Wyczekiwanie na lepsze czasy

Pandemia wzmocniła modę na przedmieścia. Ludzie zamknięci w domach zapragnęli posiadania nie tylko dodatkowego pokoju, który mogliby przeznaczyć na gabinet, ale też np. własnego ogrodu. Dziś ten trend jeszcze się umacnia. Zmienił się natomiast powód. Głównym stały się wysokie ceny nieruchomości, z powodu których lokale w centralnych lokalizacjach są dostępne dla węższej grupy klientów. Jak wynika z Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań 2021 GUS, w ostatnich 10 latach w Polsce liczba mieszkańców miast spadła o 3 proc., natomiast na wsi zwiększyła się o 1 proc. Deweloperzy to dostrzegają i stawiają na dywersyfikację geograficzną.

– To jedno z założeń naszego modelu biznesowego, zgodnie z którym realizujemy inwestycje zarówno w wielkich aglomeracjach, jak i w mniejszych ośrodkach regionalnych. W związku z tym trend migracji ludności poza wielkie metropolie wpisuje się doskonale w nasze plany inwestycyjne. Mamy obecnie w budowie i przygotowaniu inwestycje deweloperskie w 17 miastach w Polsce, w tym w Warszawie, Krakowie, Łodzi, we Wrocławiu, w Poznaniu, miastach aglomeracji śląskiej, Gdańsku, Toruniu i Bydgoszczy – tłumaczy dr Iwona Sroka, członek zarządu Grupy Murapol i dodaje, że firma stale poszukuje atrakcyjnych gruntów pod projekty inwestycyjne zarówno w miastach, w których już działa, jak i w nowych lokalizacjach.

Acciona, firma deweloperska działająca od 30 lat w Warszawie, również zapowiedziała rozwój na nowych rynkach. Zaczyna od Trójmiasta, a dokładnie Gdyni i Gdańska, gdzie już zaplanowała nowe projekty. Zaznacza jednak, że planuje zakup kolejnych gruntów na tym terenie. Gruntów pod nowe lokale szuka też Robyg, który w tym roku założył sprzedaż na poziomie 2,5 tys. lokali. Dla porównania w 2022 r. firma podpisała 2144 umowy deweloperskie i przedwstępne. Spółka nie wyklucza też wejścia do kolejnych miast. Dziś rozwija się w Warszawie, Trójmieście, Poznaniu i we Wrocławiu. Bank ziemi rozszerza też Alter Investment.

Efekt 2 proc.

Zdaniem ekspertów do dywersyfikacji działalności mogą też zachęcać rządowe plany w zakresie rynku mieszkaniowego. I wskazują na program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, do którego będą kwalifikować się przede wszystkim mieszkania poza centrum największych miast i z mniejszych miejscowości. Mimo że program zakłada brak limitów, jeżeli chodzi o cenę za metr kwadratowy i powierzchnię mieszkania.

– Jednak z powodu ograniczenia wysokości wkładu własnego do 200 tys. zł i kwoty kredytu do 500 tys. zł dla singla, 600 tys. zł dla małżeństwa lub osób z dzieckiem projekt ustawy w rzeczywistości wprowadza limit ceny całkowitej – tłumaczy Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE. I dodaje, że jeśli przyjąć jako punkt odniesienia ceny transakcyjne z końca 2022 r. to, wówczas gospodarstwo domowe, które mogłoby wykorzystać maksymalny kredyt i dysponowało maksymalnym wkładem własnym, mogłoby w Warszawie kupić mieszkanie o powierzchni zaledwie 62 mkw. na rynku pierwotnym i 66 mkw. na rynku wtórnym, podczas gdy w Zielonej Górze byłoby to 107 mkw. na rynku pierwotnym i 123 mkw. na rynku wtórnym.

– Nowe przepisy mogą być powodem większej dywersyfikacji, ale jeszcze nie teraz. Nie zapominajmy, że proces inwestycyjny trwa przynajmniej dwa lata. Efekty programu, jeśli zobaczymy, to dopiero po pewnym czasie. Szczególnie że w tym roku ma być udzielone 10 tys. kredytów 2 proc., a w 2024 r. 40 tys. To nie jest skala, która może wywrzeć wpływ na zmianę strategii działania – ocenia Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Co innego dostęp do gruntów, który się kurczy w najlepszych lokalizacjach. To wymusza na deweloperach poszukiwanie ich w zupełnie nowych dla nich regionach.

– Nie można też zapominać, że obecne czasy nie sprzyjają podejmowaniu wyzwań inwestycyjnych. A debiut na nowym rynku do takich należy.

To ryzykowne przedsięwzięcie. Pierwsza inwestycja w nowej lokalizacji z reguły zamyka się na zero – podkreśla Konrad Płochocki.

Eksperci zauważają też, że w miejscach, w których deweloperzy nie budują, ludzie będą kupować mieszkania z drugiej ręki.

– Badania prowadzone przez nas wskazują, że na początkowym etapie szukania mieszkania zdecydowana większość klientów, bo ponad 80 proc., bierze pod uwagę zarówno rynek wtórny, jak i pierwotny – mówi Marcin Krasoń z Otodom Analytics i zauważa, że rynek wtórny mocno zmienił się w ciągu ostatnich 15 lat. Coraz większą jego część stanowią mieszkania w nowym budownictwie, które jakością nie odstają od tych z oferty deweloperów. To dziś poważna konkurencja, z powodu której wielu deweloperów może nie chcieć wchodzić w nowe rejony kraju.

Na swoim terenie

To niejedyne powody, które mogą ograniczyć skalę dywersyfikacji. Ostatnie miesiące to czas budowania banku ziemi przez deweloperów. Z reguły działki są skupowane w miastach, w których prowadzą już działalność. Firmy będą więc chciały najpierw zrobić użytek z posiadanych już gruntów, dopiero potem zaczną wchodzić do nowych lokalizacji.

Dlatego obok deweloperów, którzy zwiększają zasięg działania, są też tacy, którzy na razie zapowiadają skoncentrowanie się na dotychczasowych rynkach. Allcon zapowiada kontynuację inwestycji wieloetapowych w Gdańsku i Gdyni oraz przewiduje rozpoczęcie nowego projektu w nadmorskiej dzielnicy Gdańska.

– Duże aglomeracje potrafią przyciągać zarówno biznes, jak i przyszłych pracowników. Metropolie, które posiadają liczące się w kraju i za granicą ośrodki akademickie, zasilające coraz to nowe podmioty korporacyjne, generują również duże zapotrzebowanie na infrastrukturę i mieszkania. To trend międzynarodowy, związany z migracją ponadlokalną. Dotyczy on nie tylko polskich metropolii. Problem rozlewania się miast na gminy okalające generuje ogromne koszty – mówi Piotr Tarkowski, członek zarządu Allcon.

Przedsięwzięcia zgodnie z przyjętym wcześniej harmonogramem chce też realizować J.W Construction Holding. Do sprzedaży wprowadzi mieszkania w Szczecinie, Gdańsku, Chorzowie oraz w Pruszkowie. Poza tym oferuje apartamenty inwestycyjne w Warszawie i przygotowuje kolejne projekty tego typu.

Z kolei Echo Investment koncentruje się na razie na Warszawie, w której ma kilka nowych projektów. Jak tłumaczy firma, w stolicy wciąż brakuje lokali na rynku, a popyt rośnie. Firma dostrzega też wciąż możliwości zakupu kolejnych gruntów. Chce sprzedawać 3–4 tys. mieszkań rocznie, w tym roku liczy na 2 tys. wobec ponad 1,5 tys. w 2022 r.

Jak wynika z danych GUS, przez ostatnie miesiące deweloperzy nazbierali spory nadmiar pozwoleń na budowę, które będą mogli wykorzystać, gdy na rynku pojawi się popyt. W styczniu i lutym objęły one niemal 21 tys. mieszkań. Dla porównania, w tym samym czasie ruszyła budowa 12,4 tys. lokali. W 2022 r. dostali natomiast 203 tys. takich decyzji administracyjnych, o 88 tys. więcej niż mieszkań, których budowę faktycznie rozpoczęli. To sugeruje, że już dziś przygotowują się na nadejście lepszych czasów, w których sprzedaż ruszy pełną parą, bo spadną koszty finansowania, dzięki obniżce stóp procentowych.

Eksperci zwracają jednak na pewne ryzyko z tym związane. W sytuacji gdy w jednym czasie do realizacji trafi duża liczba inwestycji, koszty budowy mogą pójść w górę. To zatem wyzwanie, z jakim w przyszłości muszą się liczyć deweloperzy, którzy podjęli decyzje o odłożeniu projektu na półkę.

Dziś, ze względu na to, że inwestycje wyhamowały, problemu z dostępem do fachowców nie ma. Co więcej, deweloperzy mają nawet zapytania od firm o to, czy szukają partnerów do współpracy. To dobrze rokuje na bieżący rok, pytanie, co stanie się w kolejnym. Szczególnie że w ostatnim roku ubyło wiele podmiotów z tego rynku. Jak wynika z danych Dun & Bradstreet, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz wykonywanie pozostałych robót budowlanych i wykończeniowych należą do najczęściej zawieszanych oraz wyrejestrowywanych rodzajów działalności (w obu przypadkach to pierwsza trójka wśród wszystkich kategorii w Polsce). Jeśli chodzi o roboty budowlane, to w 2022 r. wykreślono z rejestru ponad 7,2 tys. takich firm, a kolejne 7,3 tys. zawiesiło działalność. Dla porównania rok wcześniej było to odpowiednio 6,3 tys. i 4,49 tys. firm. W kategorii wykonywanie pozostałych robót budowlanych w ubiegłym roku działalność wykreśliło 6,5 tys. podmiotów, a zawiesiło – 9,5 tys. W 2021 r. było to odpowiednio 5 tys. oraz 5,2 tys. firm.

Mniejsza dostępność podwykonawców rodzi też problem dla klientów, którzy coraz chętniej kupują mieszkania w opcji z wykończeniem pod klucz.

– Brak fachowców znacznie wydłuża czas, w jakim klienci mogą wykończyć kupione mieszkania. Niemniej jednak nie widzę, aby ten czynnik wpływał na realizowaną przez nas sprzedaż lub miał istotnie zmienić decyzje klientów w zakresie zakupu nieruchomości. Co ciekawe, częściej niż wcześniej obserwujemy, że klienci decydują się na wykonanie wielu prac wykończeniowych we własnym zakresie lub z pomocą umiejętności rodziny czy znajomych. Większość klientów decyduje się jednak poczekać na dostępność wybranych podwykonawców – relacjonuje Wojciech Smolak, dyrektor sprzedaży i marketingu BPI Real Estate Poland.

Lista wyzwań

Wśród największych wyzwań, z jakimi już dziś mierzą się deweloperzy, jest budżetowanie nowych projektów w nieprzewidywalnych warunkach. Są one efektem zarówno obecnej sytuacji gospodarczej, wysokiej inflacji, rosnących wskaźników produkcji budowlano-montażowej, jak i planowanych zmian legislacyjnych oraz warunków geopolitycznych.

– Inwestycje deweloperskie to projekty obliczone nie na tygodnie, ale na lata. Tak więc rosnące wymagania wobec naszego sektora, nowe regulacje tworzone na poziomie krajowym i unijnym, a także często różne interpretacje prawne na poziomie poszczególnych urzędów utrudniają sprawną realizację i dostarczanie mieszkań na rynek – mówi Piotr Tarkowski.

Rozpoczynający nowe projekty powinni myśleć o zastosowaniu nowych i wydajnych rozwiązań energetycznych, przyjaznych dla klimatu. To już nie tylko kwestia związana z ESG, ale konieczność wobec rosnących cen energii. Ekobudynki to niższe koszty dla mieszkańców. Wyzwanie stanowią też przeciągające się w czasie procedury administracyjne.

– Ważne jest ich przyspieszenie, samorządy powinny szybciej wydawać pozwolenia. Załatwianie formalności od czasu pandemii mocno się wydłużyło. To sprawia, że klienci muszą dłużej czekać na mieszkania, zmniejsza się podaż, a rośnie presja cenowa – dodaje Eyal Keltsh, prezes zarządu Grupy Robyg. ©℗