Akt notarialny nie chroni sprzedającego

W polskim prawie każda nieruchomość posiada swoją odrębną tożsamość, na którą składają się dane dotyczące powierzchni i lokalizacji nieruchomości zapisane w księdze wieczystej oraz wpisie w ewidencji gruntów i budynków.Kodeks cywilny reguluje sposób oraz formę przeniesienia własności nieruchomości. Zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego następuje ono poprzez zawarcie aktu notarialnego pod rygorem nieważności umowy. I w powszechnym mniemaniu wydaje się, że to wystarczy, by obie strony były zobligowane do realizacji wynikających z niej zobowiązań. Praktyka niejednokrotnie pokazuje, że tak niestety nie jest, czytamy na stronie Infor.pl. Diabeł jak zwykle tkwi w prawnych niuansach.

Kontrowersyjny przepis o przeniesieniu własności

Przeniesienie własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości następuje już w momencie zawarcia umowy sprzedaży, niezależnie od tego kiedy ostatecznie nastąpi rozliczenie finansowe wynikające z zawartej umowy. Oznacza to, że sprzedający zbywa prawo własności nieruchomości, ale nie ma żadnej gwarancji, że kupujący mu za nią zapłaci.

Tę kwestię reguluje art. 157 par. 1 kodeksu cywilnego, który określa, że przeniesienie prawa własność nieruchomości nie może być ograniczone warunkiem ani zastrzeżeniem terminu. Czyli nawet jeśli w notarialnej umowie kupna -sprzedaży znajdzie się zapis, że przejęcie własności nieruchomości przez nabywcę nastąpi w ciągu 7 dni od momentu wpływu określonej kwoty na rachunek bankowy sprzedającego, to nie będzie on wiążący. Jak zatem sprzedający może się zabezpieczyć przed utratą pieniędzy?

Co może zrobić sprzedający nieruchomość?

Wśród dostępnych opcji dla sprzedającego jest dochodzenie swoich praw przed sądem, co wymaga czasu, cierpliwości i jeszcze więcej pieniędzy. Zdecydowanie powszechniejszym rozwiązaniem jest zawarcie w umowie sprzedaży nieruchomości zapisu, że tytułem zabezpieczenia swojego zobowiązania dotyczącego zapłaty za nieruchomość umówionej ceny, jej nabywca podda się egzekucji w myśl art. 777 par. 1 pkt 4 lub odpowiednio 5 k.p.c. z niniejszego aktu notarialnego. Co to oznacza w praktyce?

Egzekucja z majątku dłużnika

Jeśli nabywca będzie uchylał się od uregulowania płatności zapisanej w umowie sprzedaży nieruchomości, sprzedający nie będzie musiał czekać na wyrok sądu, by móc wyegzekwować należności od nabywcy. Wystarczy jedynie, że skieruje do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Po tym dokument ten stanie się tytułem egzekucyjnym, z którym sprzedający będzie już mógł udać się wprost do komornika, celem przeprowadzenia egzekucji z majątku dłużnika-nabywcy nieruchomości, czytamy dalej w artykule na stronie Infor.pl.

Przyspieszenie rozpoczęcia procedury egzekucji z majątku dłużnika nie gwarantuje, że będzie ona skuteczna. Zdarza się bowiem, że nieuczciwy nabywca po przejęciu nieruchomości odsprzedaje ją kolejnej osobie i wyjeżdża na stałe z Polski. W praktyce najczęściej oznacza całkowity brak możliwości odzyskania pieniędzy przez wierzyciela.

Jak sprzedający nieruchomość może zabezpieczyć się przed ryzykiem utraty majątku?

Wystarczy, że akt notarialny sprzedaży zostanie podpisana przez niego dopiero po wpłynięciu na właściwy rachunek bankowy 100 proc. kwoty wymienionej w umowie. Nabywca w czasie sporządzania aktu notarialnego, może dokonać stosownego przelewu na rzecz sprzedającego. Wówczas, gdy sprzedający będzie miał potwierdzenie z banku, że właściwa kwota znajduje się już w jego dyspozycji, obie strony mogą złożyć podpisy pod umową kupna-sprzedaży nieruchomości. Nieruchomość zyska nowego właściciela, a sprzedający będzie mógł swobodnie dysponować swoimi pieniędzmi.