W pierwszym półroczu w Polsce zostało sprzedanych 2169 luksusowych apartamentów – wynika z danych portalu mieszkaniowego luksusowemieszkania.pl. To wynik gorszy od ubiegłorocznego o ponad 10 proc.
W lipcu sprzedało się 455 luksusowych mieszkań, czyli o 11,5 proc. mniej niż przed rokiem. To oznacza, że rynek luksusowych apartamentów również został dotknięty przez kryzys.
– Część klientów odracza zakupy do czasu unormowania się sytuacji na rynku. Reagują w ten sposób, ponieważ chcą tworzyć finansowe bufory bezpieczeństwa dla swoich biznesów – tłumaczy Piotr Tarkowski, członek zarządu Allcon.
W praktyce nie oznacza to zupełnej rezygnacji z transakcji, ale wydłużenie czasu na podjęcie decyzji.
– Klienci segmentu premium kupują za gotówkę i chcą jak najlepiej ulokować swój kapitał. To często osoby prowadzące własne biznesy, bardzo dobrze orientujące się w sytuacji gospodarczej. Zależy im na korzystnej transakcji szytej na miarę pod własne potrzeby lub nieruchomości, która przyniesie im zyski w przyszłości – tłumaczy Justyna Hamrol-Wasielewska, dyrektor sprzedaży i marketingu Eiffage Immobilier Polska.
Nie jest tak źle
Robert Chojnacki, założyciel serwisu luksuwowemieszkania.pl, zwraca uwagę, że apartamenty luksusowe i tak tracą mniej niż cały rynek nieruchomości.
– Tu spadki sięgają nawet 50 proc. Zatem sprzedaż apartamentów luksusowych wciąż jest na dobrym, wysokim poziomie. Również nowe uruchamiane inwestycje w segmencie premium sprzedają się zdecydowanie lepiej niż w segmencie popularnym – podkreśla Robert Chojnacki i dodaje, że rynek mieszkaniowy w dużej mierze oparty jest na kredytach hipotecznych, na które mają wpływ: wysoka inflacja, kolejne podwyżki stóp procentowych czy kwestia uzyskania zdolności kredytowej. To zupełnie nie ma znaczenia dla decyzji zakupowych klientów decydujących się na nieruchomości premium, jak zresztą wszystkich dóbr luksusowych.
Poza tym, jak dodają eksperci, nawet w razie konieczności kredytowania mają wystarczające zasoby, żeby sfinalizować transakcję przy obecnej malejącej zdolności kredytowej i wysokich ratach kredytu.
Ale nie tylko to przemawia na korzyść rynku apartamentów premium. Charakteryzuje się on dużo mniejszą liczbą inwestycji niż segment popularny. To potęguje poczucie wyjątkowości takich apartamentów i mieszkań, co przyciąga kupujących. Wreszcie, jak zauważają eksperci, w czasach niepewnej sytuacji gospodarczej zakup takiego mieszkania, położonego w bardzo prestiżowej lokalizacji, może okazać się najlepszą lokatą naszego kapitału.
– Jest w związku z tym dużo osób, które w odpowiedzi na obecną sytuację inwestują w nieruchomości premium. Kupno mieszkania stanowi jeden z najlepszych sposobów na zabezpieczenie przed inflacją – ceny nieruchomości historycznie przewyższały poziom inflacji o kilka punktów procentowych rocznie – podkreśla Piotr Tarkowski. Dodaje, że jest też dostępnych coraz mniej gruntów pod inwestycje premium, więc ich podaż jest limitowana. To powoduje, że ceny apartamentów są odporne nawet na spowolnienia gospodarcze czy kryzys.
– A im bardziej prestiżowa lokalizacja, wyższy standard wykończenia i wyposażenia lokalu, tym wyższy czynsz najmu. Oczywiście yeld nie musi być wyższy niż na rynku popularnym, ale wzrost wartości z inwestycji znacząco poprawia końcowy ROI. Dlatego klienci często wracają do nas po nowe produkty premium, budując w ten sposób swój portfel inwestycyjny – zaznacza.
– Wyjątkowe nieruchomości w interesujących lokalizacjach wyróżniające się ciekawym designem, materiałami, wysokością i charakterem przyciągają klienta dysponującego gotówką. Realizując projekty Żurawie w Gdańsku oraz Aroma Park Lofty na warszawskiej Białołęce, widzimy stałe zainteresowanie mieszkaniami o wysokim standardzie. Tutaj sprzedaż odbywa się wolniej, ale jej dynamika utrzymuje się na podobnym poziomie i jest bardziej odporna na zastój na rynku kredytów hipotecznych – mówi Tomasz Konarski, prezes YIT Polska.
Wciąż taniej niż na Zachodzie
Według danych JLL tylko w Warszawie ceny nieruchomości premium w ostatnich latach rosły przeciętnie o 6,2 proc. rocznie. Portal housemarket.pl szacuje natomiast ogólnokrajowy wzrost cen tego typu lokali na 10 proc. w skali każdego roku.
Mimo tego polskie stawki za metr kwadratowy nadal są dalekie od tych, które są na całym świecie, w tym też w Europie. Za apartamenty w Paryżu czy Berlinie trzeba zapłacić średnio 15 tys. euro za 1 mkw. (ok. 70 tys. zł według aktualnego kursu). Portal luksusowemieszkania.pl podaje natomiast, że jednostki luksusowe dostępne w Polsce można znaleźć w cenie 35 tys. zł za 1 mkw., czyli za połowę mniej. To efekt tego, że polski rynek mieszkań premium jest bardzo młody. Dlatego według przewidywań ekspertów ceny takich nieruchomości będą dalej rosły. To oznacza dobre perspektywy dla tego sektora. Szczególnie że kolejka klientów z oszczędnościami od 1 mln zł w górę jest coraz dłuższa. Jak wynika z raportu KPMG „Rynek dóbr luksusowych w Polsce”, liczba osób zarabiających powyżej 7,1 tys. zł brutto miesięcznie w 2020 r. sięgnęła już 1,76 mln osób, po wzroście o 4,6 proc. względem 2019 r. Nabywcami apartamentów luksusowych w naszym kraju coraz częściej są też obcokrajowcy, najczęściej ci związani na stałe z Polską. Choć, jak zauważają eksperci, przybywa też kupujących lokale premium czysto inwestycyjnie. Mowa głownie o klientach z Azji i krajów Bliskiego Wschodu. Zatem deweloperzy, którzy postawili na takie nieruchomości, nie powinni istotnie ucierpieć.
Co nie znaczy, że nie czekają ich wyzwania. Obecna sytuacja gospodarcza przekłada się bowiem na zmiany w strukturze sprzedaży.
– Obecnie najlepiej sprzedają się największe i najbardziej wyjątkowe lokale. Ponad 80 czy nawet 100 mkw., w których można zarówno odpoczywać, jak i pracować. W naszym najnowszym projekcie na Starych Bielanach mamy nawet takie lokale, których powierzchnia przekracza 150 mkw. – mówi Cezary Grabowski, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska, i dodaje, że to efekt tego, iż na znaczeniu zyskuje przestrzeń pozwalająca na zapewnienie w nieruchomości zarówno komfortowych warunków do mieszkania, jak i do pracy. Tu ważny jest chociażby dodatkowy pokój na gabinet. W czasie pandemii bardzo popularne stały się mieszkania z ogródkami czy dużymi tarasami, czyli z prywatną przestrzenią do relaksu.
Eiffage Immobilier Polska we Wrocławiu, nieopodal rynku, wybudował nieruchomość, gdzie mieszczą się duże apartamenty, które po zakupie można np. od razu wynająć.
– Klienci premium oczekują określonej rentowności, jednak inwestycja w wyższy segment nieruchomości to dla nich przede wszystkim lokata kapitału. Lokują środki w topowych lokalizacjach, które zagwarantują realną stopę zwrotu z nieruchomości. Najlepsze adresy w połączeniu z ponadczasowym, funkcjonalnym designem sprawiają, że stale będzie na nie popyt. Postępujący proces zabudowy najbardziej pożądanych lokalizacji sprawia, że szybko się one wyprzedają – mówi Justyna Hamrol-Wasielewska.
Luksusowa mapa Polski
Deweloperzy planują nowe inwestycje. Na razie rynek premium w Polsce rozwija się przede wszystkim w dużych aglomeracjach, szczególnie tych, które mają wiele do zaoferowania, np. przyrodę w postaci akwenów wodnych czy lasów, atrakcje historyczne, dostęp do rozrywki i czyste powietrze. Zlokalizowane w największych metropoliach nieruchomości osiągają też najwyższe ceny. Jak informuje portal mieszkaniowy luksusowemieszkania.pl, najdroższe mieszkania w najbardziej prestiżowych inwestycjach zlokalizowanych w sercu warszawskiego Śródmieścia mogą kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr kwadratowy. Niewiele tańsze apartamenty są na Powiślu. Podobnie jest w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Rekordy biją tu nieruchomości zlokalizowane w ścisłej bliskości rynków tych miast, osiągając ceny 35 tys. zł za 1 mkw.
– Budujemy już we Wrocławiu i Krakowie. Weszliśmy też do Poznania z naszą pierwszą inwestycją. Tu też postawiliśmy na najlepszą lokalizację. Stoimy na stanowisku, że unikatowo umiejscowione inwestycje zyskują w czasie na wartości, a to kluczowy argument zwłaszcza dziś, gdy wiele osób poszukuje pewnej i odpornej na wahania rynku lokaty kapitału– mówi Justyna Hamrol-Wasielewska
Z kolei Bouygues Immobilier Polska wprowadził właśnie do sprzedaży apartamenty premium na Starych Bielanach w Warszawie. Niespełna dwa miesiące temu firma rozpoczęła też prace przy budowie Sienkiewicza Résidence we Wrocławiu, w ramach której rewitalizuje zabytkową kamienicę.
– To pokazuje, że segment premium się rozwija – mówi Cezary Grabowski.
Portal mieszkaniowy luksusowemieszkania.pl zauważa, że podobne ceny jak w dużych miastach osiągają także prestiżowe apartamenty znajdujące się w znanych kurortach turystycznych i wypoczynkowych, np. w Zakopanem, Szklarskiej Porębie, Sopocie czy na Półwyspie Helskim.
Piotr Tarkowski uważa wręcz, że przyszłością dla rynku premium mogą być właśnie dobrze skomunikowane kurorty, zwłaszcza nadmorskie. Allcon inwestuje w dzielnicy Dąbrowa w Gdyni, stawia też na Gdańsk, gdzie ruszył kolejny etap Atrium Oliwa.
Trójmiasto to zresztą region, który najbardziej się umacnia na mapie luksusowych inwestycji. W ubiegłym roku na sześciu głównych rynkach mieszkaniowych w Polsce (Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) apartamenty i apartamenty luksusowe stanowiły 6 proc. dostępnej oferty. W Trójmieście ten udział wynosił 10,6 proc. i był najwyższy wśród analizowanych miast. Na koniec 2021 r. roku w ofercie na rynku pierwotnym Gdyni, Gdańska i Sopotu znajdowało się łącznie 580 apartamentów, czyli tyle samo, co na dwukrotnie większym rynku warszawskim.
Potencjał w kurortach dostrzega też Grupa INPRO, która uruchomiła sprzedaż 71 apartamentów mieszkalnych oraz 34 apartamentów usługowych (takie lokale mogą pełnić różne funkcje, np. reprezentacyjną, biznesową) w ramach najnowszej inwestycji realizowanej w Mikołajkach. Zakończenie budowy planowane jest połowę przyszłego roku. ©℗
Rynek premium staje się coraz bardziej ogólnopolski
/>
Ceny nieruchomości rosną nieprzerwanie już od wielu lat. Poza kryzysem w 2008 r., kiedy się zatrzymały, by potem znów dynamicznie wzrosnąć. Dotyczy to zwłaszcza segmentu premium, który jest dziś rozumiany bardzo szeroko. Obejmu-je bowiem zarówno nieruchomości w prestiżowych lokalizacjach największych aglomeracji, czołowych kurortów w Polsce, ale i najlepszych dzielnicach średnich miast. Rynek premium staje się więc coraz bardziej ogólnopolski. To kon-sekwencja ograniczonego dostępu do nowych, dobrze zlokalizowanych gruntów w dużych aglomeracjach, ale też dynamicznego rozwoju średnich miast, które zwiększają swoją atrakcyjność, stając się dobrym miejscem do życia. Mowa szczególnie o tych, których władze wspierają rozwój gospodarczy, usługi dla mieszkańców, stawiają na ekologię. Dlatego rynek premium, który na samym początku, gdy powstał 20-30 lat temu, rozwijał się tylko w Warszawie, coraz częściej zmienia adres. Jest już doskonale rozwinięty w Gdańsku, Gdyni, Sopocie i powoli wchodzi do kolejnych miast.
Wydaje się, że długoterminowo rynek premium będzie się dalej dynamicznie rozwijał, wraz z tym, jak Polacy stają się coraz bardziej majętni. Myślę, że to przesądzone, patrząc na przebieg ostatnich dekad. Dziś Polacy zarabiają dużo więcej niż przed laty. Lista osób zamożnych wydłużyła się. Nadchodzi co prawda kryzys, ale doświadczeni inwestorzy kupują, gdy inni się tego obawiają. Traktujemy obecne spowolnienie jako część cyklu koniunkturalnego. Oczywiście trzeba być na to przygotowanym, posiadać zasoby i zaufanie klientów, tak jak Invest Komfort. Funkcjonujemy na rynku premium już ponad ćwierć wieku. Budowaliśmy jedną z naszych największych inwestycji – wieże Sea Towers w Gdyni – właśnie w 2008 roku. Kryzysy są wpisane w naturę rynku. Dzisiaj mamy łącznie 11 inwesty-cji w sprzedaży. W tym apartamenty Brabank na granicy Starego Miasta i Motławy w Gdańsku, Smolną w Sopocie, w otulinie Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego czy choćby Małokacką w Gdyni, w dzielnicy graniczącej ze Śródmieściem.