Rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 proc. (BK 2%) wzbudza spore kontrowersje. Chodzi nie tylko o problemy organizacyjne, czyli początkowe wątpliwości co do zasad przyznawania dopłat i obecną stertę nierozpatrzonych wniosków kredytowych w bankach. Częściej akcentowaną kwestią jest wpływ preferencyjnych kredytów z niskim oprocentowaniem na rynek mieszkaniowy, który jeszcze rok temu znajdował się w ewidentnym dołku. Teraz sytuacja wygląda zupełnie inaczej, a wpływ dopłat kredytowych na wzrosty cen metrażu jest dość często dyskutowanym tematem - nie tylko wśród osób związanych zawodowo z rynkiem nieruchomości. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili w ramach ciekawej analizy sprawdzić, jak duży wzrost ceny za 1 mkw. lokum mógłby skutecznie „wymazać” korzyści wynikające z niskiego oprocentowania preferencyjnego kredytu.
„Bezpieczny Kredyt” ma teraz 4 razy mniejsze odsetki
Na wstępie warto zwrócić uwagę, że dwa największe banki uczestniczące w programie BK 2% zrezygnowały ze swojej marży w pięcioletnim okresie
„zamrożenia” oprocentowania. Taka sytuacja oznacza efektywne oprocentowanie kredytu dla klienta na poziomie 2% przez pierwsze pięć lat. Można przypuszczać, że kolejna efektywna stawka oprocentowania (na drugie pięć lat dopłat) będzie znacząco wyższa. Do obliczeń została przyjęta wartość 4,00% jako oprocentowanie efektywne dla okresu od 61 do 120 miesiąca spłaty. Podobnie jak w pierwszych pięciu latach, różnicę odsetkową względem dużo wyższej stawki z umowy pokryje bankowi państwo.
Punktem odniesienia dla „Bezpiecznego Kredytu 2%” powinien być standardowy kredyt mieszkaniowy z oprocentowaniem stałym ustalanym co 60 miesięcy. Obecnie taka standardowa „hipoteka” posiada średnie oprocentowanie wynoszące 8,10% (według danych NBP). Po pięciu latach zakładane oprocentowanie stałe (na kolejne pięć lat spłaty) spadnie do 5,60%. Obliczenia ekspertów portalu RynekPierwotny.pl zakładają, że obydwa porównywane kredyty cechują się takim samym poziomem prowizji przygotowawczej (płatnej z góry) oraz trzydziestoletnim okresem spłaty. Standardowy kredyt będzie spłacany w równych ratach, a preferencyjna „hipoteka” w ramach rat malejących przez pierwsze 10 lat - zgodnie z zasadami rządowego programu. Później większość byłych beneficjentów programu BK 2% zapewne wybierze raty równe.
Dopłaty skompensowałby wzrost ceny 1 mkw. aż o 40 proc.
W ramach odpowiedzi na pytanie, jak duży wzrost ceny 1 mkw. mógłby skompensować korzyści z rządowych dopłat, warto obliczyć, o ile musiałaby być wyższa cena lokum, aby uczestnik programu BK 2% zapłacił bankowi tyle samo w ratach co zwykły kredytobiorca przez pierwsze 10 lat spłaty. Można przyjąć, że po dziesięciu latach warunki kosztowe obydwu kredytów będą już bardzo zbliżone. Informacje docierające z rynku wskazują, że aktualnie średnia kwota wnioskowanego „Bezpiecznego Kredytu 2%” wynosi około 370 000 zł - 400 000 zł, a wiele wniosków składają osoby z zerowym lub niskim wkładem własnym. Przyjmijmy zatem bazową cenę kredytowanego lokum jako 450 000 zł.
Wyniki obliczeń oparte na podanych wyżej założeniach wskazują, że zupełna kompensacja korzyści z dopłat nastąpiłaby przy wzroście ceny analizowanego mieszkania z 450 000 zł do 620 000 zł. Mówimy zatem o wzroście wynoszącym aż 38%, który wydaje się mało prawdopodobny w krótkim okresie czasowym. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że średnia ofertowa cena 1 mkw. nowego mieszkania od grudnia 2022 r. do lipca 2023 r. zmieniła się następująco na największych rynkach:
- Warszawa - wzrost o 8% (zmiana z 13 634 zł do 14 760 zł)
- Kraków - wzrost o 13% (zmiana z 12 545 zł do 14 127 zł)
- Łódź - wzrost o 5% (zmiana z 9 437 zł do 9 887 zł)
- Wrocław - wzrost o 5% (zmiana z 11 834 zł do 12 424 zł)
- Poznań - wzrost o 6% (zmiana z 10 522 zł do 11 131 zł)
- Gdańsk - wzrost o 12% (zmiana z 11 683 zł do 13 100 zł)
- Katowice - wzrost o 3% (zmiana z 10 341 zł do 10 608 zł)
Wpływu programu Bezpieczny Kredyt 2% na ceny metrażu oczywiście nie można lekceważyć. Bezzasadne jest natomiast stwierdzenie, że wzrosty cen mieszkań mogą w krótkim czasie „zjeść” korzyści dla nabywców wynikające z niskiego oprocentowania gwarantowanego przez rząd. Taki scenariusz wydaje się zupełnie nieprawdopodobny w ciągu najbliższego roku.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
