy pozyskania pieniędzy na poczet nowych projektów. Są oczywiście na rynku mniejsi deweloperzy, którzy nie posiadają takiego zaplecza. Dla nich rozwiązaniem może być sprzedaż projektów mieszkaniowych większym firmom. A ta sytuacja może powodować konsolidację na rynku.
Rozumiem, że Allcon ma duży bank ziemi?
Zdecydowanie tak. Mamy też ponad 30-letnią historię. Korzystamy tylko z własnych środków przy realizacji inwestycji i wpłat klientów. Nie potrzebujemy zewnętrznego finansowania.
/>